限售8个月公寓却卖得比住宅好，揭秘深圳楼市新规律
2018年7月31日，深圳出台号称史上最严的限售政策，其中一条是“住宅限售3年，公寓限售5年，新供应土地上公寓只租不售”！
彼时，楼校长的一位朋友正在看房回家的路上。他刚结婚，囊中羞涩，想先买套总价低点的过渡小户型，等过两三年再置换。因为二手税费太高，他看中一套新房，满心欢喜的打算晚上回去和家人商量一下是否定下来，这个新出的政策让他纠结了。等交房+办房产证+限售三年，相当于至少5年以后才能考虑转手换房。而深圳的房地产市场也因此低迷了大半年。
如果说住宅大部分买来主要考虑自住，所以限售3年的杀伤力并没有这么大，那么投资属性占主导的公寓，等于彻底锁死了未来至少6年内的交易。
今天，距离深圳出台限售政策已经过去近8个半月，在开年抢房的楼盘中，却大多数是公寓的身影——华润瑞府、传祺景苑、佳兆业E立方……一手住宅的销售反而没有这么亮眼。
如果说这大部分是高佣下中介的功劳，可能只是偶然现象，那么，楼校长又整理了2018年的一手房成交数据，惊讶地发现，去年公寓成交top10的楼盘，在销售套数上也全面超越了住宅，金地龙城中央以成交1376套夺得销冠（2018年住宅销冠是一成中心，成交1245套）。据中原研究中心数据显示，2018年深圳楼市共成交18384套公寓，成交面积同比上涨9.03%，相较2016年将近涨了一倍。
数据来源：深圳市房地产信息网
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公寓在如此严苛的政策下，市场热度依然不减，究其原因，还是强劲的购买力在支撑。人们手里的资金太需要出路了，一线城市的房产毋庸置疑是属于优质的投资标的。经历了几次股市的跌宕，最终从股市赚到的钱，还是会回流到房地产中（最近股票的涨幅又开始飚起来了，楼校长预计，接下来会有一波从股市赚到一桶金的人杀入楼市）。对于深圳这个城市来说，还有其自身的独特性：
◈ 买住宅的购房资格太珍贵了，要满5年社保，很多人等不了，谁知道5年以后的房价是什么样呢？
◈ 限售5年，新供应土地上的公寓只租不售。那就意味着，5年以内的公寓可出售的二手房源数量将减少，同时，市面上一手公寓会绝迹。所以，只能说且买且珍惜；
◈ 深圳本来就是一座非常有活力一线城市，从GDP增速、人口净流入数量等指标来看，城市发展后劲十足，这对资本具备很强的虹吸效应（像华润瑞府就有很多外地壕购买）；
◈ 深圳总共1997万平方公里的土地面积，今后也不允许填海，土地作为不可再生资源相当稀缺，而建在好地段上的优质物业更是稀缺中的稀缺。
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理论上来说，拥有一套深圳的房产，从长远来看，一定是具备强保值性且有投资价值的。但，就目前政策来说，在限售未放松的形势下，购买公寓投资方向已经由之前的短期投机转变为长持投资。那么，对于投资标的的物业，会要求更高：
一看地段。不仅看现状，作为5年以上长周期，更要特别关注未来的区域规划；
二看区域产业。产业定位决定了未来这个片区的人群结构及数量；
三看交通。主要关注的是地铁及主干道路网。
四看价格。公寓这类偏投资的产品，一定要考虑投入产出比，入手价格有明显优势、入手时间段的贷款利率低，将来在出手时才能利润最大化。
PS：最近，几大行陆续将房贷利率调低至上浮5%，这是一个非常重要的信号！
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对应这些投资要点，让我们代入2018年的销冠——金地龙城中央公寓来一一分析。
楼校长每次逛万科广场，就感慨龙岗这几年的发展速度。从之前行走在龙岗大道上都看不到几个人，到每逢周末15万平建面的大商场到处排队，不过区区五六年时间！
这个区域聚集了龙岗区政府、万科天誉为代表的几大高端小区、去年新建及正式运营的“红立方”三馆一城（包括科技馆、艺术馆、少年宫、深圳书城龙岗书城），以及2月份复批的700米高的世贸，此外还有龙岗大剧院、文化馆、城市规划展厅、图书馆、影城等十余座场馆。等全部建成投入使用以后，堪比福田市民中心，届时人口密度更大。
不过，金地龙城中央自带了4万平米的集中式商业，加上现有的万科广场（约15万平米）、世贸中心（约4万平米）、万科里（约4万平米）商业，未来商业体量可达到27万平米。
金地龙城中央所在区域，作为中心城核心区域，也吸引了大量品牌开发商进驻。除了金地之外，还有万科、恒大、星河、保利、合正、和昌、恒裕等近十家开发商，涉及的城市更新面积达到800万㎡。金地龙城中央所在的龙岗大道南片区则是重点更新区域，合正、华策、龙腾均在附近有大体量的城市更新项目，金地龙城中央作为首批入市新盘，无疑，后期会吃一波城市更新的红利。
金地龙城中央周边旧改
龙岗区作为“东进战略”的重要发展区域之一，近两年发展迅猛。2018年，龙岗区首次以4287.86亿元的GDP超越福田区GDP，已经连续两年排名全市第二，并且以11%的GDP增速排在深圳各区域首位。
龙岗区GDP增速惊人的背后，离不开龙岗的产业布局，除了坂田的华为和天安云谷外，还有龙岗中心城的宝龙高新园区、阿波罗未来产业园、天安数码城、大运软件小镇、启迪协信科技园、益田硅谷新城等产业园区。
其次，今年2月，位于龙岗中心城的世茂深港国际中心，已拿到正式建设批复，并确定了主楼高度确定为700米，未来将成全国第一高楼，这足见政府对龙岗中心城的重视程度，以及对发展龙岗产业的决心。深港国际中心也将起到很大的“虹吸效应”，吸引高规格企业及人才进驻龙岗中心城。
深圳政府计划五年内斥资130亿，打造深圳国际大学城，以国际化高等教育为引领、产学研一体化的科技创新中心，未来至少可增加10万名创新创业高端人才。目前龙国际大学城已有港中大、北理莫斯科大学、深圳吉大昆士兰大学等名校在此办学。
龙岗中心城共计运营及规划的地铁线路达到4条线路，分别是3号线（已运营）、东部快线14号线（在建中，8站可直达岗厦北）、16号线（在建中）、31号线（规划中），而金地龙城中央附近的龙城广场站，是3号线及31号线的转乘站，届时31号线开通后，金地龙城中央将会成为双地铁物业。
金地龙城中央周边地铁分布图
价格：核心区地铁公寓的蓝筹股
金地龙城中央能取得2018年销售冠军的一个重要原因，是性价比优势非常突出。因政府限价，项目三期精装公寓均价仅为3.36万/平米，主力面积是64平米两房，78平米三房，总价200多万就可以买到中心地段的品牌住房，上车门槛非常低。
楼校长对比一下目前深圳在售的部分近地铁一手公寓，位于片区核心地位的公寓中，金地龙城中央是非常具备升值潜力的一类固定资产。目前片区内地铁及旧改价值还未完全兑现，相对已成熟片区福田、南山均价动辄10万+的公寓来说，金地龙城中央的增值空间更大。
5产品：带燃气和阳台的类住宅产品，宜居性受热捧
作为长期投资标的，公寓产品是否宜居，长期来说影响到未来转手的难易程度，短期也决定租金收益的高低。金地龙城中央目前在售的产品是带装修的64平米两房及77平米的三房，户型方正无暗角，每种户型都带有生活阳台，还自带燃气和独立厨房，几乎和住宅类产品无二致。
金地龙城中央64平及77平户型图
装修上细节把握也很到位：如厨房推拉门用嵌入式轨道，没有凹槽，更易清洁；卫生间为1.5卫，洗漱区和淋浴区相互独立；洗漱区配有收纳镜柜，玄关柜和主卧衣柜做成顶天立地式提升收纳空间。
金地龙城中央77平样板间装修细节
值得一提的是，龙岗区一向以景观环境上佳为人称道。金地龙城中央周边更是被四大公园环绕，分别是龙城公园、龙潭公园、龙岗植物园、八仙岭公园。更难得的是，金地龙城中央门口便是龙岗的母亲河——龙岗河（前段最宽处达500米），以及1.3万㎡河岸中央公园，景观风水俱佳楼下就有亲水资源，这种生活是很多居住在城市的人向往的。
钱放在哪里最安全？多年来的经验已经很明确地告诉了我们答案。一线城市，抢占核心地段的优质物业，是颠扑不破的保值真理。最近股市妖魔，见好就收，捂好荷包，双腿勤跑，又到了去深圳踩点扫优质物业的季节了。
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