中粮2.6万/平拿下前海两块地，周边公寓已卖到10万
《跟着地王去买房》系列一
今天下午，前海桂湾片区两宗总计1.1万多平的连体商业办公用地。其中T201-0091地块被中粮以底价17.45亿元总价正式拿下，T201-0091地块被中英人寿保险以底价16.25亿总价拿下，楼面地价约2.6万/平。
除了这两宗商业用地，下午前海还出让了一块工业用地，由深圳妈湾电力有限公司以底价5543万拿下。
△现场成交详情
早在两宗土地出让挂牌伊始，就有行业人士猜测地块将会被中粮和中英人寿拿下（可戳蓝字复习拿下前海三块地，应该就是这些企业了（内有大量证据））。彼时，严苛出让条件下，险资+央企+500强等指向性明确的规定，让中粮及其参股的中英人寿，被指为大概率拿地的金主。
据楼校长此前了解，两宗地未来或将会分别作为中粮和中英人寿的总部用地自持。而楼校长问及中英人寿总部会否从北京搬至深圳，中粮地产相关人员则回应称不可能。
而据媒体报道，去年底前海管理局曾与迪拜经济委员会签署合作备忘录、与中粮集团签署合作共建前海中粮集团亚太总部框架协议。早在2011年3月，中粮集团与深圳市政府签署战略合作协议，将整合集团海外业务和金融、物流等业务在前海设立国际总部，建设离岸结算中心。
值得注意的是，两宗地的成交楼面价约为2.6万元/平。和当年的兆华斯坦地王2.8万元/平的楼面价，降低约2000元/平。此前，媒体频传兆华斯坦转让前海地王，虽然兆华斯坦已出面否认，但最终确认引入恒裕集团操盘。这表明，前海引进企业总部和建设金融中心之路并不平坦。
8月18日，前海桂湾还将有一宗编号为T201-0092的商业用地挂牌出让，用地面积1.8万多平，起始价逾42亿元。已经基本确定会被汇丰拿下，用于华南总部，楼校长将持续关注。
楼校长实探
这次前海出让的三宗地实地情况如何，楼校长专程前去实探了一番。
两块地是连体地，也难怪中粮和其持股的中英人寿一起拿下。目前两块地基本上是净地，场地平整，覆盖一层草地，场外梦海大道、桂湾二路道路通畅，具备立刻进场施工的条件。
可以看到，两地块西侧是正在施工的腾讯前海项目，目前仍然处于地面施工的状态。两地块东侧也是大块平整的净地，更远处是前海大型保障房项目龙海花园。项目朝南侧，可以远望正在施工的卓越前海项目、华润前海项目。
这块可能会被汇丰拿下的地块位置更佳，靠近正在施工中的前海枢纽工程，未来将会是地铁上盖物业。从实际现场的情况看，地块西侧是净地，而东侧目前被用于地铁桂湾站的施工物料堆放处及工棚，未来还需按照地铁11号线、穗莞深城际线控制区范围的控制规划要求，进行开发。
目前该地块东侧听海大道旁是正在施工中的华润前海项目、卓越前海项目；南侧是已经在打地基的鸿荣源前海项目；西侧则是还待开发的净地。
前海房价是否还值得期待？
地块规划限高，兆华斯坦频传退地，前海土地风波不断。继去年9月恒昌拿地后，如今前海再次卖地，这些项目将来的收益如何？将对周边房价产生什么影响？这是楼校长和购房者最关心的问题。
三宗地的出让条件中，有一项指标非常重要：竞得人取得工程竣工验收备案或通过规划验收之日起，10年后才可以整体售卖。（这意味着前海周边二手房业主可以捂盘十年吗？）
“这就是相当于自持物业10年。”一位多年参与深圳土拍的房企人士对楼校长说，如果能够整体售卖，预计8万元/平方米就已经赚了很多。不过该人士提醒，深圳写字楼的收益率相比于北京、上海较低，仍然需要注意一定的风险性。
在评论人士眼中，桂湾片区号称前海金融中心区，这几块地卖金融机构或者是大公司总部是很正常的。“不过商业2.6万/平的楼面价，的确相对来说比较低，一方面是商业没那么好卖，另一方面这就是为了引入企业总部。”
对于准地王，前海业主们似乎也很期待。从深圳链家研究院一份数据可以看出，自7月初开始，前海二手房放盘报价已经连续上涨4周，目前的价格已经达到71369元/平方米。“前海每次一有利好，必然能够带动周边业主价格的上涨预期。”该院分析师廖小敏如是说。
今年，按照政府计划，前海总共将有100多栋高楼封顶，前海红利落地，企业、人才和资金将在未来数年内涌向前海。
△前海自贸区内物业情况
当此之际，对于深圳房价特别是前海周边房价，两种极端观点明显对立。消极人士者认为前海建成期尚远，但房价已经飙涨；乐观者则预期前海及后海房价可能达到每平米30万——当然这种观点大都是房地产开发商怂恿支持的产物。
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