深圳楼市新现象：城市中心公寓比住宅卖得更快
2019年一季度，深圳楼市升温，住宅销量同比大增22%。而公寓也不甘寂寞，据悉，近期福田区中心地段一公寓，被一位投资客以1.5亿买下半层。知情人士透露，这与前不久华润深圳湾瑞府公寓部分大户型3000万秒光是一个道理。投资客正在向深圳中心城区投下巨资。
这让楼校长想起去年底的一桩事来。一个朋友卖掉住了多年的香蜜湖豪宅，买入深圳超级总部基地瑧湾汇310平米的大平层公寓，问他原因：市中心的新型大户型公寓的产品设计更新潮，传统住宅虽有学位资源加持，但越来越落伍了。
抛弃住宅去住公寓，这在很多人看来是无法理解的，公寓似乎与生俱来只是投资类产品。但是细看近年的市场表现，楼校长发现买公寓特别是户型较大的自住型公寓，已然成为市场新趋势，尤其是占据优势城市中心地理位置的公寓，更是受到一众人追捧。
这不，前几天还有粉丝跟楼校长交流，说是去龙岗中心城的金地龙城中央买了一套3房公寓，夫妻二人住。这位粉丝之前一直在关注住宅，但预算范围内只能买到比较偏僻的地方。想买市中心区域的住宅，而价格早被透支。福田、南山早已不能奢望，即便是原关外的宝安和龙华，但凡位置好点的，单价都在6万以上，即便龙岗中心城住宅单价也超过4万。
因此，这位粉丝和舍弃香蜜湖老宅买臻湾汇的朋友是同样的买房逻辑：
1、认同市中心价值。深圳是一个多中心城市，无论是看似没落的罗湖中心、新晋的南山中心，还是稍显弱势的龙华和龙岗中心，每一个中心都有它不可替代的独特价值，而位于中心区的房子，相对非中心区的房子来说，一定是最有价值保障的。
2、看中房屋品质和配套。同样的总价，去买深圳各中心房龄15年以上的住宅，价高房差，反而花大价钱降低生活品质。买中心区域新型公寓则不同，一流的房型和小区环境，同样享受中心的商业、地铁等配套。唯一的遗憾是没有学位或积分较低。但是，听说未来的学位申请政策，可能发生重大变化，实际居住的积分可能替代学位房。（国家户口政策剧变，影响深圳最大的其实是学位房）
去年，楼市舆论一致认为深圳公寓存量较大。接着，深圳出台史上最严楼市政策“731新政”，对公寓限售5年，且规定未来各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售。
原本以为公寓会受重创，没想到近一年来，市场出现反转剧情。2018年一手房成交数据显示，公寓成交Top10的楼盘，在销售套数上全面超越了住宅，金地龙城中央以成交1376套夺得销冠（2018年住宅销冠是壹成中心，成交1245套）。据中原研究中心数据显示，2018年深圳楼市共成交18384套公寓，成交面积同比上涨9.03%，相较2016年将近涨了一倍。
数据来源：深圳房地产信息网
政策和市场两股力量造成深圳楼市新现象：公寓，特别是市中心的公寓，买一套少一套，从过去的“滞销品”，变成了市场新宠。
深圳楼市大数据显示，深圳1000多万套房子中，商品房、商务公寓等有产权的房子仅占35%，去掉商务公寓，未来市场上可以合法交易的房子将更少。而且商务公寓由于不限购不限贷，对于持有多套房产的投资客而言，是资金的重要流向，公寓的稀缺不仅仅是因为供应不足，还因为要买的人太多！
在2019年深圳公众楼市论坛上，房地产研究中心主任王锋表示，深圳有80%的人是租房住，买房住的人仅20%，而深圳的实际人口大约在2000万-2500万之间，也就是说大约有1600-2000万人是潜在的购房群体。另外，深圳的人口一直在快速增加。2018年新增近50万人，位居全国第一。新增和存量人口产生了巨大而持续的购房需求。
当然，绝不是所有的房子都大受欢迎。毕竟深圳较高的房价，压制着购房的欲望。那些能够让人仍然有欲望去买的，一定是稀缺的房子。在深圳这种房子有这样几类：
1、名校学位房。
2、有重大规划区域的房子。
3、城市中心类住宅公寓。
的确，高房价面前，购房者必须足够专业和聪明。不是这三种房子，就不是一定要买的，是需要用更多时间来观望的。
现在市场上在卖的公寓，看似一样，实则大有不同，大致有以下三种类型：
商务公寓：政府认定的正规公寓，具有居住功能，也可注册办公，俗称商住两用公寓。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40-50年，也有长达70年的。房屋用途明确写着“商务公寓”，个人名义购买。
商业/办公类公寓：改造类公寓，土地性质一般是商业服务业，产权多是40年。房屋用途则是办公或者商业，不具备居住功能。
产研用地类公寓：俗称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权比商业/办公类公寓长一些，大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房，明确只能以企业名义购买，价格相对会更低一些。
大家比较熟知的深圳湾一号、瑧湾汇、深圳中心天元以及卓越前海壹号的公寓，它们或有阳台，或通燃气，或是享有成熟的配套，都可以称得上是宜居的类住宅公寓。
有燃气、带阳台的类住宅公寓，在深圳并不多。龙岗的金地龙城中央就是一个典型。上周楼校长去踩盘，了解到买这种公寓的购房者的需求状态：
1无购房资质，买来自住，看中城市中心的生活配套
典型代表：张先生与妻子二人来深多年，一直在做小生意，小有积蓄，想买房但一直没交社保，也没入深户，没法买住宅。看了不少公寓，不是太贵就是太偏。到龙岗看房是偶然的机会，来了之后发现配套非常成熟，交通、商业、文化哪一样都不比福田南山差，生活氛围非常好。“就是附近在卖的公寓不多，选择面有限，好在金地的三房户型还挺满意，价格也不贵，干脆就买了”。
2买给父母养老，看中价格和生态环境
典型代表：王先生在罗湖有一套两居室，夫妻俩带着孩子在住。今年父母退休，要来深圳养老，之前的房子住不下，附近的房价又太贵，而且二套房首付要7成，囊中羞涩的王先生在与妻子父母商量后，决定单独给父母买套类住宅公寓养老。“主要是环境好，门口就是龙岗河，项目的河岸花园很漂亮，老人平时可以在公园活动”，刚签下一套77平3房的王先生激动地说，“不过最让我没想到的是这周边的商业和文化配套也非常成熟，我父母特别满意，很适合他们养老”。
3买给孩子未来住，看中区域价值和升值前景
典型代表：刘女士在福田某医院上班，在福田和罗湖均有房产，已经没有购房资质，前阵子追剧《知否》，受里面那句“父母之为子女，则为之计深远”的影响，毅然决定为10岁的儿子买套房备用。现在孩子还小不着急住，主要想买性价比高升值前景好的，之前在龙华和宝安都看过，觉得配套还是差了点，也不确定规划的东西是不是真的都能实现，但是来到金地，发现周边的配套都成型了，价格也比同片区的楼盘低，一下子就心动了。
买房理由千千万，买房的核心诉求其实就一个：对区域价值的认可。核心地段的区域价值不可估量，这一点无人敢否定，不过楼校长在和那些客户聊天的过程中，倒是引发了另一个思考：公寓是否有可能成为住宅的替代品？
市场数据显示，核心地段的公寓产品越来越受喜爱，对于缺乏住宅产品的市中心来说，公寓与住宅其实并没有明显的界限，甚至公寓由于不限购不限贷，投入小出手快等优点，更受购房者青睐。
不过这里的公寓是指类住宅宜居型公寓，可不是什么公寓都能与住宅相媲美的！而能够作为住宅替代品的，也一定是那些类住宅宜居公寓。
房地产的一条重要规律是，买的不仅是房子，更是房子的配套资源。
有阳台、通燃气是产品自身的基础属性，它是宜居的前提条件，但不是值得买的决定条件。要区分哪个公寓最值得买，还得看看他的周边都有什么。以金地龙城中央为例，看看一个最值得买的类住宅公寓需要具备哪些外部条件。
买房之前首先要看的便是地段，核心地段的房子一定是最值得买的。
龙岗中心城就是龙岗的核心地段。今年2月份，位于龙岗中心城的世茂深港大厦拿到正式建设批复，并确定高度为700米，未来将成为深圳甚至全国第一高楼。第一高楼的建成势必会带动片区产业的发展，高品质企业和人才也会陆续进驻龙岗中心城，加之深圳政府斥巨资正在打造的国际大学城助力，未来龙岗中心城将在现有的经济、文化、政治中心的基础上再升一级，有望成为继罗湖、福田、南山后第四个深圳CBD。
对于龙岗中心城而言，区域地位的跃升必然会带来物业增值的连锁反应，而金地龙城中央正好处于物业增值反应的风口。
商业中心是城市繁华的最直接写照，商业的集中往往能够带动产业和居住。
龙岗中心城汇聚了万科广场15万平和星河cocopark 8.5万平的集中商业，早已成了龙岗人的日常打卡地。此外，还有世贸中心、万科里以及金地龙城中央各4万平的商业配套。未来这里将是一个商业体量超30万平的核心商圈。
地铁线与住房息息相关。过去的观念是，一旦地铁建成，附近的房子价值也将不同往日。但是在深圳地铁越来越密集的今天，这个逻辑发生了变化：有地铁的房子未必加分，没有地铁的房子基本上就不及格了。
一个好的房子，不但要在深圳现有的成熟地铁中占有位置，还要被纳入在深圳未来快速轨道网络中，才具有长远价值。例如，金地龙城中央在3号线龙城广场站，未来这个站将与规划中的31号线交叉，成为换乘站。此外，还有建设中的东部快线14号线和16号线，其中14号线8站可达到岗厦北，这将大大缩短福田和龙岗的时间距离，福田-龙岗半小时生活圈指日可待。
今年初，第十八届深圳读书月成功举办被评为“十大事件”之一。此前深圳还对标国际一流城市，规划了“新十大文化设施”，深圳在文化方面的建设从未停歇。早在2016年就提出“一区一书城”的想法，去年龙岗三馆一城“红立方”投入运营，使得这一规划取得实质性成就。
文化场馆是衡量深圳各城市中心档次的标准之一。三馆一城的建成使得龙岗中心城再度增值，再加上规划中的龙岗大剧院、文化馆、城市规划展厅、图书馆、影城等十余座场馆，一旦建成，龙岗中心城将成为直接媲美福田市民中心的文化中心。
金地龙城中央目前单价仅3万出头，户型有64-77平米2-3房，所有户型均有阳台，有厨房，通燃气，居住起来和住宅几乎一样。
64㎡2房
77㎡3房
每个户型在空间利用上也是做到了很多住宅都做不到的极致，例如77平米做3房，每个房间的大小都很舒适，总价200多万就可以成就三代同堂的美好生活。
3房样板间实景图
地址：龙岗中心城 地铁3号线龙城广场站A出口
电话：83338666
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