嚯！起猛了！香港樓價回到6年前
樓價已回到2017年，泡沫風險降低。
香港寸金尺土。瑞銀「全球房地產泡沫指數」報告公布，截至今年中的過去一年，香港樓價回落7%，重回2017年水平，是報告自2015年發表以來，首次跌出「泡沫區」，全球排名跌一位至第六。不過樓價估值仍過高，香港打工仔置業負擔沉重，高薪族竟要不吃不喝20年至25年，才能買到一個約650呎鄰近市區的單位。有商會人士認為，若香港樓價居高不下，不利於搶企業與人才落戶。
報告指出，過去兩年全球通脹及利率上升，導致主要金融中心樓市失衡情況急劇下降。報告提及，自2015年發表報告以來，香港樓價持續處於「泡沫風險區域」，但自去年中至今年中累跌7%，經通脹調整後，住宅樓價已重返2017年水平。雖然樓價回軟，但2003至2018年期間，香港樓價升幅以倍數計，港人收入卻停滯不前，房屋至今仍是很多人負擔不起的資產。報告以高技術服務業僱員平均薪酬計，要不吃不喝20年至25年（去年是22年至26年），才買到一個約650呎鄰近市區的單位，遠遠拋離東京的12至17年。
按息高企 樓市需求受壓
瑞銀報告指出，香港房地產泡沫指數達1.24，全球排名跌一位至第六位，但排名仍為亞洲第二。過去四季，隨人口流入增加，香港家庭槓桿比率趨於穩定，租金幾乎沒有變化，但按揭利率處於高位，為樓市需求帶來壓力。整體來看，香港樓市價值仍被高估，而房屋供應在上升，意味香港樓市在不久將來持續疲軟。
瑞銀財富管理投資總監辦公室房地產主管Claudio Saputelli表示，目前經通脹調整後的樓價，實際較去年中低5%，瑞銀追蹤分析的25個城市，大部分蒸發了疫情期間樓價的升幅，實質價格回到2020年中期的水平。
香港表廠商會前會長劉健華向《大公報》表示，經濟環境持續穩定向好，專才和外商才願意來港承擔高樓價，但目前全球經濟環境面對不可預測的下行挑戰，投資者不願承擔更多風險，增加了香港搶人才、搶企業的難度。
商會：高樓價不利搶企業
劉健華建議，特區政府吸引人才，可以向專才提供置業優惠和培訓，如果不正視相關問題，只會令競爭對手的優勢更加穩固，此消彼長，肯定拖慢香港的經濟復甦能力。
瑞銀報告僅追蹤分析25個市場的樓市，當中只有香港一個大中華區城市，亞太區則包括新加坡、東京、悉尼。
全球樓價泡沫城市 僅剩蘇黎世及東京
瑞銀《全球房地產泡沫指數》報告顯示，在追蹤的25個主要城市中，僅瑞士蘇黎世及日本東京樓價仍處於泡沫風險區，較去年大減7個城市。蘇黎世排名由去年第3名，升至第一，東京更由去年第9位升至亞軍，美國邁阿密由第10位升至第3位，新加坡則從第21位升上第19位。
瑞銀分析全球25個主要城市的樓價，由2022年中至2023年中，實際樓價平均下降5%，且價格或進一步下跌。值得一提的是，去年風險評分最高的兩個城市，德國法蘭克福和加拿大多倫多，樓價在過去4個季度下跌15%，多倫多排名跌至第7位。自2018年以來，新加坡實際樓價上升15%，但仍處於合理區域，在全球排名第19位。
倫敦人供樓負擔重 躍進前十
其他城市方面，報告認為，東京樓市失衡現象持續加劇，過去20年逐漸從「價值被低估」跌入「泡沫風險」區域，與日本其他城市形成鮮明對比。另外，雖然日本淨移民人數下降和按揭利率溫和上升，但名義樓價動態未有減弱。
至於第一位的蘇黎世，自住型住房名義價格較10年前高出超過一半，許多高薪人士置業及超低利率，均成為支持樓價造好的主因。另外，一向受到市場追捧的英國倫敦，排名由16位升至第10位。倫敦樓價萎靡不振，自2016年英國脫歐後，欠缺國際強勁需求，樓價一路下滑，更低於全國平均價格；可是利率持續高企，經濟不景氣，當地人供樓負擔能力跌至2007年新低。
陳啟宗：土地供應增 發展商暴利日子不再
恒隆集團（00010）董事長陳啟宗在公司《2023年中期報告》內表示，香港正經歷「系統性轉變」，是導致房地產行業疲弱的原因之一。隨着經濟轉弱和土地供應增加，地價和樓價同時受壓，「暴利的日子會一去不復返」。唯一「亮點」可能是豪宅市場，因為內地不少富豪渴望移居香港。
陳啟宗在「致股東函」中指出，香港在中美鬥法下首當其衝，加上全球市場萎縮，商業活動放緩，人流、物流、資金流都明顯受到美國遏制，上述種種「在未來的日子只會惡化」，令香港經歷系統性轉變。雖然這不代表香港經濟會沒落，但必須迅速調整和適應以保一席之地，「察覺不到或不願承認都會帶來禍患」。
隨着特區政府向市場釋放更多土地，加上經濟轉弱，他認為地價和住宅樓價難免受壓，樓價也開始放緩。他預計「這不僅僅是周期性的轉變，而會是系統性的轉變」；長遠而言，這個轉變會令香港更具競爭力，但出現得「不太合時」，因為樓價持續下跌，可能令香港經濟雪上加霜。
經濟正穩定復甦
陳啟宗也談及香港經濟前景，形容正慢慢從疫情中恢復過來，預計不會迅猛反彈，但希望會穩定復甦。如與內地相比，他認為香港的困難微不足道，惟問題的關鍵「在於不清楚什麼才能提振香港經濟」。雖然旅遊業正在轉好，但人均消費仍然乏力。鑒於海外經濟疲弱和政局難料，引致國際貿易低迷，物流業及相關行業亦難見起色，個人消費亦難有顯著增長，加上樓市經歷結構性轉變，認為「目前很難對未來過度樂觀」。
內容來源：大公報A3版
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