预售商品房的交付条件及瑕疵交付相关责任认定
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人并于竣工验收合格后转移房屋的占有以及所有权，由买受人支付价款的行为。商品房预售合同的标的物具有远期交付的特点，只有房屋竣工验收合格后才能完成交付。交付在商品房预售中具有重要意义，不仅是确定房屋毁损灭失风险转移的标准，也是判断开发商是否承担逾期交房违约责任的基础。因此，明确完成商品房交付的程序实属必要，根据相关法律的规定，通常情况下，商品房的交付应具备以下条件：
此处“验收”是指建设行政主管部门监督下的竣工验收，是指竣工完成的房屋整体质量是否符合法律、法规、建设规划图纸的要求，房屋质量是否达到相应的质量要求，能否交付使用。它与买受人的“验收”是不同的，后者通常指在房屋竣工验收合格后，由买受人根据预售合同的约定对房屋的质量进行查验以确定交付使用的房屋是否符合开发商允诺的质量。竣工验收是法定的交付条件，具有强制性，其效力强于买受人的验收。即使开发商与买受人在《商品房预售合同》中对商品房的质量约定了特别的标准，也不能一概认定开发商不具备约定的交房条件。如果房屋材料设备、装修等商品房质量不符合约定的标准，只要商品房预售取得相应的许可证并经竣工验收合格的，就可以认定为商品房交付的条件已成就，开发商可以将商品房交付给买受人，买受人在接收商品房之后可以要求开发商因商品房质量瑕疵承担相应的责任。因此，买受人不能因为质量验收不合格而拒收房屋，否定竣工验收的法律效力。
开发商须向买受人发出了书面交房通知。
这是完成商品房交付的形式要件。开发商须在买受人办理交付入住手续之前提前向买受人发出书面交房通知，以给买受人必要的准备时间。书面交房通知中一般应规定办理交接手续的时间、地点以及其他应注意的事项等。该交房通知确保了买受人能够及时受领，防止买受人因准备不足导致受领迟延，避免损害买受人的合法权益。
买卖双方已办理交接入住手续，完成了房屋的转移占有。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》第11条的规定，房屋的交付使用以完成对房屋占有的移转为准，除非当事人另有约定。实践中，通常以钥匙的交付视为完成房屋的转移占有。另外，在办理交接入住手续前，买受人具有验收房屋质量的义务，查验房屋是否存在瑕疵。在满足了上述两项要件后，即使买受人发现房屋存在质量瑕疵，不符合合同约定，也不得以此为由拒绝接收房屋。
买受人接收了质量不符合约定交付标准的商品房后，可要求开发商承担的主要责任为：
1.请求解除合同和赔偿损失（主体结构质量不合格或者其他质量问题严重影响正常居住使用的）
《商品房买卖解释》第12条，13条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者因房屋主体质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失的。
2.要求出卖人在保修期内承担修复责任(其他质量问题未严重影响正常居住使用）
《商品房买卖解释》第13条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
开发商与买受人签订合法有效的商品房预售合同后，买受人依法负有支付房款的义务，开发商则应根据合同约定的时间、方式将符合相应质量要求的已竣工的房屋交付给买受人。买受人在收到开发商的交付使用通知后，即使房屋质量不符合约定的质量标准，也应配合办理交付手续，除非房屋质量不符合法律规定的交付条件或者开发商未按照法律以及合同规定的程序办理交付。买受人没有正当理由拒绝接收该商品房的，自交房通知确定的交付使用之日起或者当事人约定的交付时间届满时视为已完成交付，即使事后因房屋其他事项（如权利归属、房屋质量等）发生争议导致其迟延入住的，开发商也并不因此承担逾期交房的违约责任，而只承担相应的房屋质量瑕疵责任。
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