陈淮：老百姓买房的潜在动机是希望成为有产者

封面图 |《安家》剧照

9月1日，北京、上海同日宣布「认房不认贷」，至此该政策在北上广深四个一线城市全面落地。楼市消费信心会回暖吗？今天，我们分享一篇文章，来自中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮在今年8月「2023博鳌房地产论坛」上的发言。相比于社交媒体上大量情绪化的信息，陈淮教授的文章或许能为你提供一个看待房地产问题的新角度。

来源：网易财经智库

作者：陈淮

前所未有的大变局，变在哪里了？

房地产是个有趣的事，大家一再提到美国、日本的房地产泡沫，其实这几年我多次讲到，以讹传讹的信息太多。日本房地产泡沫怎么来的？是因为房地产业发展不好，开发商都狼心狗肺吗？

我在日本专门考察过产业政策，每一个当时制定产业政策的一流专家我一个一个拜访过。别跟我讲洋人怎么说的，他们的情况我都知道。

我总结日本的问题有四个方面：

第一，70年代日本有一个首相叫田中，很有远见地写了一本书叫做《日本列岛改造论》，他说我们要农民进城了，要大中小城市一块发展。结果他之后的政治家，非常错误地把人口集中于东京、大阪、关西关东两大都市圈。这是第一个原因，人口过度向大城市集中。

你听说日本房地产泡沫破灭了，熊本、北海道的价格跌了吗？那里的年轻人都走了，人口过度分布不均衡。我们今天要讲的解决房地产问题，第一条长期的政策，就是调整城市结构，实现大中小城市均衡发展。

第二，日本在70年代钢铁工业发展，超越美国，70年代汽车工业把美国打得一塌糊涂，80年代家电打遍天下无敌手，全世界笑傲江湖，产业一步一步升级。但是所有这些升级都立足于引进、消化、吸收，没有多少自主创新。当然它也创新了，学过来偷偷地改进，汽车就是这样的。

但是到了90年代，计算机行业、IT产业发展的时候，没有美国累积30年的投入，日本的技术发展全面失速。小组赛都被淘汰了，没有进决赛圈的能力。

第三，过于急功近利。90年代初日本有一个首相提出在5年内房价收入比达到欧美国家，听起来是不是很熟悉？我们的政治家是不是也说过类似的话？日本战后是从一片废墟起步的，他们过度扩张，吹大了需求，要求企业都投资盖房子，房地产业不用说了，其它的工矿企业也投资给工人盖房子。

第四，政策摇摆不定。日本老龄化在80年代就知道了，它也没有应对，到90年代初的时候为了应对老龄化，他们想了一招就是加税。什么时候加税都是和扩大消费对抗的，扩大内需的势头一下被打到负增长，以后反复调整，发消费券、三年特别免税等等。

今天也有人说要赶紧出台房地产税，是跟消费信心不足成心过不去？中央说要稳定信心，扩大消费，你说这时候要加税，在教科书上有这么写的吗？日本的教训，你们学到哪里了？一点没学过，就在那里胡说八道。

陈淮

回到主题，其实也没什么太多说的，前所未有的大变局，我们从2020年就开始说，实际上并不是在2020年就开始的，在2019年末就有人很高明地说过一句话，2019年是过去10年最差的一年，但是是今后10年最好的一年。

中国经济整体首先是战略发展和宏观经济，也就是长期和短期都面临一个前所未有的艰难。也希望我们企业家都弄明白，中国经济正在经历前所未有的艰难。

大变局变在哪里？国际环境正朝着不利于中国崛起的方向发展，这一条务必有充分冷静的认识，不是一个方面，不是特朗普的加税、贸易战，包括中国威胁论，包括人家不带咱们玩了，WTO不管事了，CPTPP又来了，北美经济贸易区在加强，包括泛太平洋没有我们什么事。

世界供应链的重组，原来中国成为世界制造中心，大家说我们做的是低端的，挣一个辛苦钱，现在你想要低端的，人家也不跟你玩了，把厂搬到印度、越南、印尼。

另外，高新技术领域不断出现新的突破，这个新突破向我们提出的挑战我们没有多少的事先准备和应对，比如芯片制造和其它。总之，国际环境不利于中国崛起，这一点反正我们得走过去。

第二个大变局，我们原来设想的战略格局，我们自己安排的战略发展、产业升级、供求关系调整和提高国际竞争力的进程，基本上被阻断了。比如在城镇化这个问题上，实际城市群这些年并没有取得多少明显的进步。

另外是当前的经济增长，实际上在2014年开始，我们始终就在说经济增速下滑的问题，并不是在疫情才说，疫情加速和显化了这个过程。还有增长动力弱化，这也是我们面临的变局。

我们有这么强大的政府，有世界第二的经济总量，有韧性最高的经济体系，有最听话的老百姓，我们是不是出政策就可以解决了？是也好，不是也好，我们的供大于求、经济总量的平衡，原来不止一次遇到过，80年代提出价格闯关，我们就有过严重的通胀。90年代抓恶性通胀，严重的供大于求我们遇到过；90年代末亚洲金融危机的时候，提出来房车入户、扩大消费，房地产业发展就是从那时候开始的。

但是，我们的供求和需求关系出现了严重失衡，或者是货币超发了，或者是流通不畅了，我们自己调整货币或财政政策，它就有效。

这一次如果我们真的出现了通货紧缩，或者恶性通胀，不一定或者主要不是因为我们供大于求或供不应求。2020年和2021年我们的粮食增产，供大于求，但粮价上涨是因为国际大宗商品价格上涨。国际大宗商品价格为什么上涨？因为美元便宜了。

我们还要注意一件事，美联储不到一年已经连续11次升息，美元暴涨，现在把美元存在中国国内的工商银行、中国银行，存一年给你多少利息？在上半年的时候是5%上下，一倍多于人民币存款。

美国为应对自己本国国内的通货膨胀不断升息，导致美元升值，导致国际大宗商品价格下滑，可能我们面临的通货紧缩还不是我们这里讨论的老百姓购买力好和低、多和少的问题，我们是否有过剩的生产能力，主动权不在我们手里。

我刚才一再说，可能大家以为就是说房地产业向好，房地产业还将是国民经济支柱产业，这是毫无疑问的，我也不给企业家乐观的预期，说你放心吧，今年下半年你的房子都卖得出去，只要银行给你的信贷展期就行，不是那么简单的事。

但是中国房地产业的前景光辉灿烂，我为什么强调这一点？为什么刚才说需求是消除不了的？只要我们的人口按照工业化的客观规律、国际经验，不断地向城市集聚和集中，我们就一定需要在城镇更多、更好、更快地盖房子。

会议都明确提出，我们要建设社会主义现代化国家，二十大更进一步提出我们要中国式的现代化、高质量的现代化，这个高质量就是我们要把大多数人住乡下的，依靠男耕女织、日出而作日落而息、自给自足、手工劳动、人力畜力为主的生产体系转变到现代文明、城市文明、工业文明的基础上，这一条我们还有很长的路可走。这是一个，这个趋势我们还远没有结束。

第二个是社会利益的诉求。老百姓为什么买房子，并不仅仅是收入的高低增长，现在越来越多人群的利益诉求已经从涨工资、找好工作、多挣钱，转向当然要挣钱更多，但是也包括私人资产的累积。

在80年代之前，包括在座的大佬们，有亿万身家的人，大家都是无产者。今天老百姓买房的潜在动机就是希望成为有产者。这个需求改变了吗？因为疫情、宏观调控改变了？是因为他仅仅是农二代，他就不想有自己的资产了？这个趋势刚开头。

第三是对美好生活的向往和需求，我们的主要矛盾已经转变为发展供给的不充分、不平衡，与人们对美好生活的向往之间的尖锐矛盾。对美好生活的向往已经从衣食有余向住行条件的改善转变，这一条趋势不会改变。

第四，房地产仍然会好，为什么？今天我们大胆地承认，人们对美好生活的向往是我们要实现的高质量现代化的目标的题中应有之义，让人们既要顾长远、顾下世，又要这辈子活得好一点，这个价值取向成为社会共同取向，我们的房地产业有希望还是没希望，你自己想。

这些我没有太多的时间讲了，总之，关于房地产业是一个大话题，我今天在对话环节和这个环节都是跟大家讲，我们2023年面对的绝对不是一个明天就出现曙光的事情，出个什么政策就能石破天惊、祖传秘方就能让你重上奥运会，没有这个事。

我们今天还需要一段时间休养生息，供求关系的调整、老百姓的信心转变还需要一个不太短的时间。但是从长远看，中国房地产业的路还任重道远和光辉灿烂。

（注：本文整理自陈淮教授于2023年8月8日在「2023博鳌房地产论坛」上的发言，未经本人审定。)

主编｜王滔   编审｜陈润江   顾问｜王淑琪

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