深圳小产权房还能买吗？答案都在这了

 xiǎo chǎn quán fáng 

小   产    权   房

每次一词

释义：深圳市官方一直对外表示，深圳不存在“小产权房”概念。因为“小产权房”通常是建在农村集体用地上，而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地已全部转为国有，因此“小产权房”应被称为“违法建筑”。

缘由：近日，有媒体报道称龙华有两栋小产权房将被强拆。“能否买小产权房”这个话题，又重新引起了热议。

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Part Ⅰ

三种类型

在深圳小产权房有三种类型：

①村集体组织在村集体用地上建设的统建楼；

②一户一栋上原村民超建和加建的楼层，也称农民房；

③外来开发商购买村里的原村集体用地，未经合法报建手续而建设并出售的房屋。

目前小产权房建设方有村委会、公司、个人名义三种。不同建设方所签订的合同也有所不同。

Part Ⅱ

红本与绿本

目前深圳市核发的房产证有“红本”和“绿本”两种。

“红本”用于记载市场商品房产，业主享有该房产的占有、使用、收益、处分权利。

“绿本”用于记载非市场房产。凡“绿本”记载的房产，一律不得买卖，只表明对房产确权。1999年以前的违法建筑已完成确权，颁发了房产证。但1999年以后的违法建筑，还在排队领证。

Part Ⅲ

律师科普风险

①

有绿本也没用

国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证，其他任何机关无权颁发，村委会出具的绿本房产证肯定是无效的。

②

有见证律师也没用

律师介入小产权房见证业务已被明令禁止，如有律师参与属违规执业行为，更不可能因律师见证导致该行为有效。

即使做了见证，也只能说明交易双方在律师面前签订了一份无效合同而已。

③

如果是违法建筑无法转让

小产权房发生法律纠纷情况较为复杂，如为违法建筑，转让行为是无效的，如附条件在转为红本房后办理过户手续，则可能面临交易程序复杂，流程较长而增加交易风险。

④

卖方可随时违约

未来如果有升值或拆迁补偿，卖方可以随时违约。对投资或自住的人来说，起不到增值效果；并且小产权房不能到房产部门办理登记，客观上存在一房多卖风险。

⑤

一栋楼只有一个产权证，只能跟村委签合同

尽管在名义上政府已将原村集体土地征为国有，但由于征而未收，大量土地并未完成相应补偿返还手续，依然属于村集体及其股份公司所有。

很多统建楼就算有30层，也只有一个产权证，购买者只能同村委会签合同。

（科普来源：广东信荣律师事务所律师易玉成、

深圳知名法律评论员张兴彬律师）

Part Ⅳ

强拆案例

①

龙华两栋小产权被要求强制拆除

 8月5日，位于龙华新区和平路的金凤凰豪苑和福轩大厦业主、租户收到龙华办事处规划土地监察中队的强制拆除提醒，两处建筑因为已被认定为违法建筑，将于9月15日起对建筑进行“清人、清楼、清物”及停水停电措施。记者调查发现，两处大厦系典型的非法销售小产权房。

因开发商将楼盘的一商铺一房多卖，导致双方起纠纷，其中一方便向土地监察大队举报金凤凰豪苑未获得合法审批手续，属于违建，所以后来被立案调查。

②

福永小产权房被勒令拆除

2015年宝安区福永街道小产权房鸿福花园被勒令拆除，该楼盘1500余套房源已售出900多套，随后开发商卷款2.7亿元跑路。

由于开发商售楼时一直宣称鸿福花园是福永村委会统建楼，可分期贷款六年，而此前深圳很多村委会统建楼都已成功建成并入住，这让购房者以为购买没有风险。实际上该地块是通过招拍挂买来的工业用地，当时申报为2栋工业厂房，结果被建设方违规建成了8栋21层高的小产权房。

整合来源：中国房地产报、读特、广州日报

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