【房地产税筹72变之2】购入在建项目再开发能否加计扣除？
几个朋友聊天又谈到了购入在建项目再开发加计扣除的问题。
比如，房地产开发企业A整体转让未竣工的房地产在建工程给B（转让价为5，以下计算忽略增值税等其他税费等因素），A土地成本及建安成本为2，转出方在进行土地增值税清算时，土地成本及建安成本是否可以加计20%？
收购方B继续投资建设开发成本4后，取得销售收入20，获取成本5和后续建造成本4是否可以进行20%加计扣除？开发费用的计算基数是否包含获取成本5？
实操上据我了解有三种做法：
1、以浙江税局等代表的不允许加计扣除的做法，如浙江省地方税务局公告2014年第16号，购买在建项目进行继续建设再转让的扣除：房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。
有同类规定的还有上海、天津、青岛、山东、南宁等地，算是多数意见。
2、允许加计扣除的做法（Lawping怕枪打出头鸟，就不点名具体地区了，已所剩不多），比如规定，对于购入在建项目再开发后进行销售的情形，应视同房地产企业的房地产开发行为，可适用加计20%扣除的规定。
3、也有部分地区这么规定，房地产企业转让开发的土地、未竣工房地产项目，其“取得土地使用权所支付的金额”不能加计扣除；承受土地、未竣工项目的房地产企业在完成房地产项目开发，进行土地增值税清算时，其取得土地、未竣工项目所支付的款项，可作为“取得土地使用权所支付的金额”，并适用加计扣除。
关于三种做法各自的理由，这里不再争辩，各有各的道理。有意思的是总局对此一直不做公开表态。 Lawping认为，根据现行土增税条例和实施细则，以及土地增值税宣传提纲等对立法原意的阐释，没道理不让收购方企业加计扣除。如果基于反避税考虑要对关联交易有所限制，那么对有合理商业理由的非关联收并购，政策上应该更加开放。
回到开篇的案例，做法1、2中，A在转让在建工程给B计算土增税时，都是允许加计扣除计算土增税的，A清算土增税计算结果如下：
差别在于B后续销售清算土增税时，做法1允许购买在建项目所支付的价款5扣除，但不允许加计扣除，后续建设支出4允许加计扣除，计算结果如下：
做法2允许购买在建项目所支付的价款5和后续建设支出4一起加计扣除，计算结果如下：
做法3比较特殊，A在转让在建工程给B计算土增税时，其“取得土地使用权所支付的金额”不能加计扣除，B在后续销售清算土增税时，其取得土地、未竣工项目所支付的款项，可作为“取得土地使用权所支付的金额”，并适用加计扣除。假设案例里A的成本2为取得土地使用权所支付的金额。则A清算土增税计算结果如下：
B清算土增税计算结果如下：
比较三种做法如下：
可以发现，做法1、2中A的清算土增税一样，而做法3由于不允许A加计扣除，增加了A的税负。做法2、3中B的土增税一样，做法1中由于不允许B加计扣除获取成本，增加了税负。
变局：
1、是否还有第4种处理方法，即对做法1的改良，允许收购方B加计扣除获取价格5,与A已经加计扣除的2之间的差额，即允许对未享受加计扣除的第一道增值部分3，在B清算土增税时允许加计扣除。B清算的计算结果如下：
2、由于以上差异，也有企业想通过关联交易来利用二次加计扣除的政策，以达到节约土增税的目的，但B在后续销售可能要经过很长时间，A转B过程中还会有当期土增税、增值税、所得税、契税等交易成本、资金成本，以及B在后续清算土增时是否允许加计扣除的政策风险，筹划需谨慎。
3、在建工程转让还需要综合考虑25%开发节点确认、预售证与产证办理前置条件确认、总包方延续施工、增值税差额扣除土地等多个关键点问题。
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