临深还能不能买？看完这篇就懂了

《楼友记》

第五期：东莞临深·凤岗+塘厦

紧跟深圳最严楼市调控步伐，国庆间东莞也跟进了限购限贷限价政策。

不少“偏爱”临深的深圳客们都不淡定了，还能不能买临深成了他们最纠结的问题：一方面担心房价下行，一方面在深圳最严限购下手里资金又无处可去。

不可否认，相比深圳房价，享深圳配套的真临深片区房价确实诱惑。

楼校长今天和好基友牛浩思就走访了东莞临深的塘厦和凤岗，跟大家详细的聊聊这个区域的优缺点。

目

录

PartⅠ: 一张图看懂东莞楼市新政

PartⅡ: 图解东莞临深（凤岗+塘厦）

PartⅢ：5个问题告诉你临深能不能买

PartⅣ：风险提示

Part Ⅰ

一张图看懂东莞新政

东莞限购只限新房，二手房市场没有影响

Part Ⅱ

图解东莞临深

校长老了，精力有限，仅跑了东莞临深最热的凤岗和塘厦两区。

先看看凤岗，紧挨着龙岗大运和平湖，算是真临深，可享受部分大运片区的配套。就区域内看，学校配套比较完善，但商业配套极度缺乏。楼校长在实探过程中，除了凤凰台靠近镇中心还比较有氛围外，三正的周边略显空旷，公共交通资源也不便捷，有一个天安凤岗数码城，不过要实现吸引企业，吸引人才的未来红利，仍然需要时间衡量。值得注意的是，实际上不少凤岗当地人，会去临近的深圳平湖进行商业活动。

而塘厦，以楼校长实探的德洲城为例，相对于凤岗，属于老城区，厂房更为集中，但配套也比较少。不过，据项目销售介绍，未来德洲城还要建菜市场，商场，学校等设施，相当于为整个片区做配套，未来的生活还是比较便利的。此外，这个旧改项目两次开盘仅隔一周，竟涨价4000元/平，楼校长觉得不可思议。该小区公寓的回报率并不高，每月租金大概也就一千多块。

东莞临深5镇，相对于上述2镇，黄江、清溪、樟木头也算较热区域，虽未实探，但楼校长也实际电话了解了下区域内较火的项目近况，仅供参考

Part Ⅲ

6个你最关心的问题

Q1

最近房子卖得怎么样？

A

“800万在临深买栋别墅，深圳只能勉强买个刚够住的小洋房，又挤又堵又小。”楼校长实地走访时，一对东莞临深真爱粉这么说道，并且坚定看好东莞临深后市，一套深圳房都不买，只买东莞临深。

但就楼校长走访看，新政后临深市场已趋冷静，比如在塘厦德洲城，现场中介在打瞌睡，而凤岗的三正瑞士公馆及凤凰台，看房客也寥寥可数……而东莞中原的数据也基本反应了这个情况：国庆10月6日楼市调控新政出台后，东莞单日签约量突破峰值达1411套，随后迅速回落。而据中原统计，10月10日-16日东莞商品房成交套数2029套，环比下降25.89%，同比下降34.80%。因为网签具有一定滞后性，楼校长认为这组数据一定程度上反应9月末东莞楼市的热度。

Q2

东莞临深优劣势分别是什么？

A

1优势

安静，房子空间大，总价低，压力小，相比深圳同等价位的老破小，更适合居住。

2劣势

虽近深圳，享受部分深圳配套，但衣食住行仍不方便。多数项目除自身后期所带商业配套外，周边配套基本为零，少数地处老城区的项目会稍微好点；

在深圳工作，在东莞临深居住，通勤时间太长。在东莞临深投资，短期无法套现。

Q3

谁在买东莞临深？

A

购房者

本地客：主要是自住和换房需求，在原有的基础上，想改善自身的居住环境，或者随着子女成长需要多套房居住；也有部分有闲散资金的本地客购置多套房产用于投资。

深圳客：深圳高房价压迫下，刚需外溢。另有手握闲钱的投资客看好后市，大举进场。随着新政施行，向来对政策敏感的深圳客观望渐浓，深圳客逐渐撤场。

9月底东莞开盘项目客户成交比例情况

Q4

孩子上学的事情能搞定吗？

A

东莞暂无学位房概念，按照就近入学的原则，积分入学，学位尚不紧张，基本申请后均能入学。

部分开发商引进“名校”，对于新学校，楼校长持保留态度，还需要过几年，才能从成绩判断到底是真名校还是伪名校，购房者对于这块信息需谨慎。

不过在现在严查的风声下，开发商按照广告法应该在宣传上会有所收敛。

Q5

东莞临深还能不能买？

A

现在买，楼校长建议分清“真临深”和“假临深”。

真临深指：通勤时间必须合理，房子应该回归居住属性，如果太远太偏无法实现自住就没有实用性；周边有就业人口和租房需求，自身配套完善，未来有人愿意接盘的可能性会相对大些。如果周边没有利好的产业政策，投资客自然也不会看上。如果说买哪里，楼校长的好基友牛浩思偏爱凤岗和长安，他觉得凤岗对于龙岗坂田置业者有交通优势，而长安可以淘下有没有合适的二手房，自住配套好，交通方便，就业人口多，需求大。

值得一提的是，临深房子没有自主定价权，价格的变动更依赖深圳。

Q6

去临深5镇分别怎么走？通勤工具有哪些？

A

目前从深圳方向，总共有5条高速经过凤岗、塘厦、清溪、黄江、樟木头5镇，分别是莞深高速、博深高速、从莞深高速、龙林高速,、清平高速，还有横穿深圳平湖、龙岗与临深片区的的外环高速也正在修建中。

地铁方面，东莞地铁1号线、4号线经过黄江、塘厦、清溪，深圳地铁10号线、12号线、14号线也有规划经过凤岗或在凤岗附近设置站点。高铁方面，广深和谐号动车组连通了樟木头，直至罗湖，规划中的赣深高铁也在塘厦设置站点。

Part Ⅳ

风险提示

1. 东莞限购新房，但没有限制二手房，二手房有可能因此逐渐活跃起来，但东莞二手房银行评估价还跟不上，变相提高了二手房买房的首付，普遍需要5成左右，无疑增加了投资成本。辣么，校长认为二手房交易想要活跃还是比较难；当然，不少临深中介说千分之五手续费提高评估价，校长觉得还是有法律风险，不建议购房者如是操作；

2. 普通自住购房不建议购买临深别墅，目前那边别墅荒废程度较高；

3. 投资很可能5-10年内没法转手套现，东莞二手房交易流程不够规范，容易产生纠纷，交易需多留一个心眼。

最后特别鸣谢楼校长的好基友咚咚牛浩思的友情支持

如有疑问或者建议

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