布吉地铁新盘4.2万/平只卖了五成，购房者为何不买单？
9月10日，教师节。
深圳暴雨。
位于龙岗丹竹头地铁站旁的英郡年华三期开盘。
楼校长并未给自己放假，反而在风雨中赶往开盘现场。
据楼校长观察，开发商此次推出的309套房源，仅取得约50%的销售率，如果按照住宅预售总套数623套来计算，销售率甚至惨淡至不到30%。
东进战略光环、地铁沿线物业、小面积刚需户型、均价4万多，为什么卖不好？
最新数据显示，8月份深圳仅2312套新房成交，环比下滑23%，创历史同期最低位。成交均价5.8万/㎡。
与时间赛跑的焦虑，抢房大战拼命三郎般的架势，早已从购房者身上褪色。
“市场供应量严重不足，同时市场需求也是低的，市场信心不足，观望情绪浓厚，各楼盘的认筹率也是低的。在此背景下，开发商也更加不愿意推盘。”针对刚过去8月的深圳楼市，深圳中原研究总监王飞如此评价。
此外，投资、自住、办公，单纯的需求已经不再成为深圳购房者买房的理由。
仅从英郡年华三期开盘现场看，购房者淡定的如同绅士。“选房随便选，销售也不催”。就连那帮卖筹、买喝茶费的“老熟人”们，也不得不委下身段，放下骄傲，与“客户”攀谈。
开盘1小时后1栋销控
“金九银十”已经开始，与二手房交易回升的趋势（8月成交7909套，环比增长21.1%，为325新政后成交最高月份。）不同，远未入秋的深圳，其新房市场，略显寒意。购房者到底在想什么？两组镜头，已成功引起了楼校长的注意。
镜头1
单价过4.1万，老投资客果断弃购
主角：P先生
属性：投资客
楼校长印象：长得像吴镇宇，大写的帅。健谈、活跃，懂行。
去年楼市暴涨获利良多的P先生，并不是像“靓坤”一样的怪蜀黍。
他和女朋友，本指着英郡年华三期的轨道物业再赚一笔。心仪71㎡户型的他，是率先进入销控区的前几批购房者。
一张楼盘价格表上，71㎡户型折后最低单价4.15万/平起，总价不到300万，大部分房源折扣下来，总价都在300万+，P先生认为，这个价格远超自己的预期。
“这个楼盘土地年限只有40年，现在已经剩38年，交楼后又只剩36年，布吉的楼盘涨幅空间不大，本来就比较难找下家，再加上得房率并不高，这个价格我感觉并不是很值。”
在龙华投资有两套房产的P先生，有着自己的生意经。
2015年，他购买了龙光玖龙玺一套83㎡的房源。“那时5万/㎡，哪知道现在都已经8万/㎡了！”他认为，有着新规划的龙华，比“老破旧”的布吉，更具备投资的价值和潜力。“不要说旧改的概念，没个10年8年，拆迁的时间早跑输了房价涨幅。”
“龙华，尤其是红山片区房价透支的厉害，我也不建议现在买龙华。”P先生认为，接下来红山金亨利二期的价格预计会到9万、10万/㎡。“那个时候我就逃顶。”
至于在布吉，P先生现在是挑盘在买。
除去英郡年华三期，他建议去信义金御半山，看看74㎡的带精装户型，算上拓展面积能有个近100㎡。“那边城区整体规划要好过布吉老城，也是地铁口物业，预计价格5、6万，性价比比较高。但是总价应该比英郡年华大个几十万，如果资金比较充裕的话，也很适合在罗湖上班的刚需客。”
镜头2
喝茶费团体苦口婆心，自住客不买账
主角：M先生
属性：自住客
楼校长印象：和蔼厚道的大叔，畅所欲言。
“16楼，71㎡，318万，竟然要4.5万了！”刚选房出来的M先生，与旁边的购房者一交流，拍起了大腿。
“26楼，89㎡，404万，也差不多。”旁边的大叔说，3栋89㎡的02户型最好卖，一下就没了。
循着M先生和几位购房者的话语，几个“熟悉”的人迅速找到了位置，坐了下来。“我这里有折扣指标，至少还能再少1个点，你要不要？”
M先生究竟是老江湖了，并不买账。见老先生不为所动，那两男一女又“宣称”，有资源搞定深圳所有的开发商，还能再打折扣。
不过，老先生和围观的人依旧冷静，两男一女悻悻而散。
M先生这次买房，主要还是为了自住。“现在的楼市风险太高，投资还是要谨慎，这个楼盘很靠近地铁，虽然有很多缺点，但至少很方便。”
当然，学校的问题是硬伤。老爷子承认，这个楼盘虽然有学位，但是很一般。“布吉的学校很难信得过，宁愿去罗湖搞个学位。”
多番询问，楼校长发现，周围几个要买来自住的购房者，都存着这样的心思：毕竟地铁很方便，买来可以先自住，说不定就像去年暴涨赚了呢。
另一个在布吉做生意的购房者甚至认为，这里的房子还可以做办公用途，交通方便，招人容易。
楼校长在万科的好朋友曾说过，经历了去年的暴涨，今年很多购房者已经是复合型需求，或多或少带着投机心理。“这房子赚不赚？”，已经成为这种新生购房者买房的“标准术语”。
房价快速上涨后，市场的消化能力显然还未调整过来，新房开盘再也难见兵荒马乱。精明的购房者、想赚钱的购房者、专业的购房者越来越多。在市场逐步稳定的氛围下，深圳购房者，显然越来越冷静，也越来越聪明了。
楼校长荐读
| 扫码加楼校长私人微信|
楼校长
欢迎扫码来撩我
点击阅读原文，查看深圳各类政策汇总解读↓