云中飞点评：以拆迁还房等形式支付的拆迁补偿费可否在计算增值税销售额时扣除？

     云中飞：全国主流税务培训讲师，某省级税务干部学院兼职教师，某市注册会计师协会教育培训委员会委员，具有丰富的税务稽查经验，在网上具有广泛的影响力。曾任12366税务咨询坐席专家，并参与过国家税务总局教育中心标准化课程编写。授课内容精彩，实操性强，信息量大，受到各方好评。 

    云中飞的研究方向是境外股权重组、房地产税收、税务稽查风险控制等，云中飞联系电话[phone]（微信同号），有些朋友反映找不到云中飞。非常抱歉，云中飞目前仅在2个全国主流税务微信群活动。云中飞来自网络，云中飞永远与网络同在，云中飞永远与微信同在。

按照财税【2016】140号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费，是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费？ 

目前，税务局的主流观点是，现金支付拆迁费用可以在在计算增值税销售额时扣除，以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费不可以在在计算增值税销售额时扣除。

一是山西、湖北、厦门，重庆为代表的主流观点是：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，应按照规定缴纳增值税，同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票，可以按照规定抵扣进项税，不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。

二是为深圳、河北代表的非主流观点是按组成计税价格=成本×(1+成本利润率)视同销售额，公式中成本不包含土地成本。

（一）  深圳的非主流观点是：物业补偿需要按照建筑成本加成10%视同销售额。

云中飞点评：只需要按照建筑成本加成10%视同销售额。成本加成不包括土地，相当于是扣了土地，而且成本加成10%也不算高。

（二）  河北的非主流观点是：

     1、在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，由于土地出让金可以在销项减了，其销售额就可以按同期销售价格确定。

2、在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定，组成计税价格=成本×(1+成本利润率)，成本利润率不得低于15%，公式中成本不包含土地成本。

公式中成本不包含土地成本,其实就相当于扣除了土地。

云中飞认为，根据中华人民共和国国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。房屋产权调换和货币补偿都是法定的拆迁补偿的方式，为什么现金支付拆迁费用可以在在计算增值税销售额时扣除，以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费就不可以在在计算增值税销售额时扣除？这是没有道理的。有的朋友可能认为，以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费的金额不确定。谁说金额不确定，在非常复杂的土地增值税，拆迁补偿费金额都能确定，比如《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函【2010】220号）第六条规定，

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

看到了吗？拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费的金额其实是很好确定的。

云中飞认为，为了平衡房地产企业房屋产权调换和货币补偿的增值税税负，应该统一明确房地产企业无论是现金支付拆迁费用和拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费用，都可以在 计算增值税销售额时扣除。

附各地相关规定：

【山西税务】关于拆迁补偿费的增值税扣除

留言时间：2019-10-08 咨询对象：山西省税务局https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=33e53541c5b641119697cfb7879e8014

问题内容：

按照财税【2016】140号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费，是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费？ 

山西省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

原营业税下，《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号) 规定：“一、关于拆迁补偿住房取得方式问题。房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。”

依据以上文件，房地产开发企业营改增前按照规定应缴纳营业税。营改增后，该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此，房地产开发企业应按照规定缴纳增值税，同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票，可以按照规定抵扣进项税，不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

【湖北税务】关于拆迁补偿费的增值税扣除

留言时间：2019-09-30 咨询对象：湖北税务 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=d733d83ad9b349879cedd80ca65eef6c

问题内容

按照财税【2016】140号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费，是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费？ 

湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

原营业税下，《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号) 文件第一条规定，关于拆迁补偿住房取得方式问题。房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

依据以上文件，房地产开发企业当时应按照规定缴纳营业税。营改增后，我们认为该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此，房地产开发企业应按照规定缴纳增值税，同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票，可以按照规定抵扣进项税，不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。

上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。

祝您工作愉快！欢迎您再次咨询。 

【厦门税务】关于拆迁补偿费的增值税扣除

留言时间：2019-09-30 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=bbe3fe29cef94288bb754668bcaa651a

问题内容

按照财税【2016】140号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费，是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费？ 

答复机构：厦门市税务局 2019-09-30

原营业税下，《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号) 规定：“一、关于拆迁补偿住房取得方式问题

房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。”

依据以上文件，房地产开发企业营改增前按照规定应缴纳营业税。营改增后，该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此，房地产开发企业应按照规定缴纳增值税，同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票，可以按照规定抵扣进项税，不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。

【重庆税务】回迁房视同销售收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，能否在计算增值税销售额时扣除？

留言时间：2019-08-21  https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=a04124f001f044a887ab43883a52ffa0

问题内容

《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条规定，

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函【2010】220号）第六条规定，

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；

根据上述政策，回迁房视同销售收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，能否在计算增值税销售额时扣除？ 

答复内容

重庆税务12366纳税服务热线：根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）文件规定，“七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。”

旧城改造中，房地产开发企业并不向政府部门支付土地价款，而是通过采取产权调换方式偿还被拆迁人。即房地产开发企业拆除被拆迁人旧房，按照标准补偿新房并给予一定现金补偿。房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，营改增后，我们认为该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此，房地产开发企业应按照规定缴纳增值税，同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票，可以按照规定抵扣进项税，不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。

实际征管建议联系主管税务机关进一步判定。 

【深圳税务】关于拆迁补偿费的增值税扣除

留言时间：2019-06-07 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=137e97acb58a45589dce129c73d3b29c

问题内容

按照财税【2016】140号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费，是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费？ 

国家税务总局深圳市税务局12366呼叫中心答复：

您好，目前仅可扣除对应的现金补偿,物业补偿需要按照建筑成本加成10%视同销售额。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

【河北税务】关于拆迁补偿费的增值税扣除

留言时间：2019-10-08  咨询对象：河北税务 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=a099dec7a2e249799f695770dbdbd848

问题内容：

按照财税【2016】140号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费，是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费？ 

答复机构：河北省税务局 2019-10-09

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（八）》规定：

十一、关于房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题

房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：

(一)房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：

1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

(二)房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：

组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发【2009】31号)中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。

公式中成本不包含土地成本。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系河北税务12366或主管税务机关。