龙岗均价回到2字头？探寻2019年深圳楼市底部
2018年，整个深圳的新房卖了2.9万多套，只有2015年全年销量的44%。
对比一下，就会发现，这是一个可怕的数据：上一轮深圳楼市谷底是2014年，那一年深圳卖了4.1万套新房。难道，2018年变成了一个更深的底？
更可怕的是，上一个谷底之后，便迎来了深圳史上房价涨幅最猛的2015年。
问题来了：
2019年，深圳房价已到谷底，未来将迎来强劲反弹？还是一次长周期的探底过程？
这个问题最大的答案，不取决于房地产市场本身，而是由国家的货币政策决定的，在资金流动性没有大的变化的情况下，房价很难走出底部。
那么，从时间上看？2019年无疑是深圳楼市的底部，从空间上看，底部很可能在——龙岗区。经过数据分析比对，楼校长发现：2018年龙岗新盘并不多，但2019年龙岗入市新盘达到20多个，住宅总量超过1.5万套。龙岗一个区，就是去年整个深圳半年的量！
实际上，这一探底迹象在2018年末就有显现。金地龙城中央公寓2.6万/平起，保利24季2.38万/平起，远洋新天地推出了低于3万的公寓，光给中介的佣金就达到9%！同时，二手房的笋盘也变多了。
洞察2019年深圳楼市，先从它的底部开始。
底部，代表着价格下跌空间大，也意味着抄底的机会大，更是刚需上车的难得机会。为此，楼校长赶赴龙岗2019最冷门的推盘区域：宝荷片区，坪地、新生片区，这是2019年龙岗推货量最大的片区，极有可能加入均价2字头行列。
宝荷片区：地铁14号快线带来大机会
//◈ 区域新盘盘点：2019年，龙岗宝荷共计新推4个新盘，分别是京基御景半山、碧桂园云麓国际、正弘林语轩、宝昌利御峰御景公馆，总计将入市近4000套的新房。
宝荷区域新盘分布
◈ 区域解读：宝荷在2009-2014年一直是刚需的供货大区域，拥有振业峦山谷、金地名峰、仁恒峦山美地、卓弘高尔夫雅苑四大盘，每个都是1000户以上的大社区。宝荷的房价当时大多在万元内或者1万多，经历了2015年的暴涨，目前均价3万出头，涨幅3-4倍。
宝荷片区二手房房价
宝荷片区经过5年的发展，自成一体，拥有相对完善的配套，其房价对刚需还算是友好的。
片区内一所54班的九年制公立学校——宝龙学校，还拥有一座三甲医院——宝荷医院；引进了沃尔玛超市，配套逐渐丰裕。区域的生态资源相当不错，在振业天峦小区一侧便有通往马峦山郊野公园的登山道，在卓弘高尔夫雅苑背靠深圳少有36球洞球场——正中高尔夫球场。
宝荷沃尔玛及底商
一直以来，宝荷房价之所以一直在龙岗楼市末尾梯队，问题的症结主要是交通不便，距离3号线大约6-7公里，只能依靠自驾或公交出行。
宝荷“弯道超车”的机会在于深圳地铁14号线的通车。这条线为地铁快线，最高时速可达到120km/小时，与目前已开通的11号线速度相当。从福田岗厦北到坪山坑梓，全程52.463km，已于2018年1月10日正式开工，预计2022年通车。
深圳地铁14号线途径宝荷片区将设置两个站点，分别是宝荷站及宝龙站，宝荷站目前已经开工，站点距离振业峦山谷约800米距离，距离仁恒、卓弘等小区约600米距离。届时，从宝荷站到岗厦北仅9个站，预计半个多小时即可到达福田。
深圳地铁14号线线路
宝荷站施工图
交通有了生机，开发商就盯上了这块肥肉。片区内遍布多处旧改，卓弘高尔夫以东的超过120万㎡的土地面积的地块基本都属于旧改区域，涵盖了京基、中海、碧桂园等多个开发商。其中，建面超100万的京基南约旧改为综合体项目，据传其商业购物中心体量超过10万㎡。
宝荷旧改分布情况
◈ 置业建议：从楼盘分布来看，购房者可以重点关注社区规模较大且区域较成熟的京基御景半山，预计入市时间较快的碧桂园云麓国际也可以关注下定价，目前该盘前景较好，附近遍布旧改，但需要时间兑现，所以价格很关键。
◈ 区域房价预测：35000元/㎡，部分项目可能2万+/㎡
◈ 区域新盘盘点：坪地新生，是2019年龙岗楼市最大的供应区域，预计将推出7个新盘，将贡献超过5000套新房。
坪地新生楼盘区域分布情况
◈ 区域解读：坪地新生有三点值得人们关注，低房价、低碳新城、以及规划40分钟到达南山前海的21号线。
低房价，是坪地、新生最大的看点。据楼校长统计发现，目前坪地新生二手小区仅5、6个，均价2.5-3.5万/㎡。
坪地新生各小区房价
2010年，国家发改委确定将深圳等13个省市列为首批低碳试点省市。此后，深圳便将坪地设为深圳低碳城，并于2017年将其等3个区域纳入“广深科技创新走廊”规划。低碳城利好在于区域的环境及生态较好，坪地被公园环绕，已建或规划建的公园将近10个，区域也打造了一些生态项目，如绿坊（低碳城会展中心）、萃坊。
深圳低碳新城实景
低碳新城的另外一个作用则是吸引开发商在区域内进行旧城改造，2019年的7个新盘，都是旧改项目。此外，碧桂园、恒大、天安在此进行旧改开发。
同宝荷片区一样，坪地新生目前交通不够方便，暂无地铁经过，但规划有两条地铁线经过，分别是3号线东延线及21号线。其中，21号线（又称“南龙线”）为快线，全长62.5千米，连接南山前海至龙岗坪地，在新生区域规划新生站，40分钟可达前海。
3号线东延线，则可以说是专为新生坪地准备的，全长9.229km，共设置7个站点，串联双龙至坪地六联，全部在坪地新生设置站点。
目前这两条线都在规划或者审批阶段，其中3号线东延线因为要从地上行驶改为地下行驶，还在报审中央的阶段，具体施工及开工日期待定；深圳地铁21号线，不属于地铁4期工程（2017-2022），所以开工时间至少在2022年之后，加上线路跨度较大，施工到建成时间至少要5年时间，如此推算，深圳地铁21号线开通时间或许要延至2028年左右。
3号线东延线线路
◈ 置业建议：从楼盘分布和社区规模等维度来比照，可重点关注君胜熙珑山、今日国际，这两个相邻项目社区规模较大，均位于龙岗大道沿线附近，沿线旧改项目汇集多，无论是小区域配套等方面的发展完善，还是升值前景都更被看好。
另外，龙岗大道与3号线东延线重合，沿线两盘不仅能享受自驾出行的便利，也能盼到摇身一变地铁盘的那一天。值得一提的是，今日国际还规划有10万㎡的购物中心，为片区配套的一大亮点。
◈ 区域房价预测：30000元/㎡，部分项目可能2万+/㎡
宝荷、坪地、新生在2019年可能出现不少2字头新盘，这些区域在建和在规划中的地铁，是其未来的价值保障。置业龙岗，刚需族最看重地铁，如果缺乏耐心等待，也可关注3号线沿线2019年将推出的三个新盘。
◈ 区域新盘盘点：往年，3号线沿线新盘占到不小的比例，今年仅有恒裕珑城、仁恒公园世纪、卓弘新城三个项目，分别临近双龙站、爱联站、永湖站，距离约600-800米。这就意味着，选不了这三个盘，刚需们选择龙岗置业的话，上下班花在路上的时间只能更多了。
◈ 区域解读：恒裕珑城、仁恒公园世纪、卓弘新城靠近的地铁站，已经是通车段终点站了，但步行10分钟内可到地铁站，对于买来自住的刚需来说，比等待三五年地铁才开通的远期地铁，更有吸引力。
从这些楼盘周边房价来看，目前恒裕珑城较为适合首置刚需，如果定价再亲民些，成为网红盘是有可能的。恒裕珑城近龙岗线双龙站，周边同为地铁盘的二手房单价在3.2-3.6万左右，如怡龙枫景园是距离恒裕珑城最近的小区，均价仅为3.2万元/㎡，交房时间较近的二手小区单价在4-4.2万/㎡，如远洋新干线和满京华喜悦里。
因此，预计恒裕珑城在定价时可能会参考二者，恒裕珑城定价3.5万/㎡起是有可能的。
龙岗线沿线各盘周边小区房价
仁恒世纪公园是目前几个地铁盘配套中最完善、氛围最好的新盘。除了可以近距离共享星河cocopark乃至大运城的各种配套外，周边还汇集恒大城市之光、名居广场、中粮祥云等，也会带来一些商业配套，完善整个区域的居住氛围。
此外，仁恒世纪是一个大型旧改项目，高达47万㎡的建面、4期规划的小区，规划了一所36班九年制公立学校，属于各方面都较为优良的新盘。目前周边二手房较少，目前处在尾盘销售阶段的中粮祥云和琳珠华庭，单价多在4.5万/㎡，预计仁恒公园世纪届时定价与二者相当，开盘首发产品或许单价在4万/㎡。
卓弘新城是3个项目中距离关内最近的新盘，不过目前永湖地铁站周边还属于发展初期，周边主要以农民房及工业产房为主，生活配套暂时需要依赖大运城及星河智荟的商业配套。
值得期待的是，星河地产围绕永湖地铁站附近几块旧改的落成，或许会对楼盘周边的氛围及配套有一些提升。目前区域的暂无二手小区，前期新盘星河智荟精装修房源均价为45000元/㎡，预计卓弘新城均价与其接近，若以毛坯房入市均价可能在4万/㎡起。
◈ 置业推荐：重点关注恒裕珑城及仁恒公园世纪，首置刚需可选价格较低的地铁盘恒裕珑城，首置偏改善或者想要一步到位的可以重点关注氛围及规划较好的仁恒公园世纪。
◈ 区域房价预测：3.6万/㎡-4.5万/㎡
龙岗推盘分布今年少了很多热门片区的身影，比如靠近市区的布吉和坂田，还有往年最热闹的中心城。反而以往冷门片区坪地、新生、宝荷出现在人们的视野中。这些地方原本都是当地消化，但伴随地铁先行带动效应，会吸引不少市区上班的人群前来置业。
所以，龙岗这些区域，是2019年深圳楼市的底部，但也可能是有弹性的底部！
除了龙岗，今年全市其他区域入市项目也不少，如果政策面没有明显放松，在激烈的厮杀中，低价仍然是开发商走量的法宝，楼校长和大家一起期待更多项目加入2字头行列！
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