深圳人跑去日本买房靠谱吗？
“很多人到现在都不知道日本房产有多大价值，我最近去买了一整栋公寓，2020年左右出手，肯定有得赚！”
几个月前，威尼斯酒店大厅，当张老板说起投资日本这件事，楼校长也只是姑且一听。
然而，没想到随着全国楼市这一大波严厉调控，让越来越多被投资渠道限制住的人们，又重新开始把眼光投向邻国日本。
一时间，各种赴日炒房团成员召集会、日本房源推介会、日本投资移民介绍会等活动又开始在深圳市面上活跃了起来。
为什么要买日本房子呢？楼校长询问了一些相关人士发现，“物美”、“价廉”、“能赚钱”是这些人选择去日本买房的基本共识。
很容易理解。日本是“发达国家”，各方面指标都位于世界前列，山清水秀，建筑风格与质量都好到没话讲。
大多数人只听过上世纪90年代日本房价暴跌8成，却不清楚今天的日本楼市行情。据某知名地产网站宣传口径，“200万人民币搞定2套日本公寓，首付金10%起。”这意味着，首付几十万就可以买一套日本房产！就房价来看，日本低于深圳已是事实，而去日本炒楼也似乎变成了“低门槛投资”。
据个别好朋友的言论，他们这几年在日本置业的房产没有不增值的，多则翻几倍，少则涨三四成。但是，真的能否把钱实实在在赚到自己腰包里，且等楼校长稍后分析给你看。
买买买！中国人疯狂投资日本房地产
2015年，至少有360亿日元的中国私人资本通过各种渠道进入日本房地产市场。不过，这种资本流向更多属于一种理性投资，毕竟日本房地产此前经历了长达20年的低迷期，业内普遍认为具有一定投资价值。而近年来赴日中国游客数量激增，也提高了中国投资者的收益预期。
--《日本经济新闻》
北海道已成为中国人天下，10年后恐怕会变成中国的“第35个省”。
--《产经新闻》专题报道《北海道危险了》
近年来，中国人在海外的强大购房力与购房时表现出的疯狂状态已无需证明。无论是土地、房屋、奶粉、化妆品，就连马桶盖、书包、姨妈巾也统统都不放过吖！
可是，外国月亮真的就比中国圆吗？买买买的背后，到底带给投资客的是祸还是福呢？
·利VS弊 两种观点·
无论是希望做短线投资，还是想长期持有放租，敢于布局海外资产的人也都不是傻子。他们坚信以下几个利好因素，会让自己的资产升值：
1.2020年东京奥运会，给日本带来巨大的城市吸引力，无论经济、人口、基础建设等都对房地产有利好。
2.日元贬值，汇价一旦回升，投资回报会很丰厚。
3.租金回报率高，据中介口径，“即便日本房价汇率都不变，基本上10年左右就能回本，防守力强。”
4.价格洼地，日本市场现在正处于低水回升的阶段，本身楼盘建筑品质也很好，各方面来讲都是很值得投资的。
国内的中介与投资客把日本夸得像是“遍地能捡钱”的神奇土地，而一些久居日本的朋友对于日本房产的价值却有完全相反的看法：
1.地震的恶劣影响
就读东京大学法学院的小师弟告诉楼校长，日本是地震频发国，最近日本政府还特意公开了西日本九级大地震的模拟视频，呼吁全国民做好防灾准备。可想而知，如果房子经历灾难，无论对自住还是投资都具有极大风险。
片区房价贬值的同时，房屋的修缮金也是大问题。虽然几乎每个房子都有加入自然灾害保险，但是真遇到灾害，保险公司仅承担一部分，除非是政府指定的特别灾难区域的话会有额外补助，剩下的大部分费用还得自己承担。
2.奥运会不是万能药
东京奥运会对楼市必然有刺激作用。最近这波投资热，很多中介也是打着“2020东京奥运会后必涨”的旗号做宣传。事实上，热播日剧《卖房子的女人》也反映出深受奥运会影响的日本楼市。
然而，日本有经济学家指出，奥运结束以后的房价跌落的可能性极大。
首都圈近几年借由奥运大兴土木，很多高楼大厦、高级公寓不断建起，库存量加大。人们开始担心现在东京房地产业有点像泡沫经济时代。再者，一旦奥运风潮过后，经济没有动力崛起，整个社会氛围有可能又开始低落，小心谨慎的日本人依然不愿意消费，结果会导致恶性循环。
3.税费繁杂（消费税、空屋税、遗产税）
外国人投资一般都是被限制的，所以税费多高贵也属正常。不过对于投资客而言，买房之前，这些得失一定要算入成本。不要觉得所谓永久产权的住宅买了就可以一劳永逸，要知道，你毕竟是在别人家的地盘上，各种税费单子一下来，你也只能稀里糊涂交上去。
另据中介说辞，日本房产投资消费税，之前是5%，目前调整为8%，预计2019年开始消费税提到10%，所以早买早划算。但是你有没有反过来想，以后房价和税金一直涨的话，谁来高位接盘？
楼校长友情提示：你可能会忽略的事
·投资守则：买自己熟悉的片区
很多人在国内投资非常谨慎，但是看到低总价的海外房产总是忍不住太过随意。楼校长提醒各位，买之前不妨先问问自己：日本那么大，路你认识吗？据说同一个片区，隔着一条街，都有可能是天壤之别的房价，走马观花的你投资时一定要看得仔细！
·日本人对房产的态度：大多数日本人不把住宅当成投资对象,而是当作大件的耐用消费品。
经历过长期经济低迷的日本人相较于买房，更倾向于把钱储蓄起来。日本年轻人不像中国人一样觉得买房是必须的事情，他们觉得租房更方便、压力更小。
·日本新房与二手房：日本东京房产未来涨幅远不及中国一线大城市，同时二手房在日本是要折旧的。就好比你回到三四线城市生活，你会买二手房自住？
·教育资源：日本名校虽多，但日本语不如英语有竞争力。为了孩子上学的投资客们还是买欧美地产更“有用”吧~
·搞民宿可能比你想的难
事实上，日本现在还是有许多地段是不能做民宿的，办合法执照非常难！有中介卖的房子在非常偏远的地段，却承诺你百分之十几的回报率？楼校长只想说，中国人自己害自己有意思么？
还有…
有时候，你以为你买到的日本房产是这样的…
其实，很有可能是这样的……
投资海外房产当然没有什么不好，但需要铭心的是：
买之前一定要多做功课！
另外得想明白一件事：
假如日本人不接盘，你房子卖给谁？就跟中国人玩“看谁跑得快”吗？
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