房价两年涨了100%，宝安中心区的房子还能不能买？

《楼友记》 第二期：宝安中心区

房价两年涨100%，片区成交价基本在6-7万/㎡；

宝安中心区的房价，早已远远抛离关外其他区域。

如同龙华红山，宝中是一个新区；

1994年开始，宝安区政府先后投入了约40亿元；

进行中心区填海、征地、市政道路、公共配套设施等项目的建设；

至今，都是2006、2007年后建设的次新房。

2005年，宝安中心区房价，5000元/㎡出头；

2016年，片区二手房价格基本都超过6万元/㎡。

填海22年，当初一片荒芜的滩涂日新月异；

虽然发展过程中，充斥着填海区沉降、环境被破坏的声音；

但是前海自贸区正式挂牌，330新政后深圳房价暴涨；

互相接盘的购房者，依旧创造了宝安楼市的神话。

目

录

PartⅠ: 一张图看懂宝中

PartⅡ: 宝中楼市暴涨路线图

PartⅢ：10个问题告诉你该不该买宝中？

PartⅣ：笋盘推荐

 

Part Ⅰ

一张图看懂宝中

Part Ⅱ

宝中楼市暴涨路线图

1

2008年

关外楼市遭遇寒潮，宝中成交量陷入低迷，其时熙龙湾一期售价2万元/㎡出头；

2

2009年

深圳楼市逐渐回暖，宝中房价平稳上涨至近3万元/㎡；

3

2010年

伴随“限购令”，一线城市购买热情受挫，宝中房价出现1000-3000元/㎡的跌幅，市场传言宝中最先领跌；

4

2011年-2012年

宝中房价快速上涨，部分豪宅3万元/㎡出头，个别甚至达到4万元/㎡；

5

2013年-2014年9月

深圳楼市逐渐步入调整期，宝中楼市企稳，价格维持在3-4万元/㎡；

6

2014年9月-2015年3月

930新政后，宝安中心区价格稳步上升，但涨幅仍维持在5000元/㎡以内；

7

2015年3月-2016年3月

330新政后，宝中房价涨幅逐步扩大，至2015年下半年价格迅速跳涨至5-6万元/㎡；

8

2016年3月-2016年6月

325新政前后，宝中楼市成交量回落，房价出现小幅下调，但基本仍处于6万元/㎡的高位。

9

目前

宝中片区均价近7万/㎡，个别优质楼盘价格8-9万/㎡，最高的壹方中心售价达10万/㎡。

Part Ⅲ

10个你最关心的问题

Q1

最近宝中房子卖得怎么样？

A

不同于舆论上深圳楼市成交量冷淡的情况，楼校长的好朋友觉得，6月份开始，宝安中心区的成交量已经逐渐上升。

从目前来看，9-10月份成交量基本还是会稳步上升。至于价格方面，可能不会有太大幅度的上升，要做好较长时间持有的准备。

目前宝中片区二手房市场挺活跃，从活跃的放盘量来看，熙龙湾有30-40套，金泓凯旋城有40-50套，属于市场流通性比较高的楼盘，甚至有个别投资客手持十多套。

楼校长的好朋友认为，近期是换房的好时机，市场上出现“平买平卖”现象。有不少刚需购房者卖房套现，再换房，以改善居住需求。另外，也有不少开公司的业主开始卖房套现，补贴企业。

值得强调的是，宝中不只有大户型，宝中有不少小户型房源，如花样年花乡、富通好旺角、天健时尚空间成交都非常好。

至于新房方面，在售的新盘只有鸿荣源壹方中心、新锦安壹号公馆。宝中的新房价格基本上比二手房价格高10-20%，走量的话由于是大户型，月成交也均在十数套左右。

片区最贵壹方中心 均价10万/平

壹方中心玖誉二期在售户型为148-249㎡大四房，均价10万元/㎡。

Q2

跟宝安其他片区比，宝中的优劣势分别是什么？

A

四大优势1、新区，宝安中心区是填海区，市政配套均是全新规划。马路宽敞，也有仿照福田中心区规划的中轴线。楼盘大多是2006、2007年后建设的次新房，社区环境好，片区已有图书馆、体育馆、少年宫等成熟配套，比龙华红山的建设周期早，公建设施更完善。2、宝中是区政府所在地，宝安中心区向来是重点治安区域，居民多是社会精英阶层，片区整体形象也并非脏、乱、差，刑事案件发生率在全区处于最低水平，居民安全感整体偏上。

3、背靠前海，宝中楼市的爆发得益于自贸区，享尽前海概念的宝中、后海在整个宝安区、南山区，也是环境、配套最好的。因为对前海预期高，所以购房者长期看好宝中，加之官方一贯扩容前海的规划思路，让宝中的未来更值得期待。多数人士认为，宝中今年内房价难跌，未来长期肯定看涨。

4、轨道交通方便，宝安中心区722万㎡的土地上，6个地铁站平均分布，1、5、11号线三条地铁线穿插而过，每一个楼盘基本处于轨道站点500米范围内，区域内无论哪一个点，都能够方便到达轨道交通所至范围。四大劣势

1、宝安中心区名校少，由于是新区，学校的验证，成绩的提升都需要时间的积累。楼校长的好朋友认为，当这些坐拥千万的豪宅业主子女进入学校，对学校的要求也会越来越高，促进学校教育质量的改善。

2、周边商业不活跃，没有大型商业，目前成熟的商办配套集中在中轴线东侧，龙光世纪中心、国际西岸商务大厦等寥寥几栋建成的写字楼，租金也并不便宜，在160-180元/平。明年壹方中心商业开业，中轴线两侧还有写字楼持续建设，宝中的商业预计要在几年后才会逐渐完善。

3、房价存在一定泡沫，作为深圳房价暴涨的典型地区，还是会有一定的风险性。但是从325新政出台后的效果来看，宝中房价仅做了小幅下降，多样性的购房需求集中在一个片区，业主报价依旧坚挺。

4、社区管理存在问题，个别楼盘所存在的问题，由于楼校长了解不深，并不做过多讨论，有待大家去发现。

Q3

宝中成交最活跃的楼盘总价区间是多少？

A

总价500-700万元的房源最受购房者关注，一旦有相对市场价较低的盘源出现，就会立刻有人关注；800-1100万的四房，也受到换房客的关注；但是当总价达到2000万-3000万级以上，由于牵涉资金量大，交易周期会比较久。

Q4

谁在买/租宝中？

A

购房者三种类型

宝安本地人-原住民，有老房产放租，或有实业生意，财大业大，见到好的房子就会买，存在着更新自住环境、投资双重需求。（潮汕人、客家人占比比较大，尤其是重视家族的潮汕人，买房会更加偏好大户型。）

投资客-老投资客近期在观望，挑盘挑户型；但由于看着去年深圳房价暴涨，大波新投资客着急入场。楼校长的好朋友介绍，甚至有的房源从一开始到现在都是在各种投资客手中流转。

改善自住者-上一批购房者从去年楼市行情中获得红利，套现出来后买相对大一些的户型改善自住需求。同时，片区内大户型优质产品比较多，也吸引着除本地外，福田、南山优质企业的员工来买房。

租户宝安最多

（链家网数据）

两房的租金在5000-6000元/月，赶上市区基本水平。楼校长的好朋友说，租户基本上都是自住，包括在宝安本地上班的人，也有从南山、福田过来的租户。

Q5

孩子上学的事能搞定吗？

A

宝安区共有22所学校实施学位房制度。其中位于宝安中心区的学校有：宝安小学、滨海小学、宝安实验学校。其中，宝安实验学校是目前考虑宝中学位房，主要受关注的学校。

为进一步限制临时租房择校行为，缓解部分学区学位紧张状况，宝安实行学位房制度的公办学校2016年秋季及以后年度小一初一申请入学提交的租房类材料增加时间限定，租房类证明材料的起始时间（落款日期）必须为入学前一年的9月30日前（含9月30日），其中提供住宅类《房屋租赁凭证》的，租赁有效期限终止时间必须至少能够覆盖到入学当年的12月31日。

片区学校划分

①宝安实验学校（宝安第一所九年一贯制学校）

②滨海小学

③宝安小学（宝安中学附属小学）

④海旺学校（小学部）

⑤海旺学校（初中部）

⑥新湖学校（小学部）

⑦海韵学校（小学部）

⑧新湖学校、海韵学校（初中部）

点评学位房

楼校长的好朋友透露，潮汕籍业主普遍心态要求孩子自强，对于名校并没有太多追求，因此出现不少千万豪宅业主孩子就近上普通学校的现象。

此外，由于是新区，学校建校的时间短，成绩需要时间检验，导致宝安中心区附近名校少。好的学校基本在宝安老城区、西乡。一般在宝中买房的购房者不在乎名校，片区内的学位房概念比较弱。

Q6

哪个楼盘卖得最火？哪种户型卖得最好？

A

（链家网数据）

大户型楼盘中，金泓凯旋城、熙龙湾都是卖得最好的楼盘，成交最活跃的户型是140-160㎡4房；

小户型楼盘中，花样年花郡的成交量最活跃，100㎡以下的都比较好转手。

Q7

哪个楼盘卖得最差？哪种户型卖得最差？

A

180㎡大户型(客厅不出阳台)最难卖，比其它房源低5-8千/㎡。

鸿荣源尚都无阳台户型，由于户型较差，价格在6万/㎡左右，属于宝安中心区市场放盘价格比较低的楼盘。

Q8

有什么好消息？

A

壹方商业明年4月份开业，预计会提升片区消费档次，让周边居民生活更丰富，不过楼校长的好朋友认为，商业综合体对整个宝中的影响非常有限。

宝安模仿福田中轴，正在建设宝安图书馆(含博物馆、展览馆)、青少年宫(含文化艺术中心)、演艺中心，这是宝中重要的公建配套。

宝安中心区划入前海的呼声一直不绝，事实上很多业主也是因为前海概念来此购房。预计房价能够长期看涨，但是要小心部分价格偏离幅度较大的楼盘，警惕投资公司炒作。

Q9

有什么坏消息？

A

有不少空置房源，如熙龙湾能卖到8-8.5万/㎡，二房租金5-6千/月。但很难放租，因为配套不成熟。

对于没房的人来说，房价还在上涨！南山人总爱说宝中填海楼盘，所以会有下沉风险，但宝中购房者并不以为意。以熙龙湾为例，整个楼盘挂出30-50套二手房源，一旦成交达到6-8套，别的业主注意到后，房价就会上升一个台阶。

Q10

未来一年有什么新盘值得等？

A

没有纯新盘。

只有新锦安、壹方还有货在卖，但是都是大户型，总价3000万，比较难走量。

预计壹方中心后期会有一些相对较小的户型推出，可以看一下。

Part Ⅳ

笋盘推荐

以下是楼校长的片区好友唐先生及许先生推荐的最近笋盘，值得一看。如有相中，欢迎加楼校长微信号(lou_xz)索要联系方式。

西岸观邸

核心卖点：79㎡精装修3房2厅1卫，赠送25平，总价680万。带宝安实验学校学位。（税费不包佣金34万，目前租客住，房产满五年欠消费贷336万）

户型：

金泓凯旋城二期

核心卖点：满五年，红本不在手，130㎡4房2厅2卫，售910万。带宝安实验学校学位

户型：

天悦龙庭

核心卖点：115平大三房 满五唯一 红本在手 总价765万，单价6.6万/㎡

户型：

第五大道三期

核心卖点：125平大三房，使用面积148㎡。920万包税（正常税费需要几十万），单价7万/㎡ （11号线开通后小区单价多在8万）

户型：

熙龙湾一期

核心卖点：产权面积347平，复式大五房，使用面积接近700多平。 满两年，总价3200万（这个总价楼校长默默笑了）。产品类叠墅，整栋楼高仅7层，该户型位于中上层。

户型：

楼校长荐读

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楼校长

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