首创龙华项目要卖8字头！那谁，你问了金茂府吗？
深圳是一座特殊的“围城”，太多的人想进来。
但是能玩转鹏城的并不多。
用某龙头房企老总的话来说，就是“不懂深圳，随时会栽”。
16家外来客的风雨囧途
这几天，首龙地产的小伙伴们都在屏息以待，一纸“准生证”的到来。
经历了两年，首创在深圳的首个项目龙华中心，应该要开盘了。
两年前的6月28日，近100次举牌，两轮深度PK，首创置业花费18.5亿元第一次进入深圳市场。
土地面积仅有9500余㎡，是龙华2013年至今出让土地中，最袖珍的一个。而且作为商业用地，仅有东西面临主干道，可以说，商业硬伤不少。
更饱受质疑的是，4.2万元/㎡的楼面地价，如果要建成售出，肯定在“6字头”了，而周边一手的售价，不过5万元/㎡左右。
如果再把时间往前翻一年，电建地产和中国金茂联合体以82.9亿的代价进入龙华，楼面价达到5.6万元/㎡。
拿地后的不到一个月时间， 2017年7月27日，首创就在深圳龙华注册成立了深圳首龙房地产开发有限公司，注册资金5000万元。
而2016年、2017年则是外地房企疯狂进军深圳的高光时刻。
自媒体“楼市头条”在《这些房企征服了“全宇宙”，却在深圳遭遇“滑铁卢”》一文中，梳理了16家“外来客”不同的境遇。
16家外地房企入深时间表
现在的任何语言都无法准确还原那些地产大佬初入深圳的血雨腥风、雄心壮志。
在近乎冷酷的深圳市场面前，不少房企兵败鹏城。
截至目前，富力在深圳仅有一个白泥坑项目。
绿地也仅有一个位于光明新区的深圳东周项目，目前均未有具体的入市时间表。
2018年4月20日，滨江集团发布诉讼公告，因与安远控股合作开发的龙华区安丰工业区地块旧改项目未能推进，决定退出该项目合作，并要求安远控股归还11.6亿元融资款。
工改商（住）带起了风口，但很快又倒在这个风口上。
而金茂与首创通过公开市场拿地，当然免去了前期的磕磕跘跘。
然而，二者在入市这条漫长的道路上，分别走了3年、2年。
说好的酒店去哪儿了？
金茂府今年三季度要入市销售，并且是现楼形式。
那么首创呢？
首创置业副总裁、粤港澳区域公司总经理徐锴在去年11月在接受媒体采访时曾透露——
在新的一轮城市布局中，首创置业希望更快更好一些，开始强调重视“高周转”。
由此可见，提高周转速度，是首创置业今后的重要举措之一。
早在2018年2月底，首创置业总裁唐军在业绩会上表示，公司将全面推行“369”新工期标准，即3个月取得方案批复，6个月取得施工许可证，9个月取得预售证。
而首创龙华中心建筑面积不过4.4万㎡的体量，从拿地到现在，近乎两年还未进入市场销售。
这期间又经历了什么？
一个细节是，首创曾邀请四五家国内设计机构招标，最终未果，而200多万元也因此打了水漂。
在后来的一波国际招标中，伍兹贝格最后胜出，于是就有了融合了公寓、写字楼、企业BOX、商业的“垂直综合体”。
不过这种建筑形态，在深圳已不是新鲜事。
“火线哥”（DChuoxian）发现，华侨城的侨城一号、沙头角的首开龙湖天琅，都是这类产品。
“火线哥”（DChuoxian）查阅了当时的出让合同，土地性质是商业用地、40年使用年限，业态性质包括商务公寓、商业、酒店、办公，项目建成后，酒店限整体转让。
首创龙华中心效果图（最右边）
但是到了今年5月16日，首创在深圳召开的品牌发布会上，龙华中心项目首次公开亮相，其业态则变更为：甲级办公、云端公寓、总部商墅、品质商业，唯独不见“酒店”。
说好的酒店，去哪里了？
在同时发布会现场展示的四地代表项目中，首创龙华中心是惟一一个将周边两个其他项目（希尔顿酒店、维雅德公寓）也纳入效果图的项目。
是信心不足，还是底气不够？
项目实景图
从现场看，首创龙华中心与周边的两个项目仅相隔一条宽为15米的市政道路，初来者很容易搞混。这也决定了不少楼层单位的景观受限。
按照现在的规划，一栋楼体内，公寓在高层，写字楼在低层，商墅和商业则放在地面上。
写字楼和公寓融为一体的弊端也是明显的。
如上图，塔楼东北侧为公寓大堂出入口（位置1），西北侧为办公大堂出入口（位置2），上下班高峰期人流量大，难免造成堵塞和噪音影响。
此外，大堂和裙楼均有商业，裙楼屋顶餐饮排油烟设备、加压送风设备、VRV空调室外机、给水泵房、通气管等等，都会造成噪音、油烟影响。
清湖项目卖6-8万/㎡？
最为市场关心的部分来了。
首创龙华中心公寓部分采用了全大户型，140-240㎡，总共52套。
这种公寓的户型设计，在龙华旁无分店。
也就是说，在此之前，龙华根本没有这么大面积的公寓。
由于项目的楼面地价就高达4.2万元/㎡，售价无疑将要到6字头。
而商墅部分的层高5.1米，面积300-800㎡，共8套，适合做中小企业总部。
“火线哥”（DChuoxian）了解到的消息是，商墅的单价要到8字头，甚至更高。
龙华住宅的房价经过大幅上涨，现在均价也不过是6万元/㎡。
也有少数带深高学位的网红盘，能买到8-10万元/㎡。
一个龙华清湖的盘，能不能卖到6-8万元/㎡？
与之一路之隔的幸福城，住宅售价在5.3-5.4万元/㎡，公寓则为4.6-4.8万元/㎡。
这样看来，两年前，首创龙华中心的面粉几乎与面包相当。
“火线哥”（DChuoxian）请圈里有多年成本经验的高管，替首创龙华中心算了一笔账：
地价18.5亿元，建安成本4.1亿元，再考虑公寓的精装修，首创龙华中心的成本或在23-24亿元。
这个价格，在业内尚属于“行货价”。
之前，有媒体估算这个项目的总货值大约30亿元。
按照首创的业绩目标，今年要达到800亿的销售目标。
深圳这个项目即便是今年内按照预期价格售罄，对首创整体的业绩贡献率，也不过是4%。
看得出来，首创最近在大湾区下了重筹。
首创在去年进入广州，两个项目分别与华润、碧桂园合作。
同年7月，首创首入佛山，以6.4亿元竞得一宗住宅用地，总货值约12.56亿元。
今年5月22日，首创第一次进军东莞，代价是9.5亿元+自持商业40年。
按照首创的规划，大湾区的规模占比预计会达到30%。
但是在深圳，再无更多实质性的举动。
对不少外来房企而言，即便是“征服了全宇宙”，在深圳也可能遭遇滑铁卢。
来了，就是深圳人。
但是在深圳房地产市场，来了，就请呛水先。
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