冯仑：第四代写字楼

封面图 |《理想之城》剧照

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文｜冯仑

人的一生，待在办公室的时间占据一半多。这小小的一方天地，蕴含城市发展的缩影，有着鲜明的时代印记，也折射出不同时期社会、经济和文化的特质。今天，冯叔就带大家捋一捋办公空间的历史，从而更深刻地理解存量时代写字楼的转型升级。

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写字楼进化史

写字楼这一司空见惯的东西并非一开始就有，而是伴随着社会经济的不断升级而产生。说到写字楼，我们会想到高耸的楼房、人流高密度集中、层次分明动静分区，等等。

这种集中办公，或者叫写字楼模式，最早可以追溯到欧洲中世纪。具有较高社会地位的修道士算是办公室的发明者，每天教堂的钟声就如同现今的打卡钟一般。

将近300年前，在1729年，全世界第一个独栋的商业性质写字楼在伦敦赫利街出现，这实际是英国东印度公司建设的总部大楼。又过了100多年，1885年，世界上第一栋高层写字楼在芝加哥建成，10层楼、42米高。进入二十世纪二三十年代，纽约出现了超过100米的写字楼，比如克莱斯勒大厦、纽约教育中心。现代办公的特点是把所有办公人群放在一个楼里，脑力劳动和体力劳动逐渐分离。

美国成为世界经济发展的中心后，即二十世纪五十到八十年代之后，涌现出大量标志性写字楼建筑，如纽约帝国大厦、世贸中心、芝加哥威利斯大厦等，曼哈顿超过50米以上的集中办公写字楼已经超过1000栋，芝加哥也超过了300栋。从上世纪九十年代开始，智能化、生态化的写字楼开始发展。

实际上，写字楼和商业活动的密集，是为了配合商业发展的，特别是与金融贸易、不动产交易，甚至是技术公司等业态有关，税捐代收人、律师、生意人等人群，完全集中在同一个物理空间，提高了效率，就形成了写字楼。

写字楼发展到今天，大体可分为四代。

第一代写字楼主要是简单的办公，那时候也没有电话，大家只是集中在一起办公。

第二代写字楼不仅是简单的人的集中，实际是通讯联络和人连接的技术促使写字楼增加了智能连接通讯的功能，所以也叫作智能化写字楼，后面还出现了4A、5A的标准。

如果说第一、二代写字楼还是功能比较单一、专注的集中办公，第三代写字楼要求建筑不仅智能化，还有低碳、绿色、环保的需求，出现了绿色建筑认证标准，比如英国BREEAM、美国LEED、德国DGNB，以及国内的绿色三星，能源材料、健康舒适性、室内环境等都有相应的打分体系。

第四代写字楼实际是建立一种办公生态，从单一功能发展成拥有复合型功能的混合空间，形成了支持办公的便利性服务，比如口腔、眼科、SPA、健身、托幼和餐饮等，这些业态都进入写字楼里。

这四代写字楼在中国发展的过程被大大压缩了。八十年代改革开放，中国经济起步，从北京、上海、广州这些大城市开始，涌现了出租型写字楼的需求。

进入九十年代，写字楼开始逐渐智能化，在建筑形象、物业功能及档次、智能化水平、环保节能等方面得到了大幅度的提高，我们自己也在北京、上海有做写字楼，智能化已经成为标配。

2000年之后，第三代写字楼的发展更集中于提高人性化、环保性、智能化的绿色办公空间，同时国际化标准的引入和高标准、数字化建筑材料的采用得到普及。比如我们原来做的万通中心就是LEED金级，同时也有绿色三星认证，全部按照节能生态、环保要求来建设办公空间。

事实上，中国已经展露出第四代写字楼的一些特征，也就是围绕建立办公生态，而不是单独提供办公室，以健康空间、健康生活、快乐工作为核心来提供服务。

写字楼产生的背景，与工业革命、城市化和城市人口集中化有密切关系。随着工商业和服务经济的发展，写字楼的需求不断增长，服务方式也不断变化。为什么人要集中办公？实际是为了提高效率，纽约最高的写字楼WTCone，也就是世界贸易中心1号楼，每天有3万人在一栋楼里上下班。

所以，从第一代简单办公空间，到第二代智能化空间，到第三代生态化空间，再到第四代建立办公生态、服务生态的演进过程，中国压缩到40年就完成了。

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第四代写字楼综合介绍

我们了解到现代化写字楼的发展是从单一功能到复合功能，再到智能化和生态化的进化过程，第四代写字楼最重要的特征，是围绕办公建立一套服务生态。

假定一个人在这儿办公，需要接送小孩、买东西、治疗近视，需要辗转幼儿园、便利店和眼科诊所，在纯粹的办公楼里，有很多不方便的地方，员工需要停下手上的工作、请假出门，这就降低了效率。

第四代写字楼就是要克服这样的问题，把高效工作、便利生活和健康舒适都引入到写字楼，通过「复合型功能模块」的配置同时去满足人们更多的需求，即便利、安全、健康和快乐这四个词，共同支持办公的效率。使企业提高了效率，更愿意留在写字楼内办公，当然租金就会提高，开发业主就会有较好的回报。

具体来看，如何把第三代写字楼改进到第四代「健康化多功能写字楼」这样一个产品呢？

实际上要从两个方面、四个模块入手。

所谓两个方面，一是对写字楼的硬体进行改造和提升，把空间做得更加安全、更加健康，比如可以应对地震、火灾、传染病等。第四代写字楼要在安全上下够功夫，要做安全屋，在紧急时候提供安全庇护。二是把空间做得更加健康，从空气、水、营养、光、运动、舒适性与精神这七个方面去对空间进行一个升级改造。

另一个层面，即四个模块，是对写字楼软性服务的重塑和提升，强调更多的是复合功能，一是生活配套，写字楼里配备精致的健康餐饮、咖啡厅、便利店、健身房等等，令生活更加便利。二是功能配套，比如在日本、新加坡的写字楼里非常流行的城市农场，以及引入一些专业的托育机构，可以帮这些上班的白领带孩子。三是健康管理，写字楼内增加更多的可以获得健康的渠道和手段，比如可以身心灵疗愈的疗愈机构、健康管理机构、SPA等等。四是专业医疗，专业的专科化诊疗服务，比如一些高端的眼科诊所、牙科诊所、康复诊所、儿科诊所等。

这样的话，四个模块的资源及内容注入，使得写字楼升级不再单纯满足办公这一种需求，而是成为可以同时满足人们对便利、安全、健康、快乐等多种需求的具有复合功能的混合空间。在这个空间里，人们可以快乐地工作，健康地生活，促使办公效率进一步提高，为企业创造出更大价值。

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第四代写字楼是什么之「安全」

第四代写字楼将具体从哪些角度入手，让传统的办公空间变得更加安全、更加健康和更加快乐？主要在以下几个方面：

第一是防火。

过去，我们的消防经验、设施、手段都比较传统，现在要用最好的技术和产品来完善写字楼中的防火措施，比如自动喷水灭火系统采用先进的自动控制技术，能够在火灾发生后自动喷洒灭火剂，有效地防止火势蔓延；防烟排烟系统可以排出火灾现场的有害烟雾，减少烟雾对人体的危害。

通常楼梯有消防通道，着火以后就往下跑，但这个措施是不对的。911事件后，大家复盘人员的死亡原因，大多是从上往下跑时被烟熏死的，重建后的世贸大楼，对于火灾的应对采取了新方法，一是救火的人和逃生的人各走各的路，二是用高压气雾墙把空气压缩，这样子让烟上不来，人的生存概率就会大一些。

还要给每一层楼的每一个单元配备足够的逃生背包，一旦着火，把屋子里的软梯直接拿出来，一层一层放到下边去，这些都是紧急逃生的办法。

第二是防震。

我们也要升级大楼的抗震支撑系统、地震监测预警系统等。地震来了后，从高层往下跑是不安全的，那么建筑中应该有个独特的结构体，是最安全的，比如在每一层设置一个专门的避难安全空间，人只要躲在这里面，就可以安心地等待救援。

在地震带上的日本有非常多的经验，将建筑结构设置为能够承受地震荷载的强度和刚度，或者安装天花板阻尼器，从而保证建筑的安全性；以及地震监测预警系统，可以及时发现地震的迹象，给人们提供逃生时间，减少人员伤亡。

第三是防生化危机。

我们要提高建筑的生化危机防护能力，比如配备生化检测仪器、空气净化系统等，特殊情况下还要配备生化防护设备，生化防护面罩、生化防护服等，以及特殊的培训和设施。

近几年我们也遇到了疫情，这种情况下，除了要防止疫病传播，还要有良好的新风系统、通风系统和空气净化系统。

最后是防盗。

现在有非常多的智能安防设施，比如AI机器人，还能升级门禁系统、视频监控系统，加强楼内的安全巡逻。

从防火、防震、防生化和防盗四方面入手，使第四代写字楼更加的安全，只有安全性得到充分的保证，我们才能放心地去享受健康和快乐。

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第四代写字楼是什么之「健康」

随着社会的进步、医疗技术的发展、人均收入的提高，在高密度、高强度的工作状态下，大家的健康面临着较大的压力。写字楼里的员工对健康的需求，其实比其他场所的人只强不弱。第四代写字楼的任务，就是要通过空间改造和复合型功能配置，为大家做好健康保障。

一是我们要对空间的内容进行一个重塑。现代「打工人」一般压力大，容易抑郁和焦虑，我们可以在写字楼内引入健康管理类的机构，比如有很多专门给白领解压，以及解决心理问题的机构，利用白领的休息时间，提供正念、冥想、音钵、按摩等服务。

其次，还可以引入专科化的医疗服务机构，来解决一些日常的小问题、小毛病。现代白领经常用眼，在办公时眼睛的损耗比较大，眼科诊所就很有必要；大家经常聚在一起说话，如果写字楼里就有口腔管理以及牙科诊所，就会解决大问题；以及脊柱、腰椎劳损的问题，引入正脊康复诊所类的机构，身体就能保持长期的健康，减少很多痛苦。

空间的健康化，为上班的人提供健康的办公场所和环境也很重要。之前我们讲到硬体方面有空气、水、光、声音等，WELL标准通过7大项、115小项来进行测量、认证和监测，我们要按照这个标准去改造升级写字楼，使之达到真正的健康级办公空间。

从空间环境和健康内容两方面，进行第四代写字楼的提升，实际形成了微缩的健康MALL，现在已经有类似的产品叫做「MedicalMall」，我们旗下也有类似的产品「健康生活馆」，把医疗服务聚集在一个相对集中的空间去运营。

如果把人比作工作机器的话，那么健康管理和健康服务就是保养机器必备的设施、人员及服务，所以除了安全外，让空间变得更加健康，让疗愈、治病等多种健康元素有效地与办公空间融合，形成高效的复合型功能产品，也是第四代写字楼的重要目标。

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第四代写字楼是什么之「快乐」

第四代写字楼的另一个重要特征是快乐生活。人之所以快乐，是因为便利和互动带来的愉悦，只有让人在感到快乐和精神愉悦的状态下，才能真正提高工作效率。

首先就是「功能配套」，要真正能解决白领的问题。比如第四代写字楼可以引入一些专业的托育机构，女性白领把孩子放在托育机构，离自己上班的地方也近，可以随时过来看看，下班了接上孩子回家，兼顾工作和生活。

我想如果这样一种场景能够实现，那上班的年轻人会鼓动老板租这个写字楼，因为解决掉一个极大的后顾之忧。

其次是「生活配套」。西安有个写字楼地理位置不是特别好，但租用率很高，为什么呢？针对写字楼内部，运营者在底层做了特别的餐饮空间，还根据顾客需求，配备特别好品牌的餐饮、咖啡厅、茶室这些，甚至CEO厨房等。

针对性地解决办公人群的用餐需求，比如员工快餐、商务简餐、CEO个性化餐饮等，在第四代写字楼合理配置不同餐区、用餐区域，以及引进不同品牌，人一定是感到快乐的。

另外还要有个便利店。大家在工作之余很方便地到达，解决早中晚吃饭问题、下午茶休闲、购买简单实用物品等等。

最后，我想还有一点很重要的是，能够增加一些互动性。比如在日本、新加坡，特别流行的城市农场、屋顶农场这种形式。员工利用业余时间在稻田或菜园里劳作修剪果树、采摘蔬菜，收获农作物的同时，还能把亲子教育、自然教育和社会生活融合起来。

试想一下，花簇围绕的咖啡厅、生机盎然的疗愈小屋和花草与蔬果的农场，不仅会舒缓自己的精神压力、调剂工作生活节奏，第四代写字楼还围绕办公建立了完整生态，增加了社交，获得了快乐，提升了工作效率。

这也是第四代写字楼最有特色和竞争力的地方。

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存量写字楼如何升级改造为第四代写字楼？

大家知道，中国写字楼市场自上世纪90年代以来发展迅速，压缩了第一、二、三代写字楼的进化速度，城市里拥有了大量的存量写字楼，那么接下来就是具体怎么改，去实现健康化的混合空间呢？

我们为第四代写字楼的存量改造设计了一个相对比较标准化的体系，我们叫做「两个提升，四个模块」。

「两个提升」指的是对写字楼硬体部分的改造，一个是提升「安全性」，防火、防震、防生化和防盗四个方面的安全提升；二是提升「健康度」，也就是WELL级标准，包括空气、水、营养、光、运动、舒适性与精神等。

完成了对硬体的改造，接下来最重要的就是围绕「四个模块」核心体系向空间内去注入复合化功能内容。从「生活配套」提供便利的生活设施，到「功能配套」帮助白领们去解决一些切身问题，到「健康管理」为白领们工作之余疗愈解压，再到「专业医疗」为白领们做好健康保障。

经过「硬体」和「软体」双向升级后的第四代写字楼，发展成为拥有复合型功能的混合空间，来完善整个写字楼的办公生态，一定会吸引到更多的企业入驻，有利于入驻企业提升效率，也一定能带来同一区域内更高的租金回报。

当然，也不排除重新拿地块，建设运营为第四代写字楼。但事实上在核心城市，这样的机会已经不多了，对存量写字楼进行改造，要比重新拿地新建一个写字楼更加节省成本。

过去几年，我们企业围绕写字楼业务，不断把跟大健康有关的不动产空间产品植入到写字楼里，比如我们的WELL级梧桐公寓和不是居疗愈酒店，也运营了西安厚康健康生活馆、重庆厚康健康生活馆等。

目前，我们开始在市场上去寻找改造第四代写字楼业务机会。我们非常期待提升过去传统的第一、二、三代写字楼，早日将第四代写字楼这个产品落地，使我们在写字楼的空间服务上一个台阶。

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