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金融小强 | 作者
前言
历史最严苛的限购政策让房地产市场几近“熔断”。
来自南京网上房地产的最新数据显示，刚刚过去的5月份，南京共成交新房6095套，和去年同期的15427套相比，大幅下滑60%。
房地产与信贷已经是一对连体婴儿，一损俱损，一荣俱荣。在楼市成交量“冰封”的背后，银行信贷实际上扮演了及其重要的作用，下面我们就来分析下江苏省和南京市的近一年的信贷投放趋势和房地产市场的影响。
江苏金融圈原创文章，转载引用请注明出处！本文原始数据均由人民银行南京分行公开发布。
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江苏区域住房贷款投放趋稳
事实已经很清楚，银行信贷是支撑房地产市场火爆的重要动力，每一轮货币的扩张都会引发楼市的高潮。
当然从目前看，很难说清到底是谁主导谁，因为楼市的限购必然导致成交量下滑，从而抑制信贷扩张。而为了配合限购，银行也主动压缩了房贷规模，导致很多人贷不到款无法买房。
在银行信贷分类中，住户中长期消费贷款一般被等同于房贷。我们统计了2016年1月至今年4月的数据（图一），可以看到，江苏省新增中长期消费贷款在2016年出现了井喷，最高峰出现在2016年5月，达到668亿。在去年10月限购之后，逐月下降，到今年4月份为408亿，较高峰时下降将近40%。
图一▲
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南京房贷比重远超全省水平
实体经济低迷导致金融业出现严重的资产荒，幸好还有房地产，房贷成了银行业的优质资产，占据了银行业信贷的大头。
从2016年开始，江苏省住房贷款占当月贷款余额的比例就大幅升高，从17.71%升至23.06%（图二），创出历史新高。
图二▲
这个变化，在省会城市南京体现的更为明显，南京楼市近两年的繁荣享誉全球，走向银河系。
反映在居民贷款中，在2016年1月，南京市住户中长期贷款占当期贷款余额的比例还只有17.49%（图三），低于全省0.22个百分点。但是此后就疯狂逆袭，到今年4月份高达25.66%，也就是说南京的信贷投放中有四分之一都是房贷，远高于全省平均水平。
图三▲
从去年限购以来，银行房贷规模既有主动也有被动的调整，房贷占比上升也逐渐放缓，但上升的趋势并没有显著改变。
那么问题来了：虽然去年楼市限购以来，房贷规模出现了大幅下降，可是房贷在信贷余额中的占比反而还创出新高，为什么？
只能说明实体经济太低迷，实体企业贷款的下滑超过住房贷款的下滑，导致房贷占比不降反升。
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商业银行已变成“房地产银行”
图四是当月新增中长期消费贷款占当月新增贷款的比例，这个数据可以更直观看出银行对房贷投放的态度。
通过图四可以很容易看出，2017年以来的信贷投放总量比2016年下半年有所扩大，今年前四个，江苏境内贷款余额新增5192.67亿元，1月份甚至创出了天量，但是同比依然是下滑了12.23%。
但是房贷规模下降更厉害，江苏全省前四个月中长期消费贷款仅新增了1638.3亿，同比下滑20.85%，每个地级市还不到130亿。
图四▲
其中南京一市就拿走了373.31亿，占全省新增中长期消费贷款的22%，也就是说，南京楼市就吸走了全省超过两成的房贷（图五）。
图五▲
去年南京房地产市场真得涨到吊炸天，当地银行业一年放出去2364亿房贷，而南京市2016年银行信贷新增只有3453.3亿元，房贷占去了68%。而且有不少月份住房贷款已经超过新增信贷总额的一倍以上！商业银行基本上已经沦为房地产银行。
太恐怖了！可想而知，有多少实体产业的信贷投放是负增长？
不过从去年12月份开始，南京住房贷款大幅下降，但占比依然超过20%，处于历史较高水平，其中今年三月份南京房贷依然站到新增信贷的87%，如果没有楼市限购，恐怕银行的贷款全部要被房地产拿走了。
图六▲
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评价与展望
综合以上数据分析，江苏区域银行信贷中的房贷比重依然是一枝独秀，银行业对实体产业的信贷投放依然是保守的，房地产业磁吸了大部分的社会融资，并且因为捆绑效应，金融系统将继续与房地产市场共生共死，直到玉石俱焚。
不过随着今年以来在金融去杠杆和楼市抑泡沫的政策下，银行信贷开始了收缩周期，银行不再“有房就贷”，房贷规模终于止住疯涨脚步。
但是去年底的严格限购如果不解除，楼市的崩溃也是迟早的事，这也是地方政府和金融机构所恐惧的。或许是为了锁定房价，各地纷纷出台了限卖令，让楼市暂时熔断，既防范了大涨，也不至于大跌。
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