借名购房的不动产权利归属
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为了打击投机、投资买房， 针对高房价，国家多部委再次打出“组合拳”，展开了新一轮楼市调控，矛头直指多套房购房者，大多数手头攥有闲置资金的投资客一时间只能望房兴叹。为了应对政策，一些购房者试图用“借名购房”的方式规避高首付或“限购令”，诸如：找个临时的挂靠单位，补交养老保险获取购房资格；假离婚假结婚谋取购房资格；以单位名义购房，再转卖个人；制造虚假诉讼，以资抵债牟取房产等等伎俩。其实，诸如此类的借名购房现象在现实中屡见不鲜，因借名购房出现的纠纷也层出不穷。
一、借名购房合同的效力——债权抑或物权
观点一：债权说
在借名购房中，登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故是唯一合法的房屋所有权人，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名购方协议的约定直接取得房屋所有权。如北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）第十条中即规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”
借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据借名购方协议确认对其房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”，而非真实“物权人”，既然如此，其提起物权确认的请求就因依据不足而不应得到支持。
（《民事审判指导与参考》第66辑，作者：最高院 司伟）
观点二：物权说
“物权说”的支持者认为，“当事人之间通过借名的方式购买房屋，系虚伪表示，在性质上属隐藏行为，从而应否定登记权利人取得物权的论断。在借名购房的情形下，借名人已经享有了事实物权，故确认其物权自是当然之义。
上海法院的司法实践中，有观点认为中华人民共和国相关法律设立了房地产权属的确立必须经过登记的规定，但办理房地产权证的行政机关所履行的房屋产权登记仅是一种行政行为，属于行政确认而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不因为登记而产生具体的权利义务关系。当事人是否享有对不动产的权利，取决于当事人之间的民事实体法律关系，亦即当房屋实际权利人与行政机关登记的权证权利人不一致时，实际权利人有权通过司法途径要求确认系争房屋的所有权。（上海市闵行区人民法院：（2013）闵民五（民）初字第2539号；上海市第一中级人民法院：（2014）沪一中民二（民）终字第2019号）
在判断借名购房合同是否有效的问题是，关键问题在于其是否违反法律禁止性规定。禁止性规定可分为效力型禁止性规定和管理型禁止性规定，两者区分标准在于是否违反了公共利益。前者因违反公共利益无效，后者与公共利益无涉，应为有效。对此，应根据当事人订立借名购房合同的目的而区分判断：如果当事人订立借名购房合同的目的在于购买政策性保障住房，则其因违反公共利益而无效；倘若其目的在于规避限购政策或信贷政策，因其未违反公共利益，应为有效。 （上海法院网《借名购房合同的效力认定》，作者：上海市金山区人民法院 叶锋 ）
二、借名购房合同关系的司法认定标准
借名购房合同案件的处理，关键在于借名购房合同关系的认定标准，概因借名购房往往发生在亲属、朋友间，基于信任关系，双方多为口头约定，较少签订书面协议。司法过程中，当事人之间是否构成借名购房合同关系，属事实认定问题，借名人需提供优势证据证明其与登记名义人之间存在借名购房合意。对于借名购房关系的认定，应当区分有无书面约定：有书面约定或者借名人支付对价的，借名关系存在自无疑问；无书面约定的则应探求当事人购房的本意，依据查明的事实进行推定。推定时，应着重考虑以下因素。通常情况下，同时符合以下要求的，可以认定双方之间存在借名购房的合意。
1、借名购房的原因是否符合常理。借名人甘冒风险不签订书面合同而借名购房，除了基于双方之间的信任关系之外，必定有其客观原因：或是为规避国家房贷、税收、购房资格等相关法规政策；或是借用他人资格享受贷款、税收等政策性优惠；或是登记名义人享有保障房等特殊性质房屋的购买资格；或是转移财产以逃避债务等。因此，对于借名人主张的借名原因，应注重审查其是否符合客观事实以及是否具有合理性。一般来说，符合常理的借名动机，往往具有较强的证明效力。
2、房屋的实际出资情况。借名人主张房屋的产权系基于其为房屋的实际出资人，因此查明借名人是否实际出资是认定借名关系存在与否的前提，如果无法认定借名人存在出资，很难想象其主张借名关系存在能够得到支持。借名人对其出资情况应承担举证责任，法官应当根据当事人提供的付款凭证、还款手续、购房票据的持有情况、双方的财务状况及还款能力、证人证言等证据综合认定实际出资人。特别是在实际出资人直接与出卖人接洽付款的，或者中介公司作为居间方参与付款过程的情况下，出卖方以及中介公司的证言尤其具有证明价值。
3、登记名义人对于他人实际出资原因的解释是否合理。对于借名人出资的原因，借名人当然主张其系实际购房人而出资，登记名义人则一般主张双方之间存在借款、赠与、抵销等法律关系。虽然根据证据规则，即便登记名义人无法举证证明其主张的上述法律关系，法院亦不可仅凭此认定双方之间存在借名关系，但是登记名义人能否合理解释他人出资的性质，亦是认定借名关系是否存在的重要参考因素。如借名人经济状况一般，则登记名义人主张借名人的出资为赠与就欠缺合理性，因为房屋价值巨大，借名人赠与足以购房的出资与常理不符。
4、房屋的实际使用、收益和购房票据、产权证的持有情况。占有、使用、收益系不动产所有权的重要权能，因此，房屋由谁实际占有使用，或者房屋在出租的情况下由谁收益，均是判断房屋实际权利人的重要因素。同时，购房合同、发票及房产证作为实际出资以及房屋产权的重要凭证，产权人一般会由自己亲自保管，故上述凭证由谁保管亦能在一定程度上反映出是否存在借名购房关系。
5、房屋购买过户、日常管理等手续、费用由谁办理及支付，房屋贷款由谁偿还。通常情况下，房屋购买及管理的手续及费用，如房屋契税、房贷偿还、物业费、维修基金、装修保证金等费用应由购房人亲自办理并持有相应单据，但借名购房中，很多均由借名人代登记名义人去办理、缴费，登记名义人反而对此细节并不清楚。这在一定程度上可以证明双方的借名购房关系。
三、涉及第三人的情况
1、出名人是否有权处分房屋
在债权说的前提下，借名购房合同仅约束合同当事人即出名方和借名方，对于第三人不具有约束力。故登记权利人处分该不动产，即使违背借名登记合同之约定，仍属有权处分，且无需考虑受让人是善意还是恶意。另外，借名人既然选择将自己购买房屋登记于其他人名义，故应承担房屋被出名人处分的风险。
在物权说的观点里，登记名义人虽为形式上所有权，但真正所有权人仍属借名人，故登记名义人处分不动产，构成无权处分。买受人能否取得不动产所有权，应视其是否知道借名登记关系，如知情，则无善意取得适用之余地；反之，则适用善意取得，买受人取得不动产所有权。另一种观点认为，实际登记人出卖该不动产虽属有权处分，但在买受人恶意之情形，则按照无权处分处理。
2、借名人是否有权处分房屋
按照债权说的逻辑，出名人才是不动产的唯一物权人，因此借名人无法处分房屋。
在物权说的观点里，借名人为真正的所有权人，其有权处分登记于出名人名下的房屋。借名人可通过举证其为真正权利人，而请求出名人将房屋移转登记给借名人。认定真正权利人的依据主要有：房屋产权证书保管情况、房屋购房款及相关税费的支付凭证、长期控制和占有房屋的事实等。在借名人将房屋出卖给第三人的情形，借名人既可请求出名人将房屋过户自己名下，继而再登记第三人名下，也可以让出名人直接转移登记给第三人。