深圳别想房价大涨，离婚买房或被严控！
快看，楼校长的好朋友深圳市房地产研究中心主任王锋博士又给大家带干货来了！
熟悉及来过楼校长家论坛活动的都知道，王锋主任的数据及观点，那都是值得大家好好琢磨的。所以跟着楼校长，一起来捋一捋，划重点~
壹
一些观点
深圳小学生增长太快，几乎是全国之最，家长为解决学位问题，预计未来每年3-4月都会出现二手房成交量大涨情况。
购房者利用离婚手段享受政策。离婚后一年内购房占比大，二手房近5%、新房占9.4%。政府会研究政策漏洞。
深圳政策最严格，力度最大，想指望房价再度大波反弹可能性小。但未来不用太多担心，深圳人口多、需求多，供应又少，存在较大反弹压力，不排除通过各种其他方式对冲政策情况。
深圳房价不可能大幅上涨，一上涨就可能出新政策；供求关系很紧张，大幅下降的可能性也很小；成交量会出现饥饿性大幅上扬，但是价格会得到严格保持。
目前楼市仍处104新政后低位徘徊局面。在调控预期加强背景下，5月深圳二手房成交量已开同环比回落。“深八条”的继续贯彻落实，叠加房贷政策的紧缩、利率上升，市场及房价仍将保持稳定。
深圳土地紧张，建议以后深圳每年供应住房应70%放到人才安居房和公租房身上，商品房压缩到30%。
深圳楼市要长期严格管控，同时加大金融、税收等主要手段：
①将长期实施“认房又认贷”政策，避免投机资金利用政策漏洞炒作房地产；
②向央行申请房贷管理权限，按照“保护刚需、支持改需、抑制投机”的原则，自主调节深圳房贷首付门槛、优惠利率、贷款年限。
③建议国家有关部门加快房地产税制改革、加快房地产税立法；结合深圳实际，按照因城施策原则，向国家申请试点征收房产税、自主调整房地产交易税等政策，严厉打击市场投机炒作。
贰
一些数据
1
新房二手房成交大跌6-7成
1-4月，新房住宅成交52.34万㎡，同比下降72.18%；二手住宅成交136.3万平方米，同比下降68.3%；（虽然数据有相应滞后，但不妨碍其反应市场情况）
去年同期以来各月新建商品住宅和二手住宅成交面积
2
预售量大跌近8成，但库存够卖15个月
商品住宅批准预售面积为44.12万平方米，同比下降76.0%。截至4月底，商品住宅库存面积359.9万平方米（33092套），消化周期约为15.1个月。
去年同期以来新建商品住宅库存及消化周期
3
首套置业占比9成，离婚1年内买房有1成
新建商品住宅和二手住宅个人首套置业占比分别为89.2%、98.6%；离婚后（1年内）购买新建商品住宅和二手住宅占比分别为9.4%、4.1%。
4
个人住房贷款余额1.02万亿，涨17.1%
但各月新增个人住房贷款总体降低，利用杠杆及贷款炒房现象得到抑制；今年前4个月（去年前4月）新增额分别为63.22（325.93）、41.54（281.44）、14.58（310.28）、39.06（407.39）亿元。基本仅为去年10%。
叁
一些问题
1
供求关系紧张，房价持续上涨
近10年来商品住房供求关系严重恶化，每年供应和成交仅为500万平米、5万套左右，远远满足不了每年人口20万—50万的增长规模。
2
货币政策宽松、投资投机严重
从02年15万亿到现在160多万亿。宽松的货币政策，尤其是房贷政策，在货币供应过剩、实体经济不景气背景下，资金不可避免流向房地产，对楼市的投机炒作起到刺激作用。稳定中国当前楼市，楼市信贷政策最关键。
3
居住成本上升，住房质量下降
深圳土地供应不足，造成新房供应紧张，也导致二手住房、保障性住房供应紧张，并用带动了房价、房租同步上涨，进一步推升全市居住成本。
问题小总结
1. 深圳产业结构升级、经济增长吸引人才持续流入，住房需求快速增长，但土地资源极度紧缺、货币政策宽松、资金流动性宽裕，导致供求关系紧张，楼市投资投机严重，由此产生的住房市场高房价、高房租、低支付能力、低品质住房多等问题。2.供求关系紧张与投资投机严重现象，使得深圳客观上不具备吸引人才的优势；未来不仅新的人才难以引进，对存量人才也产生了挤出效应。全面解决深圳市民的安居问题已非常迫切。
肆
一些解决方案
完善制度
适应深圳不同收入水平居民家庭的住房支付能力，以“高端有市场、中端有支持、低端有保障”为目标，建立满足高收入家庭需求的商品房、满足中等收入家庭需求的安居房、满足低收入家庭需求的公租房在内的多层次住房制度体系。深圳已经形成了“三端”政策，该政策国外很多理论早诠释过了，目前我们必须早一点完善。
类别及形式
1.商品住房解决高端需求
一类是商品住宅，一类是商务公寓。公寓按理应租赁为主，但深圳因为住宅的缺少，商务公寓本身也带有了长期居住性质。
2.公共住房解决中端和低端问题
①中低收入家庭的公共租赁住宅为公租房；
②外来务工人员按国家要求考虑宿舍，以后产业园区配套的宿舍不能再转让，让企业去做，将其作为保障房解决外来务工人员居住问题；
③老年公寓以后将大大需要，在国外它是保障性住房一种最主要的方式，这个才是我们政府真正要考虑的。
这几类房从居住形态、配套情况、产权情况、用地情况有很大的区别，根据现有的土地和城市的规划体系，可以对应解决相关问题。成套的住宅类基本上给家庭长期居住，公寓、宿舍基本上都是周转性的，解决暂时困难。
深圳现在郊区也成了中心，更多要跟周边城市的协调发展，形成好的教育区和居住区，才能真正解决好深圳未来的不同层次的居住问题。
创新及加快供应
①调整土地功能，增加居住用地供应
目前深圳居住用地占比仅为22%，应加快土地功能调整，盘活城市闲置和低效用地，努力增加住房供应。
②加快城市群一体化发展。
按照中央“特大城市要疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”的要求，深圳将加快推进与周边城市的协调发展，加强深莞惠、“3+2”城市群空间协调规划，加快与周边城市城际公共交通建设，促进城市群产业、教育、医疗、住房等资源的共建共享。
③创新土地出让与供应制度
为严防“地王”推高房价上涨预期，深圳将继续创新土地出让与供应制度，严格按照“深八条”规定的“控地价、限房价、竞配公共住房面积”出让居住用地，改变过去单一竞地价的出让方式。
④加快调整住房供应结构
在有限供应能力下，未来住房供应主要立足于公共住房，争取年度安居房、公租房供应规模逐步达到住房供应总量的70%以上，保障人才和中低收入家庭的住房权利。
楼市管控继续加强、抑制房价上涨
①建立严格的差别化信贷制度；
②加强房贷监管，长期实施“认房又认贷”政策，避免投机资金利用政策漏洞炒作房地产；
③向央行申请房贷管理权限，按照“保护刚需、支持改需、抑制投机”的原则，自主调节本市房贷首付门槛、优惠利率、贷款年限。
④建议国家有关部门加快房地产税制改革、加快房地产税立法；结合深圳实际，按照因城施策原则，向国家申请试点征收房产税、自主调整房地产交易税等政策，严厉打击市场投机炒作。
发展住房租赁市场，“购租一体化”
①培育和构建“先租后买”、“租售并举” 的住房消费模式；
②加强住房租赁立法，明晰市场规则，加强租金管控，规范市场秩序，保障租赁主体尤其是承租人的合法权益；
③加快培育规模化、专业化的租赁经营机构。
④加快原农村股份公司转型发展，促进城中村住房规模化、规范化经营；
⑤鼓励政府机构、企事业单位、社会组织租赁老旧住宅、企业宿舍、闲置商业用房进行租赁经营。
伍
关于全国
大城市、热点城市及经济活跃城市必然较长时期要实施严格的房产调控政策，实体经济改善需要很长时间，资金没有找到更好的出路，这个可能是我们房地产市场最大的问题。
2016年16个重点观察城市住宅销售情况
目前全国600多个设市城市中，仅有20个左右经济活跃的大城市出现房地产市场过热和楼市泡沫化现象，而绝大多数城市则供给过剩、库存压力较大。大城市普遍出现各类建设用地紧缺，住房供给不足。
全国房地产长效机制的建设，第一个要解决的问题就是住房制度的完善。热点城市已经形成了房价的快速上涨，造成了对不同的收入，尤其是中薪收入改善家庭住房困难，加大力度完善我们国家的住房制度，特别是大力发展公共住房，是当务之急。
以上言论来自深圳特区报及楼校长家一起举办的《新龙华的下一个5年》论坛，后期将有相关专题报道，敬请关注。
以上种种，相信大家不管是刚需、改善或是投资，都能从中得到不少信号。
王锋主任曾撰文说过，没有一座城市因高房价而衰落，因为我们相信深圳这座城市的活力及未来，但是与此同时，我们更愿意看到的是，这座城市每一个阶层的组成者及参与者，也不因高房价而被”抛弃”。
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