新版「商品房买卖司法解释」删除了对开发商的惩罚性赔偿，购房人能否依据消法要求3倍赔偿？

谢栋 I 整理

最高人民法院、现代法学 I 来源

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导读

最高法院发布的新版《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）共有11处修改，详见列表对比。此次修改最大的变化是删除了原解释第七条、第八条、第九条，即开发商欺诈情形下承担不超过一倍的惩罚性赔偿的相关规定；同时删除了原解释第十四条，即有关面积误差争议处理的条款。

这是否意味着政策转向，惩罚性赔偿条款已寿终正寝？如果开发商存在一房二卖、先卖后抵、未取得预售许可证进行销售等欺诈行为，导致购房者购房目的不能实现，购房者的权益如何得到保障？购房者能否适用《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第五十五条之规定，即除要求退房外，还有权主张房价三倍的惩罚性赔偿？

2003年，最高法院发布原《商品房买卖司法解释》时，最高法院原民一庭庭长孙华璞在答记者问中，对原解释第8条、第9条规定的惩罚性赔偿责任与《消法》第49条的双倍赔偿有何关系，进行了详细的阐述。本期转发最高法院原民一庭庭长孙华璞答记者问全文，供大家参考。

2013年，《消法》进行了修改，原第49条修改为第55条，即“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”

2017年，《现代法学》刊登钱玉文老师撰写的《论商品房买卖中惩罚性赔偿责任的法律适用》。该文对商品房买卖领域能否适用《消费者权益保护法》来调整这一问题，进行了深入分析。本期转发该文，供大家参考。

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商品房买卖司法解释 （2003年6月1日施行）	商品房买卖司法解释 （2021年1月1日施行）
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。	为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条　本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。	第一条　本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。	第二条　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。	第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。	第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。	第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条　当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。	第六条　当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第七条　拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第八条　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条　买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。	第七条　买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
第十一条　对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。	第八条　对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。	第九条　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。	第十条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十四条　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条　根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。	第十一条　根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条　当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。	第十二条　当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。	第十三条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。	第十四条　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。	第十五条　商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二十条　出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。	第十六条　出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
第二十一条　出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。	第十七条　出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第二十二条　对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。	第十八条　对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
第二十三条　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。	第十九条　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十四条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。	第二十条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条　以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。	第二十一条　以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
第二十六条　买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。	第二十二条　买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
第二十七条　买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。	第二十三条　买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
第二十八条　本解释自2003年６月１日起施行。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。	第二十四条　本解释自2003年6月1日起施行。 城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。 城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。 城市房地产管理法施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

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最高人民法院民一庭庭长孙华璞就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关问题答记者问

（2003年）

记者：《解释》除《民法通则》、《合同法》、《房地产管理法》、《担保法》以外，其他的法律根据是什么？

答：最高人民法院制定的这个司法解释，主要是解决因商品房买卖合同引发的各种纠纷，以规范房地产商的开发经营行为，保护商品房买受人的合法权益，促进房地产市场的健康发展。商品房买卖问题，横跨债权法、物权法两大法域，涉及众多的部门法律，法律关系非常复杂。制定这个司法解释时，在实体法方面，除《解释》中所列举的法律根据外，其他的法律依据还有全国人大常委会颁布的《建筑法》、《城市规划法》等法律，此外还参照了国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》等行政法规、最高人民法院制定的关于适用《民法通则》、《担保法》、《合同法》等司法解释以及建设部发布的《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等规章。在程序法方面的法律根据主要是《民事诉讼法》和最高人民法院《关于适用（民事诉讼法）若干问题的意见》。

记者：《解释》第8条、第9条规定的惩罚性赔偿责任与《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第49条的双倍赔偿有何关系？

答：应当说《解释》规定的惩罚性赔偿责任与《消法》第49条的规定既有联系又有区别。二者的联系表现在：《消法》第49条的惩罚性赔偿原则是《解释》制定惩罚性赔偿责任的法律根据之一。传统的民法理论认为，合同领域中的赔偿责任重在填补损失，不在惩罚，因此，惩罚性赔偿只适用于侵权领域，不适用于合同纠纷。但是从我国《消法》第49条和《合同法》第113条的规定看，惩罚性赔偿已突破了传统理论，其适用范围从侵权领域扩大到合同领域，成为一种合同责任形式。依据《消法》第49条和《合同法》第113条确立的惩罚性赔偿原则精神，结合商品房买卖合同纠纷审判实践，针对合同履行过程中的恶意违约和合同订立时的欺诈行为，《解释》明确规定了适用惩罚性赔偿责任。这样，不仅有利于保护买受人的合法权益，而且有利于维护房地产市场的正常秩序，并且也有利于促进重合同、守信用的诚信体系的建立。

虽然《解释》中的惩罚性赔偿责任主要是依据《消法》第49条的规定制定的，但是，它在适用范围、条件及赔偿数额的确定标准与《消法》第49条确实有所不同，具体表现在以下三个方面：

一是适用范围不同。《消法》第49条规定的惩罚性赔偿责任适用范围比较宽，只要经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，都可以适用惩罚性赔偿，而《解释》规定的惩罚性赔偿责任适用范围比较窄，仅适用于商品房买卖行为，并且适用的情形也有严格的限定。

二是适用条件不同。《消法》第49条规定的惩罚性赔偿责任适用的条件是经营者提供给消费者的商品或者服务有欺诈行为，也就是说，消费者已经取得了商品或者得到了服务。而《解释》规定的惩罚性赔偿责任适用的条件是，出卖人在订立商品房买卖合同时或者．在商品房买卖合同履行过程中严重违反诚实信用原则，欺诈或者恶意违约，致使买受人无法得到房屋，也就是说《解释》中的惩罚性赔偿责任并不以买受人是否为消费者，是否已取得商品房为条件。

三是赔偿数额的确定标准不同。《消法》第49条规定的惩罚性赔偿数额是“消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”，即以购买商品的价款或者服务费用为标准的“双倍赔偿”。而《解释》规定的惩罚性赔偿数额为不超过买受人已付购房款的一倍，即人民法院可根据当事人的过错程度等具体情况，在买受人已付购房款的一倍之内确定赔偿数额，最高赔偿数额为买受人已付购房款的一倍。

记者：《解释》第8条规定的买受人无法取得房屋是指什么情况？

答：《解释》第8条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者又将该房屋出卖给第三人，导致买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿。这里的无法取得房屋是指两种情况：一是出卖人将房屋出卖给买受人后，未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，在因出卖人不履行对第三人的到期债务，第三人依法行使对该房屋的抵押权，致使买受人无法取得房屋的情况；二是出卖人“一房二卖”，并将房屋交付给后买受人，致使先买受人无法取得房屋的情况。

记者：《解释》第9条规定的惩罚性赔偿的适用条件？

答：《解释》第9条规定的惩罚性赔偿主要是为制裁、遏制出卖人的欺诈行为，第8条则是针对恶意违约行为所作的规定。根据《解释》第9条规定，在出卖人具有所列的三种欺诈情形之一，导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的条件下，买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据《合同法》第56条和第91条规定，无效和被撤销的合同自始没有法律约束力，合同解除后当事人之间的合同权利义务终止。所以，在合同被确认无效、被撤销或者合同解除后，买受人也就不可能再取得合同中约定的房屋，只有在合同被确认为无效、被撤销或者解除的情况下，买受人依据该条规定提出的出卖人承担惩罚性赔偿责任的诉讼请求才有可能得到支持。

记者：《解释》第14条为何将面积误差比定为3％，而不是2％或者4％？答：《解释》将面积误差比确定为3％，是参照建设部及与其他7部委联合发布的《关于整顿和规范房地产秩序》、《商品房销售管理办法》规定制定的。面积误差比是指交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符部分的百分比。3％的标准，是建设主管部门结合我国房地产建筑工程的实际情况，在总结建设管理工作经验的基础上确定的。

记者：《解释》第8条、第9条的惩罚性赔偿不以得到房屋为条件，而《解释》第14条第（2）项后句规定的惩罚性赔偿则是在取得房屋的情况下适用的，这是否可以认为是直接适用了《消法》第49条的规定？

答：《解释》第14条第（2）项后句规定的惩罚性赔偿在构成要件上与第8条和第9条有所区别，但是不能据此得出该条适用了《消法》第49条规定。因为：

第一，在制定该条规定时，实际上是把这种情形作为一种恶意违约的特殊情况处理的，而没有考虑直接适用《消法》第49条规定。因为，开发商往往是通过加大公摊面积、减少居住面积、故意减少房屋面积或者故意增加房屋面积等手段，来实现其利益的最大化。不论是减少了面积，还是加大了面积，都违反了合同的约定，严重损害了买受人的合法权益。为了促使出卖人全面履行合同，切实维护买受人的合法权益，《解释》规定这种在面积上恶意违约的行为，也应当适用惩罚性赔偿责任。

第二，该条规定的惩罚性赔偿与《消法》第49条规定的惩罚性赔偿的责任不同。《消法》第49条规定的惩罚性赔偿是按照消费者购买商品价款的一倍赔偿，而本条规定的惩罚性赔偿责任是仅就超出3％的部分承担惩罚性赔偿责任，这与《消法》第49条规定的惩罚性赔偿是不同的。

因此，不能仅根据以取得房屋为条件，就认为该条直接适用了《消法》第49条的规定。

记者：《解释》第15条规定了三种期限，这三种期限有什么区别？

答：《解释》第15条分为两款，分别是对《合同法》第94条第（3）项、第95条第2款做出的补充性解释。虽然，从形式上看《解释》第15条规定了三种期限，但实际上这三种期限可以分为两类，一类是催告履行合同义务的期限，另一类是行使解除权的期限，这两类期限是不同的。

《解释》第15条第1款规定的是催告履行合同义务的合理期限。《合同法》第94条第（3）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。但《合同法》没有对“合理期限”做出具体规定，《解释》第15条第1款将这个“合理期限”规定为3个月。也就是说，催告违约方履行合同义务的期限为3个月，这3个月的期限从催告违约方履行合同义务的次日起开始起算。

《解释》第15条第2款规定的是行使解除权的合理期限。《合同法》第95条第2款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方催告后在合理期限内不行使解除权的，该权利消灭。但是，对解除权行使的合理期限《合同法》也未做出具体规定。为督促解除权人及时行使权利，尽快结束双方权利义务关系不确定的状态，《解释》第15条第2款规定了解除权行使的合理期限。一是经催告后解除权行使的合理期限。解除权发生以后，在违约方催告解除权人行使解除权的情况下，解除权人应当在对方当事人催告后的次日起3个月内行使解除权，期限届满未行使的，解除权消灭。二是违约方不催告解除权人行使解除权的期限。在违约方不催告解除权人行使解除权的情况下，解除权人应当在解除权发生之日起1年内行使。也就是说在解除权发生之后，如果违约方没有催告，解除权人在解除权发生之日起1年的期间内也没有行使解除权的，解除权消灭。

记者：《解释》第15条第2款规定了两种解除权行使的期限。这两种期限应当从何时起算？

答：《解释》第15条第2款规定了“3个月”和“1年”两种解除权行使的期限，这两种解除权行使的期限起算日是不同的。解除权行使的3个月合理期限是从违约方催告解除权人行使解除权之次日起算。1年的解除权行使期限则是从解除权发生之日起开始起算。解除权的行使期限为除斥期间，不发生中止、中断、延长的问题，属于不变期间。

记者：《解释》为何没有把经济适用房纳入其调整范围？

答：经济适用房是政府为照顾无住房的中低收入居民而组织建设的具有福利性和保障性住房。之所以没有将其纳入到《解释》调整的范畴，主要是基于以下三点考虑。

一是经济适用房是政府组织建设的。商品房是房地产开发经营企业为了出售而建设的，商品房的建设者以营利为目的，是一种商人行为。而经济适用房则是政府组织建设的，其目的是保障中低收入群体有房居住，具有福利性和保障性。根据《国务院关于深化住房制度改革的决定》、《国家安居工程实施方案》、《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》等有关住房制度政策的规定，各级政府在组织建设经济适用房时，都给予了许多特殊的政策支持，如经济适用房的用地一般实行无偿划拨。

二是经济适用房不能自由买卖。商品房是面向社会公开出售的，任何人都可以购买，而经济适用房则不能在市场上公开出售。首先，经济适用房不是社会上任何人都可以购买的，而是面向特定群体，并由政府按照一定的规定分配购买的，如政府对经济适用房的购买实行申请、审批制度。其次，买受人转让此类房屋时，也有许多限制性规定，如经济适用房上市出售，应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。因此，经济适用房不是具有完整意义上的商品房。

三是经济适用房的价格不是由市场决定的。商品房的价格是由市场决定的，而经济适用房的价格则是由政府决定的。根据国务院关于经济适用房的有关政策，经济适用房的销售价格，实行政府指导价，按保本微利原则确定，其利润控制在3％以下。鉴于经济适用房与商品房有许多不同特点，如果按照商品房的处理原则解决经济适用房买卖中发生的纠纷，不仅有违公平原则，而且也不利于经济适用房的开发建设。

基于以上考虑，没有把经济适用房纳入到《解释》调整的范畴，如果因买卖经济适用房发生纠纷，应当依据有关法律规定和国家有关住房政策进行规范调整。

记者：法律一般“不溯及既往”，为何《解释》具有溯及力？

答：《解释》不存在是否溯及既往的问题。因为，是否具有溯及既往，是指新法律颁布施行后，对其生效前发生的事件和行为是否适用新法律调整的问题，如果适用新法律调整，即具有溯及力；如果不适用，即不具有溯及力。国家不应要求公民和法人遵守尚不存在的行为规则，所以，在法律没有特别规定的情况下，处理新法律施行前的纠纷应当以行为发生时的法律为根据，新法律一般没有溯及既往的效力。但是，在处理新法和旧法的关系时，新法也可以明文规定对其生效前发生的法律关系具有溯及力。

司法解释只是对已经生效法律如何适用的解释，而不是新的法律，原则上不存在是否溯及既往的问题。现行法律的时间效力不能因司法解释的出台而改变。因本《解释》是对审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同并由此发生的纠纷案件适用法律所作的解释，故《解释》第28条确定《解释》的时间适用效力以《城市房地产管理法》的施行为标准。也就是说，凡是《城市房地产管理法》施行以前发生的商品房买卖合同纠纷案件，应当适用当时的法律、法规和司法解释；凡是《城市房地产管理法》施行后发生的商品房买卖合同纠纷案件适用该司法解释处理。

因此，即使《解释》规定对《解释》施行前的商品房买卖合同纠纷案件可以适用该《解释》处理，也并不涉及是否溯及既往的问题。

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