播客笔记：锋物科技李明远访谈

本篇内容有点多，不放在 newsletter 里，直接独立成篇了。

欢迎收听虎嗅播客栏目「商业夜总会」出品的节目：《Vol.1 前百度副总裁李明远：小区物业老挨骂，我想改变它[1]》。本文为该播客笔记。

额外的访谈笔记可以参考《李明远，远离互联网这几年[2]》。

1

科技公司很难改造地产行业本身

地产商和科技产品公司的思维差异，导致了科技公司很难改造地产行业。地产是资金驱动的，上下游链条长，重流水、重交付，每一个决策都很贵，要求的是兢兢业业（而不是个人英雄主义），合理组织资源，少出错。而科技公司讲究的是用户增长、迭代和运营，创新。

而且，帮地产做配套的科技产品也会存在很多问题。比较典型的有：

• 时间错配：从售出到交付的周期比较长，大约 18-24 个月。交付 2 年前的产品还是最新产品？如果是 2 年前的产品，售后做不了；如果是最新产品和合同不符，很难履约，而且即使能够履约，等真正入住的时候（往往还要 1-2 年）也过保了。
• 回款：智能家居产量小，上游要垫款；下游开发商回款账期也很长。
• 缺乏用户：迭代不足导致发展方向不明确，产品很难有驱动力。

2

李明远如何理解物业行业

市场特征：市场空间很大，高度分散。

• 当前能收到物业费的面积：300 亿平方米。
• 每年新增面积：10 亿平方米。
• 结构：70%是住宅，30%是工建、写字楼等。
• 品牌物业管理面积：上市公司最大的也就 3-4 亿平方米住宅。
• 竞争格局分散的原因：大多是非第三方物业公司，由于原先的地产公司就很分散，所以物业也分散。

行业特点：非常难标准化。和传统的科技公司不同，物业行业很难依赖数据做决策（大量非标准化服务内容），很难做需求访谈（从业人员素质不高，无法获得有效反馈）。

未来趋势：

• 地产行业增速下降，催生行业运营改善，品牌物业发展。未来地产公司会变少，地产背景的品牌物业也会有大发展。但还有一些公司会掉队，自己管理物业会影响房屋销售，它就愿意将这块业务委托第三方管理，而且不愿意找地产背景的品牌物业。
• 物业公司会两极分化，一方面是大而全的品牌出现，另一方面是小而美的特色物业生存，除此以外的业态都会被洗牌。但为行业提供解决方案的技术公司有可能有平台型公司出现，提供基于行业的云服务。
• 中美的可比性：不完全可比，略有不同。美国的物业公司更多是酒店式物业，东亚更多是「社区物业」，因此中美对标并不是特别合适。

行业的问题：

• 物业应该关注人居体验：安全、便利、愉快。目前物业公司在这三个方面做的不是特别好。
• 业主不会因为服务质量高就愿意多付费；
• 成本（主要是人工成本）逐年上涨；
• 随着快递物流、外卖等灵活用工的兴起，物业劳动力流失严重；
• 员工的工作是无聊的重复，管理又无法有效评价员工。

科技公司的机会：过去几年的趋势是，技术尝试在劳动密集型的行业里做标准化，帮助企业降本增效。新一代科技公司（滴滴、美团等）一定是根植一个产业（往往是重运营的、很难标准化的、毛利较低的、很难有全国品牌的）。不是说它技术要有多强，而是说它解决了一个产业的问题，使得产业发生了质的变化。

3

锋物科技是如何做的？

理念：技术不是替代人，是强化人。服务行业人还是很重要的，但需要用技术把人解放出来干人该干的事，而不是机器该干的事。

切入点：回归物业管理本质

• 首先是定义小区：业主由哪些人构成？他们真正的需求是什么？
• 其次是重新解构物业的工作流程，看看哪些流程在一定程度上可以标准化。

帮助物业公司更好地发现问题

• 案例 1。有的物业认为自己的小区没有电动车放楼道的现象，锋物科技将产品部署后，一个礼拜抓了几百个。
• 案例 2。目前物业视频监控的问题：虽然覆盖度足够，但监控室里往往是靠人盯，一个人要盯几十路闭路电视。但物业的人一看不过来，二看不明白。而且有些品牌物业还会在监控室再安装一个摄像头，这些监控又传到集团质量监控部门，看看员工有没有在岗，有没有玩手机。安了这么多摄像头，但是谁也看不明白。

帮助物业公司更好地管理。管理是建立在了解的基础上，需要真诚，做别人需要的事情。

• 帮助公司更好地评价员工的工作。传统物业无法准确评价员工的工作，导致工作效果不好。如果员工今天工单较多，还会获得额外积分并给予关怀。
• 帮助物业公司创造「管理痕迹」，实现「柔性管理」。比如，消防通道占用问题，很有可能物业没有及时看到，但业主看到了，就觉得物业管理不行；又比如，某天垃圾特别多，导致垃圾都堆在外面，也会让业主产生不好的印象。在锋物科技的智能识别系统下，员工是接「工单」，变成任务制，而非机械地每天几次去清理垃圾。

锋物科技的解决方案：

• 通过算法分析画面里到底发生了什么事，这些事需不需要人工干预；
• 做了大量的隐私保护，员工不必接触原始视频。

在劳动密集型产业，如何管理员工？（锋物科技目前有 10000 多员工）

• 管理动作数据化：以前产业里要么没有管理动作，要么管理动作不标准。
• 这个产业很难管理上限，需要管理下限。
• 借鉴互联网企业，构建员工的能力模型，让员工特质和岗位特质相匹配。

锋物科技的发展前景：

• 公司发展路径：做大之前，先做强。
• 公司的挑战：找到合适的项目，合适的人才。
• 公司的财务状况：合并报表盈利，但是不会小富即安。我们有长期研发投入方向。
• 驱动力和愿景：老有所养。而且李明远觉得养老离不开社区。

参考资料

[1]

商业夜总会播客:https://www.xiaoyuzhoufm.com/episode/61039705d1adce1fe0a42fbc

[2]

李明远，远离互联网这几年:https://www.huxiu.com/article/394586.html