买房，中心区还是郊区？

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正文共2876字，预计阅读时间8.6分钟

文丨子木

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中心区VS郊区

关于购房价值学，市场一直有两个派别，一派是坚持买房买中心区的“中心理论”，另一派是买房买郊区的“边缘理论”。

第一派的创派鼻祖是投资大鳄李嘉诚，他专“抄底“城市的核心价值区，当年还抛出了购房三段箴言：“地段、地段，还是地段”。

此派一直坚信人口和财富会源源不断流入市中心，而市中心的房产因供求失衡，会筑起高高的房价壁垒，无限生长。

而另一派则坚信城市发展存在变动，未来中心区的房子不再是价值核心，买房买郊区才是正道。

我们知道，所谓买房，并不是为了那个钢筋水泥壳，而是住在这里能享受到怎样的公共资源。孩子长大能否进入较好的学校，家人生病是否能很快的进行治疗，买菜是否不用长途跋涉等等。那么在资源层面上，我们来看，“边缘理论”的核心论据是什么。

一，随着地铁的开通，缩短了城市的通勤时间，郊区房子也可以享受到市中心的公共资源，甚至是教育资源。现在的趋势是，越来越多的核心名校将在各区开设分校，市中心的教育资源不再是稀缺品。

二，郊区大都是有规划的新城，道路交通相对于市中心不再拥堵，拉开窗帘不会是嘈杂的市井街道、高楼大厦，而是幽静的小镇风光，生活品质相对较高。

三，市中心大都都是老房子，房子的自身价值会随着时间贬损，未来的购房群体都偏向于住新屋，市中心的升值价值自然不如新区。

单这样看，似乎每个论调都有道理，都能找到可支撑的证据。但我想说的是，两个论调在某种意义上讲都是错的，因为没有考虑到城市发展的本质。如果想通过房产实现最理性化的财富增值，就一定要买未来的市中心。

2

多核心城市

我们先来了解一下，什么是市中心。市中心有「绝对中心」和「相对中心」的概念。

绝对中心就是，中心万年不变，是一个城市的标杆型的资源综合体。例如世界上最有名的市中心曼哈顿，已经统治了纽约200多年，地位无可撼动。平均房价也是全美最高。

而在中国，绝对的市中心例如有北京的国贸、上海的陆家嘴、广州的天河，它们是国家级的商务区，是每个城市财富密度最高的地区，每天有成千上万的都市白领穿梭于这片热土。这些位置无论何时都是这个城市的价值核心，不会轻易改变。

而相对中心就不一样了，会随着时间的推移而发生转移。例如北京海淀原来的中心区在中关村，但现在随着百度、腾讯、网易等大型企业将办公位置迁移到西北五环外的科技园板块，后者就成了海淀的新中心。随之，新中心旁的西北旺房价在短短几年翻了好几倍，达到了8.2万元/平米的高价。

但是北京是全国财富和人口的集中地，新中心的崛起并不意味着旧中心的没落。这里还会有源源不断的企业入驻，旧中心的房价还会维持在高位。例如北京之前仅有东西城，而后逐渐建立起国贸、中关村、望京等，现在又有西北旺、亦庄、通州、丰台科技园等等第三极。

再有就是经济动力强劲的深圳，属于地少人多，满瓶子晃荡型。城市向南发展到头，就只能北返发展龙华对接东莞，向东发展到头就只能东返发展坪山对接惠州，最终每个城区都会形成一个中心区，形成“多核城市”。那么这样的城市买房无论是买在中心区，还是边缘区都有可期的未来。当然这个边缘区一定要在城市的发展方向上。

但是中国有660多个城市，都会像北京一样成为“多核心城市”吗？答案是否定的。

3

流动的中心区

我们知道，城市拓展每一寸土地都是用人民币堆叠起来的。财力充沛的城市会选择摊大饼的方式四处扩张，最终“价格洼地”也都变成了“价值洼地”。

但财力一般的城市就会面对一个很重要的问题——改造升级老区还是打造新区。

因为，升级改造老区会涉及到土地规划和老屋拆迁，尤其是老屋拆迁，当地市民半夜加盖楼层，漫天要价的情况屡见不鲜，算下来改造旧区所要投资的费用远大于新区。而新区又可以重新规划，让大量的土地升值，为政府带来源源不断的土地出让金，所以新区的打造才是最好的选择。

这样不可逆的城市扩张方式，让城市精英不断从旧区流入到新区，一旦新区盘活，人口和财富便会奇数增长，最终让城市的中心发生了迁移。而这样导致的结果就是，老中心的房价逐渐失去生命力，而之前所选择的“边缘位置”变成了新的价值高地。

我前几天写的合肥就是这样的局面。2002年之前，庐阳区作为合肥的核心区当之无愧。但从02年之后，为了扩大城市规模，让新流入的城市人口更有协作效率，合肥把政府搬迁到了政务区，开始了新区的打造。

到现在来看，政务区的房价已经达到2.3万元/平米，而庐阳区老中心的房价仅有1.6万元/平米。就连之前荒凉的滨湖新区的房价也涨到了1.8万/平米。

而郑州更明显，郑州的市中心曾经发生过3次迁移。

30年前，郑州的市中心在二七纪念塔。目前二七区房价：1.4万/平米

15年前，郑州的市中心在金水路紫荆山广场。目前金水区房价：1.5万/平米

而现在，郑州的市中心在郑东新区CBD，目前郑东新区房价：2.1万/平米

随着中心区的转移，房价也呈现出梯度效应。之前所谓的边缘成为了新的中心，而名噪一时的城市中心，也沦为了房价的沼泽地。

所以大家一定要以发展的眼光看待买房这件事，去寻找城市未来的市中心。像郑州、合肥、成都等这样的二线城市目前打造的市中心，也是未来将要形成的，都在政府规划文件里写的清清楚楚。

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谨防「无人区」

读了上面的文字，一定会有人说，买房想增值原来这么简单，买城市规划文件上的新区就对了。这句话也不对，最主要的还是得看你所在城市的新区有没有希望。

前几天，发改委在《2019年新型城镇化建设重点任务》里提到一个很关键的词，叫做“收缩型城市”。这个词对于中国城镇化发展弥足珍贵。

因为在之前，几乎没有人承认中国人口衰退趋势，也不相信资源具有集群效应。结果长期以来，无论城市实际上在扩张还是收缩，几乎所有城市都在大造新城、盲目扩张，连闲置的空心村都通上了栽满绿植的柏油马路。

通过财政转移，就连一个五线小城都有了“摊大饼”的能力。结果显而易见，造成了资源的极大浪费。

而现在中央承认了城市收缩的事实，还明确提出继续深化“人地钱挂钩”的政策，也就意味着人口流出，产业衰退的城市会被列入“发展黑名单”，未来的新区建设也会受到制约。在这种城市的新区买房，就相当于补贴了城市发展，做了贡献。

为了避免招黑，这样城市的例子也就不提了。大家根据所在城市的产业人口趋势，自行判断。

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