魏达志：深圳发展把握三个关系，龙华要搞清一个问题

近日，楼校长有机会在深圳特区报业大厦，接触到深圳知名学者魏达志教授。论坛上，他就深圳发展与龙华下一个五年规划等相关话题展开精彩演讲。

除了深圳经验与龙华片区宏观概论，现场也有人问及关于“当下投资客该买哪个片区”、“购房者要不要买入似乎价格已超前透支的楼房”等具体问题，魏教授均一一作出解答，干货满满~

嘉宾介绍

广东省人民政府参事，深圳大学教授。出版各类学术著作26部，主编大型丛书《深圳高科技与中国未来之路》共20部计600万字。其中获奖6部，入选重要丛书3部。研究方向为产业经济、科技经济、艺术经济、城市与区域经济。

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演讲要点

深圳经验的常见误区

深圳的“改革”、“开放”都是达到目标的一种路径，而非总结经验最主导的方面。首先要考虑深圳人的构成，要思考来深圳的都是一群什么样的人，他们在想什么，想朝着一个什么样的目标做什么事？这个是总结深圳经验的重要因素。

三个关系把握深圳使命担当

① 深圳始终把握中国道路和特区探路的关系。

② 深圳始终把握中国崛起和特区担当的关系。 

③ 深圳始终把握中国梦和特区模式的关系。

中国的一线城市，必须有四个担当

① 有种，有胆量，有能耐去比肩全球最牛的城市。

② 不要留恋过去的工业文明，要拥抱新兴涌现的科技文明。

③ 思考你这个一线城市，能不能支撑大国的发展，对国家的重大战略能不能够支撑。。

④ 你对所在的都市圈、城市群或湾区经济，能不能有带动辐射作用。

龙华要思考的问题

作为一个深圳的区，我到底能为深圳做什么？从2011年建立新区以来到现在，龙华成长速度惊人。未来，龙华区要更加紧密结合‘一带一路’、‘粤港澳大湾区’等国家重要战略并形成新的发展方向，并思考在这里面起到什么样的作用，以及发展的方略。

龙华中心的新变化

由于北站规划形成新的中央商务区，新的产量增量不断增加。这里面蕴含很多力量，它将会是创新型的产业集群，由此带动人口的聚集，带动资金流的聚集，所以产业增量一定会对住房增量形成新的要求。那么，CBD周边就会辐射生成如红山、上塘一带的新兴居住区，即人们常说的龙华CLD，它将有效地支撑CBD未来的发展前景。反过来，中心区的人力资源也是由从上塘到红山一线高尚的住宅区来支撑的。

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专访问答

Q1

龙华跃升为行政区后，未来将在深圳的发展中承担怎样的重任？

一、龙华区未来要更加紧密结合国家重要战略形成新的发展方向：1、通过“一带一路”的战略，龙华区要考虑国际市场，重新实施走出去的方式方法、主导路径以及走向国际市场的哪些企业、哪些产品应该有一揽子计划。2、在粤港澳大湾区的战略当中，龙华要考虑它的城区定位，与粤港澳湾区战略的衔接，并且思考龙华在大湾区战略当中，它能起到的支撑作用，以及发展的方略、策略。

二、考虑由产业大区向产业强区跨越式的发展研究。这里面包括对龙华区产业存量的摸底，以及对新兴产业增量的布局，有一些突破的方式方法，与此同时还要考虑龙华的规模以上企业的发展，深圳有一些新的经济形态，比如说开放型经济、自贸区经济、总部经济、海洋经济、低碳经济、网络经济、大数据经济等，龙华区能在哪些新型的经济形态中寻找到自己的一个突破口。

因为每一种新的经济形态都有一定的产业结构的构成，都有一定的创新范畴，都有一定的人才组合，都有一定的商业模式，龙华区，特别是大企业要和新的经济形态进行关联的结合和突破。

（龙华注册公司情况：其中注册资本亿元以上企业52家、10亿元以上企业1家。各类工业企业7000多家，其中规模以上工业企业800多家，生产领域涉及电子信息、医药制造、汽车、机械铸造、服装和卷烟等。）

三、龙华区要继续实施创新驱动的发展战略，而且要在企业新动能的成长方面动脑筋，突破企业新动能的局限，并且在继续优化提升企业新动能方面有新的策略思路和创新方式。

四、龙华区要在继续加大供给侧改革当中补短板，要加快科教文卫这些方面财政投入的力度，同时对龙华区的内需增长进行调研，对内需结构的优化进行研究，从而在需求方面继续不断的补短板，加大教科文卫方面的补充。

（红山两馆、“深圳版三里屯”红山6979打造全方位文化娱乐体验区，红山文化商务片区即CLD中央生活区重要组成部分。）

五、龙华区优化创新的生态系统建设，包括对创新文化圈、创新的生态体系、创新的优化等方面要重新动脑筋。在实施创新驱动战略方面要跟上深圳整体的潮流，有些方面还可以进行一些突破。

六、龙华区前两年房地产方面上升的非常快，在政府强烈调控的政策之下，可能会产生一些波动，龙华区要对该产业波动对GDP的影响、对财政收入的影响应该采取一些新的对策，用灵动的政策方式来应对市场的波动影响。

七、加强城市更新的新思路。在集约发展的模式下进行创新，尽量用一些创新的政策引导房地产市场波动带来的影响。

（近年来，开发商集体落地龙华，看好龙华核心区土地价值前景。由图可见，北站CBD以北四号线沿线一带，已被诸多品牌开发商打造成为新的CLD。）

Q2

深圳北站中央商务区对周边上塘、红山等板块会带来什么辐射和影响？

深圳北站中央商务区已经是龙华区六大重点建设片区之一，这里既是龙华区政府规划重点建设的区域，也是市场优质要素集聚的区域。

在这个片区我们可以看到，政府的力量还是市场的力量都在向这个片区聚集，商务区一般都是聚集高端的现代服务业、现代金融业、现代信息技术产业、各种商务办公、各种总部经济，各种跨界融合的机构组织等都会在这个片区集聚，而且会形成很庞大的高端现代服务业，和一个集聚人气的商圈。那么这个商圈的扩散会对周边带来一些影响，交通的辐射，人流带来的资金流、商品流、物资流、信息流等都会给周边带来一些影响。

它会形成中央商务区和周边高端的住宅区一种相互的反馈，时尚的住宅区会源源不断的为中央商务区提供人才支持，中央商务区聚集的人才又能在周边找到合适的生活区，所以无论是商圈打造还是生活区的打造，都需要高端的照应、高端互动。这种就是一个互动的过程，它会是强者恒强，会产生非常好的一种互动、互利的效应。

Q3

如何看待深圳北站商务区的定位与福田、前海中央商务区的区别、优势？

各个商务区的建设时间、起点、规模是不同的，但是这些并没有限制深圳北站中央商务区能够跨越式发展。深圳的各个区都有一些很强的战略、很新的思维、很高的定位，深圳是一个多中心的城市构成，这个多中心也就意味着有多个中央商务区。在这个良性竞争的过程中，各个区域是扬长避短，各有所长。

这个竞争过程和态势，包括各个区政府的心态，领导干部的心态、深圳市民的心态，都是一种活跃的创新创业的心态，谁也不服谁的心态，这就整体上形成了良性竞争的文化，这种竞争文化对深圳的整体发展和提升非常有好处的。

（北站CBD规划图）

Q4

随着深圳多中心的发展，龙华已经形成了自己的商务区，在深圳北附近的上塘片区形成了新的CLD就是中央生活区，我们常常把这个变化拿来类比福田中心区和香蜜湖的关系，你怎么看这个现象？

你这个问题本质上是，市场的力量经常突破政府的规划。当年的深南中路规划多宽，当时那么宽的路哪有那么多的车走？现在一看已经拥堵不堪了。

当年我们规定福田中心区对龙华而言，龙华只是一个拓展区，只是一个配套的生活区，但是在现在深圳的总量发展得太开了，创新的动能太大了，所以由不得政府说我是生活区还是商务区。我这里只要吸收创新的人才、创新的动能、创新的产业，那种爆发力就会由市场的力量把它聚集成一个新的CBD或者CLD。

 深圳这个1996.85公里的土地上，每一块地方都是宝贝，只要创新的动能、创新的产业在哪里聚集，哪里就会增长成新的中心。比如坪山区捱着惠州，可能是一个偏远的小镇，那里突然来了一个非常有生命力强悍、爆发力成长的产业在那里聚集的话，立马边上的高尚配套区立刻跟上去了，这就是市场。

Q5

对于购房者而言，是不是每个区都值得买，有没有更值得买的一个标准，您更看好哪一个区？

因为每个人的腰包鼓和扁的状态是不一样的，每个人的工作和生活线路不一样的，比如说像你（在座嘉宾）这种能力，我估计十个区你都可以去买，但是对于一般的消费者他可能只能根据工作的就近，或者是根据自己的财力来判断他购买楼房的档次，一定有一些自己需要思考的因素。

Q6

传闻深圳目前有许多外来资金，这些资金没地方去，在寻求房地产的增值，这些人是所有区都能够选的，这些人应该怎么样去思考？

如果是外来资金，比如北京的南逃资金，听说来势非常凶猛。当然还有其他的外部因素，比如某某亲戚的教唆，或者某某朋友的建议也会起到作用。思考值不值得下单的主导因素，一是看现状怎么样，二是看这个片区的前景怎么样。

Q7

现在是不是房价已经很多被超前了，像坂田、坪山的地方，都到了5、6万的价格，但是周边的设施配套全部人买的砸都是一个愿景、未来，这样的心态您可以理解吗？

我觉得有钱都可以理解。现在中国综合的问题出在哪里，是整个社会缺乏投资的途径，股市谁敢投啊？楼市投了没有失败过，凡是劝人砸锅卖铁投股市的全军覆没了。投楼市的下手快的那些，我认识几个很棒的炒手，请我们吃饭跟十年前档次都不同了，十年前可能跟你在一起吃一个小排挡，现在全是高档的酒楼，随便吃，呵呵。

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《新龙华的下一个5年》论坛演讲全文

（魏达志部分）

我们要探讨新龙华的下一个5年，龙华是深圳的一个步子，我们首先要思考深圳下一个5年干什么。但是深圳这个城市非常特殊，为什么现在很多的舆论说深圳要把北上广丢到后面去，这样的声音非常多。加上习总书记要求我们总结广东的改革开放的经验，说白了深圳的经验在广东的经验里面应该算是最重要的组成部分，深圳的经验到底是什么呢？

我个人觉得深圳的经验总结出来是一个很丰富的体系，但是我们千万不要认为深圳的改革和深圳的开放是总结深圳经验最主导的方面，其实我觉得不是。因为这是一个逻辑的关系，你首先深圳是一帮什么样的人在这里，这帮人他在想一些什么，他的精神特指是什么，这帮人想干的事是什么，一帮什么样的人，想朝着一个什么样的目标做什么样的事情。

改革开放恰恰是一个达到目标的一种路径，所以改革也是手段，开放也是手段，而且全国人民千万不要学深圳的手段，因为我开放我面对香港，你有吗？所以他必须学习深圳的精神和深圳想干什么，这样的经验应该要放在更前面的位置上去。

我在总结第一个问题的时候，深圳一帮什么样的人想干什么样的事？这就是深圳1980年8月27号，作为一个新的城市诞生的时候，他一诞生就拥有这样的使命。正因为有这样的使命，所以深圳能够从一个边陲的小镇干到全国的最棒的最大的城市前头去，虽然现在没有干到，但是我们有这样的希望。

我总结了三个关系，这三个关系我在好几个场合都说过，这三个关系可以把握深圳使命担当的一些核心的内容：

第一，深圳始终在把握中国道路和特区探路的关系，中国改革开放打开国门什么都不明白，杀出一条血路，摸着石头过河，深圳需要什么？需要探路，所以深圳一直冲在全国的前面，在探路。

第二，深圳始终在把握中国崛起和特区担当的关系。中国在崛起，中国最需要什么，深圳这个城市就在做什么，他这个非常厉害。中国在崛起，深圳他的担当非常明确的时候，他就会比很多缺乏这种精神、缺乏这种担当的城市走得更好。

 比如珠海，我去年跟着省政府在珠海调研，珠海的政府官员非常得意地跟我讲，说我们珠海创造了一个小而美的模式，我的成事不大，经济总量不大，人均GDP不高，小日子过得不错，我们很满意。但是我要问的问题是，你这个城市，中央政府把“特区”的牌子挂在你家门口的时候，你关起门来过小日子，你的使命在哪里？你的担当在哪里？

珠海的总量占深圳的10%或者是多一点总量上徘徊，原因就是缺乏使命。我们希望珠海有一些后劲，但是从前面三十几年的发展来看，他小而美的模式应该出现在什么地方呢？比如说交通不便、道路不通、信息闭塞，在一个大学生或者在一个转业军人的带领下创造一种小而美的模式，这个可以赞赏。珠海捱着澳门，全球最大的赌都，还整一个小而美，这个不行。

第三，中国梦想和特区模式的关系。习主席说的“中国梦”就两个东西，建党一百周年想做经济强国，建国一百周年想做科技强国。关于深圳直辖市的讨论，2003年的时候我就被媒体炒作了一把就是关于直辖市，那个记者的素质非常好，半个小时的电话采访，第二天用了一个题目《深圳挺直的八大基石》，我现在看那八条都很好，为什么中央部给你，因为你有一些意图跟中央的意图不符合。现在在中国的半途上多一个直辖市、少一个直辖市不是太大的问题，但是多一种能够在中国崛起的过程当中、中国梦想实现的过程当中，你能够创造一种既符合全球视野又符合国家立场、又符合特区特色的创新的能够引领全国人民前进的模式是相符的。深圳在创造模式的过程当中，对国家能够体现最大的贡献。

这个东西总结出来，比你一个具体的改革动作要重要得多。既然有这样的使命、有这样的担当，这帮人想干什么呢？这就涉及到深圳全国一线城市的城市定位，他需要一些什么样的内涵。

一线城市必须有四个担当的内涵，才能叫中国的一线城市，才能叫全球第二大经济体，虽然是发展中国家最发达的城市，你应该怎样。

第一，我有种，我有胆量，我去比肩全球最牛的城市，我拿您当我的参照系或者是竞争对象。一线城市没有这样的气魄面谈，上海就缺乏，他觉得过点小资非常舒服，几个朋友喝几杯咖啡来得行爽，没有考虑这个“我这个城市干什么的。”

第二，你是留恋过去的工业文明，还是去拥抱新兴涌现的科技文明。这是一个重要的分水岭，你留恋工业文明肯定被拥抱科技文明的城市甩到后面去了。

第三，我这个城市是一线城市，我这个一线城市，能不能支撑大国的发展，对国家的重大战略能不能够支撑。

第四，你这个城市的所在的都市圈也好、城市群也好、湾区经济也好，能不能带动辐射其他的地方发展？

我当时觉得马省长在深圳的“两区三市”的定位非常有担当，几乎每一条定位不光是仅仅为深圳做的。比如说更加具有改革开放引领作用的经济特区，不是说一定要把经济特区做好，而是要有改革开放的引领作用，我要打造更高水平的国家自主创新的示范区。而且要更具辐射力和带动力的全国经济中心城市，都不是自说自话的。还有我要打造更具影响力和竞争力的国际化城市。说的每一句话都有目标，最后一句是补短板，更高质量的民生幸福城市。我当时在特区报发表了一篇评论，评论马书记定的“两区三市”，对国家有六大支撑，这个城市就厉害了。他一天到晚用全球视野，一天到晚想着国家的需求，他必然厉害。

比如我鼓励了一个学生，我曾经有一个朋友，到毕业的时候毕不了业，后来他爸来找我，我说你这个时候来找我，我说你把一个一流的孩子搞成了一个不入流的孩子，这个孩子本来是一流的，每个人都可以做一流，因为跟你的目标有关系。你自己想做末里非常容易，大家的聪明程度差不多。那个孩子非常感动，觉得自己已经被人瞧不起了，居然能够成为一流。这个孩子非常努力，我看这他这几年因为目标明确了，蹭蹭发展。

城市有使命、有发展、有目标，就好做。其次才是总结深圳开放做了什么，改革做了什么。最后我要总结深圳形成了什么样的模式，这才是深圳最核心的内容。

龙华要考虑的问题，我作为一个深圳的区，我能够为深圳做什么？他把这个问题想清楚了，深圳在想我为国家做什么，龙华在想我为深圳做什么，这个区的发展一定势不可当。我们看到从2011年建立新区以来，到现在已经6、7个年头了，我们可以看到新区成长的速度真的是让人非常差异，你都想像不到。我是2015年的11月份深圳所有主流的房地产媒体都邀请我，就是那个论坛的频密，这种论坛越多的时候房地产就有点冷。那个时候一会儿一个楼盘没了，2015年10月份出现了三个“日光盘”，一扫而空，那么大的力量。有时候我们跟宋丁开玩笑，你演讲了半天只能买到厕所里的一块砖的时候，才发现这个世界发生的变化是非常惊人的。

深圳他打造了什么样的模式，用数据说话，别人都觉得顶不住。你说2015年国际PCP的专利1.33万件，占全国的46.9%，去年是一半。如果深圳一个城市把国际PCP的专利吃掉了一半，北京、上海、广州他们吃什么？吃的东西很少。当时我们总结一些发展模式的时候，你比较一下他们，他就觉得他该抓的地方没抓，北京创新资源多么大，多少的高校、多少国家的院所，他的国际PCP的专利太少了。每万人的专利发明量，我们2015年是全国的1/10，到了2016年政府工作报告没有说全国多少，但是每万人的发明专利比前一年增长了40%。GDP去年是6.5，上海6.7%，北京是7%，我们每万人的发明专利比前一年增长了40%，这个让人不得不服气，而且后劲非常强。

我们有一个集约发展的模式，去年深圳每平方公里的产出是9.7个亿，深圳人都知道，深圳产生GDP的地方不到1千平方公里，因为有1千平方公里的地方是生态保护地，控制的红线还有大量的绿化，包括站在楼边上一看都是绿地，这些都是不生产GDP的。900平方公里左右地方产生多少，那得翻一倍。这个数字我们跟上海比，上海是很牛的城市，我们是他的2.24倍，是广州的3.68倍，是北京的6.42倍，这是集约发展。

再回过头看龙华，龙华是175平方公里，深圳的1/10不到，但是他也是形成了一个产业大区，未来龙华的发展如何由产业大区向产业强区发展，如何在深圳的中轴线也好、深圳的地理方位的中央区也好，他的有时也很明显，他将会成为实际的未来的新的行政区。从我们二线拓展区的谈到，到新区的探讨，再到龙华区的探讨，每一个阶段将会形成一个质的飞跃。

由于北站形成一个新的中央商务区的发展，由于新的产量增量的不断增加，由于龙华更加重视创新新的动能的一个发掘和培育，这里面他蕴含很多的力量，他会是创新型的产业集群，由此带动人口的聚集，由此带动资金流的聚集，所以他的产业增量一定会对住房增量形成一个要求。

王锋主任刚刚说到了价格在调控之中，但是刚需的劲头还是很强劲。如果北站是商务区的概念，上塘、红山这个片区将会形成一个为中央商务区配套的一个生活区，或者是居住区，这个片区所形成的东西，只要你中央商务区做得更高档，你的生活区的水平也会更高，这是一个必然的逻辑关系。

我去年去了两次曼哈顿，在那里前后住了20多天，我就考虑三个问题：

第一，美国纽约作为全球性的金融中心，作为全球性的创新中心，作为全球性的文化艺术中心，你的支撑条件是什么？你有哪些方面的硬实力、软实力。

第二，你这些东西有没有短板，有没有缺陷，有没有能够让我们发展中国家的一线城市瞄到的一线生机，我们能够在你的某个薄弱环节打开缺口，让我们也能够独占鳌头。

我跟摩根史丹利公司高管对话的时候，我说伦敦的智库集团把你们评为全球金融中心指数排名第二，他很不高兴，他说我们纽约永远是第一的。我跟他说了一个道理，你第一不第一步是你说了算，大家知道金融业是高端的服务业，你的服务对象决定你的层次水平。比如你纽约的金融中心你是服务于三来一补的，你就是三来一补的金融中心，你是服务于工业文明的，那些集装箱运输的时候，这个工业时代、制造业时代的中心。如果你是服务于航空航天、GPS、高端的工业或者是其他的新兴的战略性的产业，你就是科技文明的中心。服务中心的层次定位是由服务对象决定的，不是你本身决定的。所以我们深圳要创造的金融中心也好，要创造的创新中心也好，是根据你具体的内涵倒回来界定的。

龙华新区这个地方，因为他的地理区位，由于他未来发展的愿景。我是前段时间有一个部门要我跟龙华新区出题目，龙华新区研究一些什么地方好，我出了四五个题目，你们这些研究都是挺好的。后来我就觉得政府还是有雄心的，深圳要做什么东西，你敢于说我要去支撑，成为深圳的一个有力的抓手，一个有力的增长级，一个有力的支撑点，你的发展就前途无量。

龙华新区他有几个抓手，什么片区做什么，他有“十三五”规划也有政府的意图，有一个很清晰的东西。但是按照王主任的意思，政府有意描绘蓝图的时候，另外一只手也在画蓝图，比如北站的中央CBD，我觉得政府在画一个圈的时候，市场的资本，各种各样的规划，各种各样的的楼、各种各样的总部就涌进去了，装不下就往红山、往上塘这边扩散。扩散的结果是，这个地方地铁2站路非常方便。

这个高尚住宅区将有有效地支撑这个CBD未来的发展前景，他的人力资源是由从上塘到红山一线高尚的住宅区来支撑的。这些CBD的白领、金领拥有很高的收入，对城市发展有很大的贡献，能够为深圳作为全国经济中心提高更大的辐射力和带动力，也带动他自己的腰包鼓起来，他有更强的热能，这样形成了良性互动的关系。

我们今天讨论的问题既有市场和政府的关系，又有国家和城市的关系，也有城区和城市和国家的关系。在这样的视野之下，我觉得新龙华下一个5年，一定是欣欣向荣的5年，一定是蓬勃成长的5年，我们在这里预祝龙华的下一个5年，CBD建得更加雄伟，生活区建得更加高尚，人们活得更加滋润，专家研讨更加积极。谢谢！

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