香港在這地的發展，慢了！
本文要點
沙頭角在香港北部都會區（北都）發展中有着重要角色，惟沙頭角長期受邊境禁區政策影響，經濟萎縮，社區老齡化嚴重，中英街的建築日久失修，改造和發展迫在眉睫。
「一國兩制研究中心」研究總監方舟博士近日接受《大公報》專訪時強調，發展沙頭角中英街具有特殊意義，不是簡單的開放問題，特區政府要以創新思維重新進行戰略定位，把中英街作為北都發展的突破口和早收（early harvest）項目，「香港不需要等到所有東西都談完了、簽下協議才去做，可以把已談好的先行啟動起來，把中英街打造成為北都的一個重要亮點和標誌性項目。」
為加快打造沙頭角成為深港國際消費合作區，深圳鹽田區已先行啟動，相關工程項目如火如荼，沙頭角口岸已動工重建，中英街深圳方已啟動改造升級，並預計2025年實現整體街區完工運營，惟港方仍未有整體規劃路線圖。
善用中英街商業文化價值
如何融入國家發展大局，把沙頭角更好融入北都發展再創輝煌？方舟向大公報記者表示，發展改造中英街，不僅僅是一個禁區開放的問題，而是要重新進行戰略定位。香港不能只是單純以是否開放禁區的角度來考慮沙頭角和中英街，「要把它放到一個更高的策略性定位來整體規劃改造，要有一個整全的規劃，需要特區政府高層次的統籌，要有一個綜合的配套政策，要作為一個戰略重點來對待。這不僅僅是保安局要開放的問題，還涉及到商業、文化、旅遊、交通等多個部門。」
他表示，沙頭角片區過去屬於香港很偏遠的地區，過去一直只作為鄉郊地帶來規劃，沒有一個完整的規劃發展藍圖。特區政府對北都沙頭角片區的規劃落墨比較少，到現在還沒有一個明確的規劃。
不過，中英街具有得天獨厚的優勢，是歷史上形成的特殊邊境管理區，是「特區中的特區」，中英街改造不是一個簡單的開放，要在新的歷史條件下，用策略性的眼光把它打造成一個全新的特殊區域，進一步帶動整個沙頭角片區的發展，港方需要思維上的改變，這需要深港雙方共同謀劃，把中英街的優勢和商業價值充分利用起來，包括商業、文化、旅遊等各種元素在內，深圳方都需要和香港互相配合，「兩邊的民間和商業界對改造發展中英街都有很大的積極性，完全可以將它改造成一個既具歷史風貌，又有文化意義，同時又有高度商業價值的特殊區域，成為北部都會區的一個重要亮點和邊境明珠。」
方舟表示，由於過去中英街只是一個比較低層次的特殊出入境區，原有的狀態能容納的客流量很小，因而要限制時間、限制客流。要改造活化，就不僅是一個物理上的改造，而是要把它變成一個業態和形態更高的標誌性特殊合作地標項目。「中英街一直沒有開放，主要就是現有的管理能力不能配合大規模的客流進出，所以說它不單是一個開放禁區的問題，而是要從整個策略性上把整個區域做一個重新的規劃改造，提升整個區域接待遊客的能力和邊境管理的能力。」
方舟表示，沙頭角長期處於邊境禁區狀態，經濟發展長期落後，被普遍認為是香港最偏遠的地區，「這都是舊的以中環為中心的思維，北部都會區的提出，就是對這種觀念的顛覆。」
應設沙頭角專班對接深圳
他說，實際上那裏是未來香港最有價值的地方，深圳是沿着邊境發展起來的，具有強大的反向輻射香港的能力。展望未來十年、二十年，那裏不再是香港的郊區或偏遠地區，而是香港的第二個都會中心區。
方舟強調，香港要在思維上有新突破，「其實現在政府也開始關注沙頭角的發展問題，但還沒有形成一個明確的計劃；特區政府有必要就沙頭角中英街成立新的專責班子，盡快與深圳對接。」
現在時代改變了，沙頭角很應該成為深港合作的一個先鋒區，深圳正大力打造沙頭角深港國際消費合作區，部分項目已先行啟動，萬事俱備只欠港方配合，香港應該抓緊時機、積極推進。「現在是時不我待，尤其是中英街這個特殊區域，更應該盡快啟動起來，將中英街作為北都的『早收』項目和突破點。」
深圳鹽田「五大工程」 打造跨境消費合作區
深圳市鹽田區主動對接香港北部都會區建設，正全力打造沙頭角深港國際消費合作區。2022年8月23日，鹽田發布《加快沙頭角深港國際消費合作區建設的實施方案》，圍繞基礎設施、空間載體、制度規則、文旅產業、商貿消費規劃「五大工程」，提出30項重點工作，緊密對接香港北部都會區發展策略。計劃到2025年，合作區面向深港釋放產業空間超過500萬平方米，新增就業崗位5萬個，新增年旅遊人次超過1000萬。
料年底部分街區建成開放
在深圳市去年第四季度新開工項目啟動中，鹽田區共有13個項目，投資總額約194.5億元，年度計劃投資約15.8億元，涵蓋了民生、產業等多方面，重點項目包括了沙頭角口岸重建工程、中英街深港旅遊消費合作區建設項目等多個項目。
中英街深港旅遊消費合作區建設項目，改造面積約18.7萬平方米，總投資8.3億元，將整體重塑中英街功能品質和景觀風貌，打造成能夠便利購買全世界所有手錶、化妝品、珠寶首飾品牌的港式購物一條街，重現中英街購物天堂新輝煌。
目前，中英街改造提升項目一期工程基本完成遷改作業，今年底將實現部分街區建成開放。
開放中英街 擴大旅客免稅額
中英街作為港深邊境遠負盛名的商貿街，曾是深圳最大且唯一的免稅市場，具有發展成邊境購物街的潛力，而香港元素和質量保證對於內地消費者更具有極強吸引力，商業價值十分高，港深雙方可以共同打造「沙頭角港深國際消費合作區」。
有學者表示，辦理出入中英街手續是否方便快捷，區內外的交通、服務和生活設施是否完備、購物街免稅額的高低，直接關係到「港深國際消費合作區」對周邊消費者和遊客的吸引力。學者方舟在五年前曾對中英街進行調研，提出活化中英街的具體建議，希望把中英街打造成為香港另一顆璀璨明珠。
「將中英街升級發展成邊境商貿購物街（即「沙頭角港深國際消費合作區」），可以達至集中且分流的作用。」「一國兩制研究中心」研究總監方舟博士，早在2018年已提出具體方案活化中英街。他對大公報記者表示，通過邊境商貿購物街可以令旅客集中購物；此外，亦可以疏導遊客，緩解熱門旅遊區如上水、尖沙咀等過度承載人流的壓力，又可減輕新界北往返市區的交通負擔，從而減少對本港市民生活造成的不便，也避免因文化差異所造成的日常生活爭拗。
兩側擴展 一條街變商業片區
「香港中英街核心區可保持原有街道風貌，維持原本建築高度，按照相關程序活化改造並仍作商舖用途，符合政府規定，活化改造可行性強。」方舟建議，把港方中英街老舊街舖統一翻新改造，對深圳一方現有的兩層高店舖進行活化擴容，適度拓寬、提高使用面積，再用玻璃天幕把中英街兩邊的店舖覆蓋互連成一體，可以容納更多遊客。
「首先，要把中英街提升到商業水平；其次，就是把整個街區活化改造；第三，中英街可以向兩側適當擴展，從一條街變成一個商業片區；此外，港深雙方共同向中央爭取一些特殊的政策安排，例如與海南自貿區看齊，內地旅客進中英街可以每年享有10萬元免稅額。」方舟強調：「這個一定需要港深雙方共同向中央爭取才可以的，單靠深圳一方是爭取不到的。」
為配合中英街活化改造，實現發展大灣區優質旅遊購物及文化區的目標，方舟建議簡化居民出入中英街的手續，延長通關時段至少至晚上10時，開放境外人士旅遊購物，並適度放寬各申請人類別在中英街進出和停留（過夜）有效期。「中英街要有香港特色，深圳方的改造也要跟香港配合，包括商業、文化、旅遊等各種元素在內，它是北部都會區的一個重要亮點。」
「中英街改造要打破舊思維」
「中英街為什麼不能開放？現在只有一個警察在崗亭上守衛，你說我遊客來了，一個警察怎麼能應付這麼多人呢？」方舟指出，中英街一直沒有開放，主要就是現有的這種管理能力不能配合大規模的客量進出。
「改造是開放的前提，中英街改造要打破舊思維。」方舟表示，可利用「港進港出、深進深出」模式，為中英街注入新的活力，加上把中英街打造成跨境電商新業態，必定能恢復往昔盛景。
可借鑒前海 設港貨中心
方舟博士建議，港深共同合作重建、活化中英街，可借鑒深圳前海引入本港知名企業，發展具有品牌效應的港貨中心的成功經驗，設立大型零售體驗店為模式的港貨中心，把中英街打造成規模超過九龍塘又一城商場的大型綜合邊境購物街，由此輻射往粵港澳大灣區。
引入跨境電商 方便消費者
此外，可抓住電子商務發展商機，吸引優秀跨境電商入駐，利用中英街優勢，聯合沙頭角保稅區和鹽田港保稅區，以邊境購物街零售業為基礎，發展跨境電商與優質旅遊服務相結合的模式，實現真正面對消費者的便利跨境自由貿易，為中英街和沙頭角墟的轉型和發展帶來新契機，新經濟增長點。
方舟表示，中英街跨境購物街將成為電商的主要實體店和體驗店，香港貨品通過海關進行特殊監管，集中入境暫存於沙頭角保稅區和鹽田港保稅區，以電商銷售方式分銷給內地消費者，「即是中英街落單，在保稅區提貨，或通過快遞到家，不需要當場提貨，省時省力。」旅客不但可購買到價格相對低廉、種類繁多的港貨和國際高品質商品，又可滿足休閒娛樂的需求。
沒有答案的查詢
特區政府重視未來「北都」的發展，在周一（12日）宣布成立北部都會區統籌辦事處（北都辦），以統籌、倡導及推動北都的發展，加強與相關決策局、部門的協調等工作。但大公報記者近日向「北都辦」查詢發展沙頭角藍圖和計劃時，北都辦對此似乎一籌莫展。
北都辦：請與其他部門聯繫
記者前天下午就「深圳沙頭角口岸重建、中英街活化及交通配套」等問題，發電郵給「北都辦」了解港方如何對接？惟北都辦所屬的發展局回覆指：有關口岸交通和人流等問題需要記者與其他部門聯繫，發展局無法回應，而沙頭角／中英街的規劃發展，要待了解後再答覆。
記者隨後向保安局、運輸署和政府新聞處發電郵查詢，保安局新聞組無回覆。運輸署新聞組職員則將有關問題轉給運輸及物流局，該局昨晚截稿前，就「北環線東延線會否向東延伸，接駁新沙頭角口岸？」回覆指，土木工程拓展署正準備進行可行性研究，目標是盡量同步敲定土地用途規劃及所需的運輸基建項目。而有關「沙頭角口岸重建後港方如何改善交通」的問題屬口岸事項，着記者向保安局查詢。
部門互相推諉？
政府新聞處代保安局電話回覆，叫記者「參照大公報上月底對鄧炳強局長的專訪內容，沒有其他補充」。難怪已離任的規劃部門前高官日前向記者表示，深港協同打造中英街消費合作區是「得啖笑」的言論，因為政府部門過去對沙頭角發展一直有不同看法，港深兩邊冷熱分明，連共識都沒有，如何發展？加上官僚機構「不做不錯」的慣性，推諉扯皮，更是不足為奇。
特區政府日前宣布成立北部都會區統籌辦事處（北都辦），今年內公布行動綱領及具體計劃，這意味北都發展進入新的階段。不過，配合北都區的沙頭角片區如何發展，暫時仍然未理出頭緒，相比另一邊廂的深圳市積極推動重建沙頭角口岸、啟動中英街改造工程，可謂「冷熱」分明。
形勢逼人，時間不等人，香港有必要盡快推出發展沙頭角的路線圖和時間表，積極行動起來，這是北都發展的一塊重要拼圖，更是推動深港合作、共建粵港澳大灣區的迫切需要。
沙頭角長期是邊境禁區，居民憑「禁區紙」才能出入，堪稱香港特區中的「特區」。正因為沙頭角被視為香港最偏僻的地區，因此在政府過去的發展規劃中鮮有提及。隨着香港邁入由治及興新階段，融入國家發展大局步伐加快，沙頭角作為香港與大灣區唯一水陸相連的區域，被賦予了全新的意義，揭開了神秘的面紗。事實上，沙頭角區以中英街為核心，擁有豐富的商業、文化和旅遊資源，有潛力打造旅遊中心和國際旅遊消費合作區，成為香港東北部與大灣區連結的樞紐。昔日的「邊城」其實是一塊璞玉渾金，只要進一步打磨，就可以成為大灣區的一顆耀眼明星，一個重要的發展合作平台。
發展沙頭角，不能單以「解放禁區」的角度來對待，而應有更宏觀的視野，更長遠的目光，更廣闊的發展規劃。正如「一國兩制」研究中心研究總監方舟博士所指出，要將發展沙頭角放在「一個更高的策略性定位來整體規劃改造，需要政府高層次的統籌，要有一個綜合的配套政策，要作為一個戰略重點來對待。這不僅是保安局要開放的問題，還涉及到商業、文化、旅遊、交通等多個部門。」
特區政府在發展沙頭角方面已邁出步伐，但步伐可以再大一些。去年六月初，沙頭角碼頭對公眾開放，開放的規模正在不斷擴大，由最初的每日幾百人且有時間限制，發展到現時每日接待1000人，開放時間不再受限。
保安局局長鄧炳強早前到沙頭角視察，並表示正積極研究在重建後的沙頭角口岸實行「兩地一檢」模式。問題是，相比沙頭角深圳一方的大幹快上，熱火朝天，香港這邊顯得格外冷靜；相比深圳一方的高樓林立，香港這邊仍然是雜草叢生，兩地差異太過明顯。當然，發展沙頭角不是要蓋高樓大廈。但毫無疑問，必須發展。沙頭角居民直言「太落後了」，既反映當地民眾對現狀的不滿，更包含了對加快開發沙頭角的渴望。
大公報記者採訪沙頭角發展項目時，明顯感受到深港兩地的「溫度差」。日前記者就深圳沙頭角口岸重建、中英街活化及交通配套等問題，發電郵至「北都辦」查詢港方如何對接，發展局卻表示相關內容無法回覆，建議向其他部門了解。記者隨後向多個部門查詢，答覆不是「正在研究」，就是「沒有補充」，總之沒有實質內容。有退休官員表示，有人認為深港協作打造中英街是「得啖笑」的言論，反映決策部門對沙頭角發展沒有共識，能推則推。
由此可見，推動沙頭角發展，不僅要加快解放中英街禁區，更要解放思想上的「禁區」，只有更加主動進取，才能順應時代潮流，追上大灣區發展的節奏，不負市民的熱切期待。
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