文/子木团队今天我们聊聊海南。不久前的博鳌亚洲论坛上，海南省宣布将在2025年底前适时启动全岛封关运作。消息一出，立马登上了微博热搜第一。虽然说是“封”，但实际上是“通”，实实在在大利好。于是，不少自媒体都用“海南楼市狂飙，千万投资客涌入”做标题，引发广泛讨论，很多读者开始向我们咨询海南楼市。大利好+楼市狂飙，的确有一种建立在逻辑上的诱惑力。当地情况究竟如何？子木团队正好出差，决定去一探究竟。01早上8点多到机场，明显感受到今年的旅游热度不一般。候机厅坐得满满当当，围着大厅绕了3圈，没找到地方落脚。下午飞机在三亚凤凰国际机场落地

文/子木每次去公园遛弯，都会在象棋摊边呆一会儿。看老大爷们江湖逐鹿，争得面红耳赤，有时候甚至还返老还童，扯着膀子大打出手。公园棋坛一直流传着一句行话：两步入门，四步入行，八步入神。入门级选手能看两步，业余高手能看4步，而看8步以上者，基本是大师级人物，尤讨公园单身大妈欢心。我在象棋层面造诣低，看3步以上脑袋瓜子就嗡嗡响，然而在楼市层面，却一直想穷其一生追逐看“一步棋”。一步走对步步对，一步错就步步错，读懂这句话就能悟到当下楼市的迷局。最近市场热传，一线城市广州要放开楼市：1、取消144平方豪宅界定。2、限购区无房，有过房贷记录已结清的首付3成。3、在非限购区有房的，当作无房。当地中介沸腾，感觉市场注入了久违的神奇力量，欢呼雀跃，而后却被官方证伪，告诉大家这是假的。很多人问我怎么看。如果关注楼市的话，一定会发现，这几年很多城市在发布政策之前，都会经历一段时间的“传闻”，然后辟谣，再发布跟传闻一样的通知。我认真研究过这种现象，具体源于两类原因。其一是，很伤面子。天下没有不透风的墙，传闻出现后，唯有先证伪，再述真，才能以正自己名声，掩盖消息提前泄漏，管教无方的问题。其二是，抛石问路。一般政策不会直接出，而是释放信号到市场，观察情绪反馈。如果没有明显的排斥或者过激，则会选择一个合适的日子再推出，以求平滑过渡。广州这次，我认为第二种表达更多一些。我在上篇文章《继续刺激》里分析过，现在最后的底牌就是把一线风向标的火苗彻底点燃。只要一线热了，购买力释放出来，才能轮动到二线城市，全国媒体一报道，“信心”传播开来，房地产回到正轨上来，只是时间问题。现在四大一线城市，北京和上海是最稳定的信心源，但从元旦假期行情看出，这两个城市楼市出现了一波小高潮。这证明北京和上海在没有任何放松的情况下，购买力已经出现一定的翘尾现象，这时候继续点北上的火，很容易“过了”。对于广州深圳来说，广州水大鱼大，房地产体量大房价基数较小，即使放开管控，也有足够的库存做行情对冲，所以带动大盘更合适一些。最重要的是广州传闻放松限购，取消豪宅144平米定价和取消认房又认贷，这些条例本就是特殊时期的产物，严重限制了当地的改善动力，而是即使放开也不会造成炒房现象。由此来看，明正而言顺。如果广州成为2023年放开楼市第一城，那么隔壁的深圳就会跟紧老大哥的步伐，放开二手房指导价和一些特别严格的管控。2023年的火就会从大湾区燃起，再从南部涌向北部。当然这是想象中的路径，至于是否会如期上演，还要看如何操盘应对。现在的房地产攻坚战总攻势，已经进入了最后一个阶段，在抛出底牌的同时，“启动舆论大潮”。过年期间，你会在电视上看到不计其数关于买房的新闻报道，和行情火热的现场访谈。这种定向制作舆论焦点的方法，在每一轮救市周期中都会上演，只不过今年稍晚一些。但往往这个阶段，就会出现很多让人啼笑皆非的事儿。比如某地方电视台报道，有一个犯错蹲局子的人特别想买房，上面给开通了绿色通道……

文/子木假期这几天，没弄工作也没有聚会，呆在家里，望着东湖围炉煮茶。一壶茶、一本书、几粒花生米就把时间打发了，难得的惬意。总想着给大家写一篇新年寄语，但每次打开笔记本又默默合上了，这种油尽灯枯的感觉已经困扰了我很多年。我一直把搞研究写文章比作盖房子，每次邀请大家到屋里来，总得“有所获得”，不然就是叨扰，没礼貌。也正是这种心理，熬死不计其数可怜的脑细胞，熬秃了脑袋，唯有心中一腔热血，还在默念着男人至死是少年。翻看了去年所有文章，突然有一个想法，就是把这些文章比较有用的废话提炼出来。希望在这种快餐文化的时代，帮大家强化一些记忆，在2023年面临房事的时候，有应对的思路，再不济过年酒桌上也能拉着隔壁不明所以的张三李四侃侃而谈。字数较多，不着急慢慢读。01房子不在多，在精，和谈恋爱一样，要宁缺毋滥。02一线城市的买家是全国有钱人的汇集，而这种汇集俨然是冲着顶尖资源和资产避险去的，而不是单纯的“人口产业”逻辑。03房价对于一个城市来说是一把锋利的双刃剑，使用好了，可以带来源源不断的现金流，驱动城市飞轮结构，达成更高的成就；使用不好，就是一地狼烟随风去。04现在的楼市其实可研究空间已经比较小了，因为城镇化处于一个高度时，任何资产的价值都会被价格表现出来。05楼市能不能好起来，并不看成本，而是信心和收入。06买房一定要控制杠杆，房贷对于大多数家庭来说都是一生中背负最大的债务，现金流一断杠杆就会塌方，冷市房子卖不出去，连对冲风险的机会都没有。07房地产“剩者为王”的时代，实力再强不如命长。08豪宅注重圈层，改善房注重空间，刚需房注重功能。09不要一味的看空或者看多，而是能在两者之间聚焦于微观概念，根据自身的情况做出合理的资产配置，这才是买房思路成体系的表现。10涨价去库存目前只适合高能级城市，高能级城市居民在获得资源、平均收入方面都有一定的优势，而低能级城市更应该先补足基本收入，让收入驱动房价回暖，才是正道。11这个世界上特别好的投资机会其实都给不到普通人手里，甚至绝大多数金融机构并非是帮人理财，而是杜绝普通人发财的可能性。12房地产已经深度绑定经济，房价过分下调，往往意味着连带经济同步下行，最先攻击的还是买不起房子的刚需一族，到时候首要考虑的是工作问题，而不是能否买得起房子。13疫情最后的胜利者一定是“获得和使用杠杆能力”的城市和人。14未来国内楼市会形成一种奇怪的现象，一部分人抢跑，一部分人抢入，双方擦肩而过，互相嫌弃，就如同现在的天气，穿棉袄的跟穿短裤的擦肩而过，总要细细打量一番。15历史上豪宅市场跟刚需+改善市场，出现过很多次背离，主要在于富人追求避险，而非富人集群更源于居住。16牛市靠势，熊市靠质；大环境要屈，小环境要伸。172020-2021年，如果这个城市没有出现向上的行情，那意味着这个城市大概率会掉入房价阴跌的陷阱，同理于地段，2023年以及以后也难有行情。18买房最大的弱点，第一个是贪，第二个是懒。19你以为别人用钥匙打开了你的信息茧房，结果是被拎出来割了韭菜。楼市是全国信息最不对称的地方，一旦有人免费的、大规模的告诉你这个事情100%能赚钱，那100%是不赚钱的。20城市基本面决定房价天花板的高度。21无论是哪个维度的叙述，房地产目前都找不到1:1的平替品，即使是现在盛极一时的新能源产业，都无法跟房地产正面对抗。22经过几十年过度发育的房地产，已经出现了极其复杂的病症。最主要的病症是房子太多，也可以说是结构性供给过剩，尤其是三四线城市房子总量已经超过了当地居民人口总量。23买房，并不是单纯的商品买卖，而是投资，是对未来生活的规划。24大城市的房子注定是奢侈品。未来的中国年轻人可进可退，想进，就去大城市奋斗，条件艰苦但机会较多；想退，就去小城市，舒适自由，过云淡风轻的养老生活。25什么是房地产投资？低位买进，高位卖出，重点在卖，而不在买。26现象不是独立事件，而是连续的结果。放开限购或者放松政策，并不意味着一定是利好，也有可能是利空，这时候还要分析“行情所处的阶段”。27接下来的住房需求，是小城市人口腾挪到大城市的买房需求，以及所有刚需业主想要住更好房子的“升级需求”。282022年的房地产利好是创造历史的，无论是门槛还是成本，都是前所未有对买方让利，但同时也是对居民购买力的真正大考。29每一轮房地产周期，只要行情冷淡，没有人说自己是刚需，但只要房价上涨，遍地都是刚需。30当货币足够充分时，是可以跳跃出供需逻辑实现单边行情。每一轮放水，距离货币超发中心的城市，房价会带来一波“势”。31中央千方百计护盘，地方抓耳挠腮防止房价下跌。因为中国楼市居民部门的负债太高，家家户户都有月供，一旦房价跌破首付，资不抵债，银行就会寻求自保，费尽心思从买房人手里找钱。一旦买房人手里没钱，大规模被迫断供，马上会形成系统性金融风险，从而传导至经济大盘。32房地产税的出台是必然趋势，因为当增量市场捞不到油水之后，只能从存量市场去找，但它只是一个税收工具，不会影响楼市的根本逻辑，会在短期内利空行情，但长期修复后，又没有什么大的关系。33房地产-土地财政逻辑能运行下去的基础是，烂尾楼必须从中国彻底消失。34事实证明，一个地方的成功与失败，取决于政府是否愿意主动去争取，去布局，努力打造优质的市场营商环境。招商引资做到位了，才有充沛的岗位和工作机会，良好的生产经营环境，才是人口持续流动聚集的原因。35特殊时期做投资，讲的是心态和抗风险能力，如果感觉两者都不具备，那就把钱好好捂在口袋，就跑赢了大部分投资者，不亏当赢。36如果手里钱不够，但又没其他选择，可以选刚需小户型超高层。但一定要在社区出现衰退现象前，把它卖掉，早日逃离。37你以为的天花板，在别人眼里可能只是地平线，同理，你的地平线也可能是别人的天花板。因此人跟人不要比，要看和学。38投资的过程，80%的时间都是在忍耐和等待中度过的，真正快乐的时光不足20%。最重要的一点是，投资收益是“非线性”的，你要耐得住80%的寂寞。39怎么判断小区是否走入衰败呢？去看小区里树，草坪里的花和草吧。当它们已经杂草丛生、花朵逐渐枯萎，再无人关照时，也就是真正逃离的开始。40房地产表面上是实体建造业，但背后却是涉及数万亿级的金融生意，央行派发流动性的媒介，这决定了它的大而不能倒。41人的本能其实就是鸵鸟思维，遇到袭击时，便把头埋进沙里，以为没人看得见自己的身体。42房产投资其实是“普适概念”，无论刚需还是改善，没有人不希望自己的房子不涨价，即使住一辈子，下一代拿到手依然有卖的行为，只要卖就会涉及投资。43股市投资得看庄家脸色，普通投资者动不动挨上一刀，除非业绩华丽的龙头企业，其他公司财务报表跟股价走势，很难对称匹配。44对于买房人来说，一定要懂得“克制”，降价力度最狠的盘不要买，别问为什么。45如果没有互联网平衡信息差，中国俨然就是不同的社会形态，是以十年为单位划分的割裂时空，但纵使如此，财富两头会无限拉大，中间财富圈层呈现持续下降趋势，主要波动在于资产性收入，而不是工资收入。46房产投资不要只考虑牛市涨幅，更要考虑熊市跌幅。供大于求，牛市房价都不会涨，涨也是虚涨；供小于求，熊市都很难下跌，跌也是错杀。47当大潮结束后，没有产业和人口支撑的城市，一定会被房地产反噬，这是千年不变且不可逆转的铁律。48刚需是市场的原动力，改善是市场的驱动力。49无论承认与否，中国旅游海景房市场的历史已经画上句号，这场横跨近40年的房地产价值运动，接近尾声。50价格相同的房子，也会因为地段、房龄、户型、物业甚至是周期，产生不同的价值分化！51买房三分靠运气，七分靠认知。信息密度+知识厚度+思维高度+格局广度=认知体系52衡量一个人的能力，永远不是在繁荣昌盛的时候，有多么光鲜亮丽，而是在黑暗严酷的环境后，有多大的反弹力。53买卖房，要跟着“势”走，大势在行情，中势在地段，小势在产品。54人很少因为通胀而破产，而都是为了跑赢通胀而破产。55公摊面积之所以不取消，是看似合理的房价粉饰了高房价的外表，让老百姓有了一个能承受的区间。54所有经济体，无一例外，都是用货币超发来对冲危机。金融危机，印钞票；疫情，印钞票：战争，还是印钞票。现代货币体系决定了“钱变毛”的历史规律，是无法逃避的。55一个城市的房价，不取决于普通年轻人的购买力，而是一个城市的财富均值。56无论是融合还是独创，新区能不能做成，在于跟中心区的距离，距离越近，资源越容易导入，建设成本越低，成功概率就越大，这是城市、企业和人才共同投票的结果。57多空两派一直都是自持“立场”，而不是“观点”。立场用屁股决定脑袋，也就输了真实。58房子买对是资产，资产是升值的，你会越来越顺，换更大的房子，改善生活；买错就是负债，一笔砸手里，都是心病，严重的可能一辈子都翻不了身。59中国楼市这艘大船，一直都不会以任何人的意志航行。60县城是一个封闭的“道场”，天空很窄。61当你所处的城市，逐渐东北化的时候，这时候就要禁止投资买房，甚至大胆些，租房也可以，把钱放在更值钱的地方。62把握行情要反人性，选择地段和产品则要顺人性，甚至预判人居的走势，这决定了你的房子投资价值。63房地产投资谨防三大深坑：伪卫星城、“灯下黑”合作区和产城融合区。64历史经验告诉我们，没有什么是过不去的，如果有，也会被时间车轮碾碎。65在心动之前，从裤兜里掏钱之前一定要默念，“便宜没好货，好货不便宜”，投资最大的忌讳就是“贪小”。66风来，闷声发大财，风去，苟住见朝夕。67严重依赖房地产经济的地方债务会集中显现，当经济车轮彻底停止后，一些城市会陷入衰败。盛世有多繁荣，败世就有多颓丧。68当下的中国，正处于人类历史上最大规模的劳动力“迁徙潮”。我们用四十年走了别人两百年的路，那么背负的沉重一定会继续裹挟这个民族向前推进。69风往哪个方向吹，草就要往哪个方向倒，年轻的时候，我也曾经以为自己是风，可是最后遍体鳞伤，我才知道，原来我们都是草。70只经历过春夏秋的人，哪里知道还会有四季。而经历过四季的人，更应该懂得珍惜当下。就这些吧，这几天忙着过年了，买了两盏大红灯笼冲冲喜气，2023年注定是一个风来运转、不负昭华的喜年，大家好好过，健康过。房子终究是身外之物，生活和眼前人才是最值得关注的。全文完，如有所获，那就点个赞或者“在看”吧，多谢阅读。

文/子木继广州打响第一枪后，北京隆重登场。一夜之间，撤掉了大部分核酸检测亭，宣布公交地铁不得拒绝无48小时核酸，小区进出不再检查绿码时效。北京是政策风向标，在日增3000例的基础上，180度转向，意味着全国放开基调已成定局。三年前的今天，我们从未想过会如此漫长，三年后的今天，我们也未想过这么突兀。对于抗疫战略风向的转变，我早在11月就发布了多篇“揣测”，幸运的是，这些文字到目前仍被保留。11月2日，《消息》；11月14日，《主菜》；11月27日，《克制》；11月29日，《尺度》。别人的理解，这次可能源于西部某城市失火事件后对全国情绪的点燃，但在我看来，这一切的底层逻辑源于“经济节奏的倒逼“。我曾在《克制》一文的底部留言中跟读者说：无论放开与不放，在最后一根稻草面前，有且只能选择后者，幸运的是奥密克戎毒性的衰减，给了战略转向最稳健的台阶。很多人问我这根稻草到底是什么？地方债。财政部最新数据显示，

文/子木这几天对地产释放的利好，有些夸张，先是出台金融16条，力挺房地产，之后国有大行大力授信房企。紧接着是降准5000亿无差别刺激地产，而现在，又到了历史关键性的一幕：允许符合条件的房企重组上市，恢复上市房企再融资。消息一出，中国基金报便把这条作为“核弹级利好”摆在了台面上，台下观众一激灵，又害怕又焦虑。很多读者问我具体影响是什么，这还需要了解大背景。2020年后的地产行业，就是空手套白狼游戏破灭的故事。房地产表面上是实体建造业，但背后却是涉及数万亿级的金融生意——开发商手握小资金入场拿地，然后把地抵押给银行，套钱继续开发+拿地，然后继续抵押给银行套钱……理论上，只要周转速度够快，就可以无限扩张，恒大撬动2万亿负债就是最实际的“成果”。但上面其实也留了后手，从2007年开始，为了防止地产过度金融化，造成系统性金融风险，房企的融资通道，再怎么玩也不能“逾界”——纵使你有天老王子的本事和关系，也甭想踏进股市半步。哪怕这十年来风头最盛的恒大、富力、万达，在巅峰时期也难以突破证监会这一关。房企没办法，只能跑去香港融资上市，后来也有通过曲线救国完成A股上市的，不过成本极高。比如借壳上市的绿地，并购重组的招商蛇口和中粮地产重组大悦城。在2016年以后，房住不炒提出后，曲线救国的路径也被掐断了，再加上三道红线出台+楼市寒冬，才有了现在地产市场败退的一幕。但为什么时隔多年后，又破天荒地打开了股市大门？四个字：消化通胀。这个概念可能很多人都没想到。地产公司在A股上市，是用来融资纾困的，但实际上，央行带着商业银行以及国开行入局，早已解决了流动性问题。按照银保监会的说法，从1月到10月，银行累计发放的房地产开发贷款为2.64万亿，累计发放按揭贷款4.84万亿。11月金融16条+降准，又是上万亿左右的大水灌满。但问题来了。央行放水出来的货币，并不是通过真实劳动力创造出来的，它是超前预支以及透支购买力的一种方式，这样势必会推高通胀系数。而股市不一样，背后都是股民辛辛苦苦朝九晚五赚的血汗钱。腿粗但虚，腿细则实。最重要的，中国股民其实是一批非常优秀的投资者。每次大跌，跌了再跌，他们都不会怨天尤人，只会怪自己没有24小时盯着K线图，怪自己认知不够，技术不过关，亏急了还会跳楼。炒房投机的可不行，只要房价一跌，就要合起伙来围攻售楼处，逼着别人跳楼。所以让股民接盘房地产实现软着陆，这才是最稳健的操作。股民会接盘吗？当然会。前几天地产迎来融资利好，房价还没反应，地产板块就开始连板跳涨，股民兴高采烈入场抢购，号称史诗级抄底。按照这个逻辑，A股未来房企上市，自然会掀起一股抢购潮。但很多人却忽略了一个底层逻辑：开发商借到钱，和赚到钱是两个不同的概念，而地产股价上涨，一定是以房价上涨作为底层依据的，否则就是单边妄涨。有人说，股民最多是被骗，不是被抢。但国内这么好骗的股民都不骗的话属于逆天而行，有伤天和。其实我现在最担心的就是连续降准带来的“通胀风险”。现在整体资金流动性趋向泛滥，纵使在脑袋上空转，也会无形提高通胀压力，加大货币贬值速度。而现在，大众对抗通胀的最后途径，银行理财产品和存款利息也开始出现下滑趋势，意味着失去了唯一的抗通胀屏障。人们只能眼巴巴看着钱在手里贬值，从而持续引发货币焦虑。按照目前三番五次对房地产的救市姿态，可以看出是有意引导继续做大地产蓄水池的。这时候就需要一个稳定的预期转变信号，而这个信号就是大家所熟知的疫情风向。今天下午三点联防联控机制开会，表面上是说辞的重复，其实已经做出了一定的边际变化：比如首次官方通报奥密毒性低、重症率低；首次安排外媒英文提问，关注群众的满意度；首次在会议开始没有喊动态清零的口号；首次强调加强80岁以上人群接种的文件（放开的前提）；放弃了上周刚刚提到要全面加强方舱建设的要求……而近几日，全网大量关于疫情转向的文章都活过了24小时，要是放在以前，活不出24分钟。最重要的是，关于长新冠和后遗症的文章突然销声匿迹了，转而是对新冠痊愈群众故事的分享，以及疫情真相的科普，当然还有对第三方违规检测机构的讨伐。同时也开始允许报道外面的世界。现在全部取消疫情管控的国家或者地区增加到146个，超过了联合国会员数193的四分之三，刚刚人口大国印度也取消了入境管控。这些其实都是风向的慢慢转变。大船掉头并不是3秒做出一个180度高难度动作，而是先要看看附近有没有礁石，位置对不对，水手是否就位，油仓里的油够不够，现在一定要有耐心。无论是防控还是对身体的危害，都出现转向的时候，意味着经济活动复苏的预期已经进入了一个新的转折点。现在我们有理由相信接下来会走入一个新的周期，而大疫三年，或许将在未来不远处画上句号。所以一定要往前看，往远看，不要被过去网络上的负面情绪所奴役，滞留在过去不是一个很好的主意。按照目前的低利率环境，和银行巨额的放贷任务，明年3月份很可能出现一波一二线城市局部上行的小高潮。在这波高潮中，首先释放的一定是改善购买力，改善人群多为城市中产，他们有刚性改善需求，而且也是疫情周期中受创相对较小的。当改善潮出现后，板块房价会异动，这时候就会拉动刚需情绪，考虑入场。当货币足够充分时，是可以跳跃出供需逻辑实现单边行情，这时候房地产蓄水池的作用就会被体现出来，所以想置换的购房者，从现在开始就要打起精神了。接下来比较考验股民，更考验购房者。我也会实时监测数据的异动，给予大家最及时的信号。子木精选内容：接下来，买房一定要克制！什么样的房子，赶紧卖掉？注意！买房利率可能反弹买房最大的忌讳再穷莫买顶楼，再傻不买底楼？背后的逻辑你需要明白！楼市中的穷人思维​

文/子木这几天市场迎来全面降准消息，一次性释放5000亿流动性，根据当下货币乘数，大约总体能派生出4万亿的资金量。4万亿是不是很熟悉？要是放在2009年，第二天股债楼直接三龙升天。然而现在市场给出的反馈却是很平静，预期如钟摆一样，存在一定的左右“徘徊”。这是因为当下整体市场并不缺钱，从2022年的M2趋势图就能看出来，近半年一直都是双位数的高速增长，玩命奔跑。但社融却在后面，慢慢腾腾，甚至出现被甩出好几条街的囧势。M2-社融背离，证明市场信心还处于模棱两可的状态。工厂不愿意扩产，居民不愿意消费，大家都在等待，等待什么呢？——并不是美联储不加息，也不是俄乌不打闹，而是卡塔尔世界杯国际友人在球场欢呼之后，会不会戴上口罩……幸福源于对比，当十几亿人窥见几百万人的生活真相后，或多或少都要陷入沉思。眼下需求端是肯定不需要钱了，那么钱就只能被迫注入供给端。而在供给端，目前有且能接住这么庞大的现金流的，也许只有房地产。对，还是那个被打得鼻青脸肿，又颤颤巍巍站起来的房地产同学。月初金融16条出台，强调了货币支持房企的正确性，又号召商业银行布局房地产企业，彻底打开输血管道。当钱在空中长期打转形成堆积，而银行又要以完成任务为目标的时候，对房地产的金融效应会出现龙卷风式爆发式增长。这在历史任何一个阶段都演绎过。事实就是这样，23-24日，短短两天银行针对17家房企释放了1.2万亿授信，而且每家房企都接受到多家银行的眷顾。比如碧桂园拿到工行、中行和邮储三家银行1500亿元；万科、金地、绿城、龙湖等12家房企，拿到工行接近6500亿元……一个做房地产的朋友跟我说，感觉这两年就是过山车，前一天跪着求银行，都不给钱，转眼间，不要钱都要强塞给我。饥一顿、饱一顿，人都整变形了。到头来，房地产俨然进入“剩者为王”的时代，充分验证了那句话：实力再强不如命长。这次全面降准显然是对房地产利好的再一次增强，意味着银行可以对房地产进行无差别地撒钱了。但在供应端的注水，需求端信心薄弱，这会加速跷跷板失衡。你想，银行给开发商撒钱，开发商拿到钱干嘛呢？还是那条简单的路径——拿地，扩张，卖房。钱又兜兜转转进入了地方财政。所以说这次对房地产的金融利好，其实是银行在变相补贴地方的一种策略，只要这样才能疏通隐藏的债务结节。但单方面放大开发商，必然会造成一个局面——无限量扩张库存。这里讲到一个冷知识，按照目前全国开发速度，已出让土地可以涵盖两年周期。简单来说，就是现在的地够开发商造2年的楼。这时候继续让开发商拿地，那意味着库存会继续升高一个level。当供给严重大于需求的时候，会发生什么效应呢？没错——踩踏。日前，湖北荆门发布公告，务必稳定商品住房价格。严格执行一房一价、明码标价等相关规定，引导房地产开发企业合理定价、审慎调价，严禁虚高价格，以高折扣诱导客源。严禁低价或以工抵房、特价房等形式倾销，打价格战，依法打击恶性竞争、降标降质等违法违规行为。表面上，涨也不能跌也不能，必须保持合理价格，但实际上更怕跌，如果开发商一旦开始抢跑，必然会造成地价的垮塌。但这有用吗？没用。今年1-10月份，百强房企前10月全口径销售金额同比下降44.6%，十家样本房企有个特征，即有7家同比降幅低于TOP20房企32.6%的平均降幅。连头部开发商都扛不住周期，更何况是腰部以及底部开发商。他们借了钱也是需要还的，而不是单纯当补贴财政的工具，他们求得是利润，求得是更合理地活下来。所以今年年底，全国各地必然会开启历史级的“年终冲刺”模式。打折卖房，降价出清调整存货结构是正确且唯一的自救方式，属于买房人的利好空间才真正形成了。在这场甩货盛宴中，三四线会成为舞台上的主角。这几年，子木看着三四线房地产“沧海桑田，楼起楼落”，也在过去的多篇文章中预警过。而今年一个特别大的信号是，靠三四线城市发家、号称要“农村包围城市”的龙头玩家碧桂园，也选择在今年战略性放弃三四线市场。从2015年开始，碧桂园重仓三四线，号称要给人们一个五星级的家，而在2022年上半年，碧桂园在一二线投资金额高达66.9%，而对于三四线的投资额缩减至33.3%。今年三四线拿地总共投资30亿元，而去年单单一个山东临沂就花了接近60个亿，这已经不能用腰斩来形容了。银行发大水，开发商发大水，这时候买房人就应该接盘吗？当然不。楼市跟世界杯小组赛不一样，没有平局，只有输赢，卖方现在可以哀求买房人入场，但行情一旦走高，立马变脸把买方踩在脚下。所以对于买房人来说，在年底的这波降价盛宴中，一定要懂得“克制”，降价力度最狠的盘不要买。道理很简单，降价力度狠意味着开发商想回笼资金，现金流肯定是非常紧张的。紧张就容易出幺蛾子。虽然目前国开行已经在保障烂尾楼不再出现，但可没保障，交房后不出现质量问题。尤其是今年的限价房，限价+打折，根本没利润可言，这时候大概率会在工程建筑和装修层面，扣扣补补，到时候买到的是水帘洞和四处漏风。有时候买到一套破房子还不如烂尾楼让人心里舒坦。其次一定千万不要买低价盘。好货不便宜，便宜没好货，这个道理在楼市非常典型。接下来很多城市，尤其是郊区会推出打骨折的大力度推销，其中号称“几万块钱抄底二线优质资产”的口号不在少数。有些人非常兴奋，以为别人用钥匙打开了你的信息茧房，结果是被拎出来割了韭菜。我们要明白一个道理。楼市是全国信息最不对称的地方，一旦有人免费的、大规模的告诉你这个事情100%能赚钱，那100%是不赚钱的。二八定律没有人能破解，别着了道。第三，对自我财务要有清晰认知。最近有一个读者跟我说，说自己只有20万首付，撬了200多万的资产。我问她怎么做到的，她说，有一个团队给她量身定制了信贷计划，什么首付贷、装修贷、基金贷……而且还告诉她，这房子两年之内翻一番，200万变400万，到时候贷款可以连本带利都还回去，她感觉很靠谱，于是交了10万块钱定了房子。按照目前的行情走势，10%优质房产对抗通胀没问题，但2年之内房价翻一番，子木闻所未闻，用任何数据模型都推算不出，风险极高。一旦出现问题，意味着2年后，一连串的贷款会直接压崩这个人的财务系统，可能影响的是一个家庭的未来运势。不禁感叹，现在有些人为了赚钱的不择手段，也感慨为什么会有人会中招，怪不得外国人说中国人的钱太好赚了，有时候有且只需要一个可爱唯美的小故事。我一直跟身边的人说，现在的楼市其实可研究空间已经比较小了，因为城镇化处于一个高度时，任何资产的价值都会被价格表现出来。什么意思呢？比如在武汉，市场均价是1.65W每平米。但单价1.65W以下的房子可能只剩下了自住属性，而投资属性绝对表现在2W以上的区域，中间的价格区间，能买到增值资产概率非常小。在北上广深、成都、杭州、佛山、东莞等等所有城市都是这样——如果考虑房产的保值增值性，一定要选择腰部以上资产。我在上篇文章还讲过一个重要的观察：2020-2021年，如果这个城市没有出现向上的行情，那意味着这个城市大概率会掉入房价阴跌的陷阱。同理于地段也是这样的。房价没有无缘无故的上涨，也没有无缘无故的下跌，是购买力筑底，情绪加持的表现。每一轮上涨或者下跌，大到政策，中到市场，小到房源，都要研究其机理，才能洞彻是非。endPS:这篇文章删删补补，修改了很多，终于能发了出来，现在想说点儿心里话并不容易，也罢，何必跟世道较真呢。我会继续在星球更新评论和分析，帮助有缘人打开信息茧房。感兴趣的可以到知识星球听子木心声，守财正道。

文/子木当下最焦虑的并不是买房，而是卖房。最近很多读者跑来问我，“有没有什么绝招，能把房子卖出去”。答案其实有很多，比如给中介按比例提拥，花钱做软装，多平台分发房源消息等等，但最好用的方法可能有且只有一个：“降价甩货”。传统淡季叠加楼市下行周期，市场妥妥的买家市场，对房子自然非常挑剔，这时候如果再以高光时刻的价格出货，不太实际。更重要的是，有些房子已经彻底走下坡路了，陷入了漫漫阴跌的沼泽，即使未来行情反弹，也很难拉起来。这是一个值得警示的事情。过去靠行情炒作起来的房价，接下来都要靠实力跌回去，甚至更深。而当下，就是一个资产腾挪的抢跑阶段，有些房子赶紧卖掉，否则以后必然深套其中，资金被锁死，即使连银行，都不愿意做抵押。那么“什么样的房子，赶紧卖掉？”，今天我站在“产品力”的角度，跟大家好好聊聊。01前段时间，我在武汉调研二手房市场，感触最深的一个盘叫做“东湖天下”。这是武昌的初代豪宅盘，紧邻东湖，设计之初挺有想法，欧洲的建筑风格+中式园林，典型“中西结合”。东湖天下景观房子在2004年上市后，一统武昌豪宅，叱诧市场风云数载，当初只有武汉顶层人群才能住得起这地方。然而现在再去看，这个盘落寞了许多。房价从高光时刻的3.5万/平米，已经跌至2.5万/平米左右，很多法拍房价格跌至2.1万/平米，就这样也很少有人愿意接盘。为什么呢？老龄化。这个楼盘虽然物业是万科的，但保安和管家已经换成了老大爷和大妈，只能维持最基础的物管程序和绿化条件。最核心的是建筑物主体外立面出现了崩塌式地衰败。我放一张图给大家看：东湖天下外立面社区管家说，欧式建筑外立面的维护成本非常高，一开始还能修缮，但后来慢慢修不动了。这是因为当初最早制订的物业费，近二十年都涨不起来，别看这些业主都是有钱人，但在出钱方面格外小心。他们在武汉都是好几套房，这套老了，他们选择住下一套，上一套根本不会出钱修缮。业主的子女大多是90后，对“会所式”的设计比较排斥，便没有了住的欲望，租户又租不起这么大的豪宅，而且即使租得起，也问题重重。比如这个小区用的都是德国进口的门窗，快20年了，德国的厂子都倒闭了，阳台一百多斤的门坏了都没法修。你看，不到20年，武汉第一代豪宅走向了这样的归属。豪宅其实比的就是圈层，优质圈层永远在追求最稀缺的资源和最前沿的产品，这是死命题。这时候，“过时”就成了一种负担，尤其对于豪宅来说，是致命的。02刚需房在追寻什么呢？功能性。他们对居住品质的“体感”并不是那么强烈，这是心里一直都清楚，又想在黄金地段，又想住在大房子里，是不可能事件。这时候只能保住一项。很多刚需第一时间会为孩子考虑，所以比较不错的学校是核心需求，这是在一个城市安家的基础。可以说，老房子，如果不带有学区资源，无论任何城市现在都可以卖掉，因为未来的流动性只会越来越低。其次是交通条件。因为未来刚需都是年轻人，90后、00后购房群体成为主流，这些人会想着住得好一些，所以远大新的需求要高于城市之内的老破小。这时候获取资源的效率就显得格外重要，上班半小时和上班两小时，生活幸福指数天地之别。第三是商业。年轻人对商业要求很高，住在一个新的地方首先要考虑附近有没有商超，点个外卖是半小时送到，还是2小时送到。受疫情影响，现在大多数地方入不敷出，城镇化建设速度被迫放缓，这意味着曾经政府承诺的规划会延迟或者根本不会实现。现在买在“荒漠”的地段，非常危险，而唯一扛风险的郊区盘，有且只有围绕着地铁1公里之内的房子。学校、交通和商业，这是刚需房保值的三大基础。另一重更重要的因素是，尽可能“低密”。我在很多城市都能看到非常高密的超高层刚需盘，大概40-50多层，楼间距很局促，低楼层的业主完全看不到光。站在远处看，第一眼头皮发麻，第二眼头昏眼花。别看现在有多光鲜亮丽，这种楼盘很可能在二十年后沦为贫民窟，即使是万科的物业都很难维持。我曾经单独写文章聊过这个话题，《有些地方不买超高层》，这种房子维护成本是天价，单靠刚需业主的能力无法覆盖，衰败的趋势在香港那边已经初显苗头。03改善房更注重什么呢？更注重的是在功能性的基础上追求空间带来的舒适性。其实住过刚需房的业主，基本都有一个诉求，首先是房子一定要大一些，光照要充足一点，房屋要更通透。大三居是标配，大四居显得有些富足，起码能搞出一个独立空间做自己的书房或者衣橱，有一定生活体验的提升。现在一二线城市的主要驱动力就是改善房客群。他们的购买力远远大于刚需，毕竟在有一套房的基础上做置换，基本可以覆盖掉新房的首付。改善房业主最纠结的是，如何在学区房和品质盘之间做选择。因为学区房有学区溢价，占了房子一大部分价格，自然居住属性就会弱一些，而品质房，居住属性更高，但缺了教育属性。过去大部分买房人会选择教育，但现在，我从更多90后和00后身上看到的是，不被孩子牵绊的果敢。他们更注重生活品质，而不是因为孩子失去了自己的选择。总体来说，改善房一要考虑产品，二要考虑户型，三要考虑资源。04看到这里，你一定会在刚需、改善和豪宅身上看到许多共性。事实就是这样，好房子都是一样的，而差劲的房子却是千变万化。而我们要做的，就是在市场寒潮中，卖掉垃圾负债，寻找高度一致的六边形战士。能占一个是一个。70年大产权商品房住宅，作为目前最可靠的产品，存在如此激烈的分化趋势，更不用说其他产品了。文旅地产、公寓、商铺、拆迁房、远郊经济型别墅这些都要尽快出手。道理很简单。没有了之前的情绪加持和“只涨不跌”房价神话做背景，现在的房地产市场已从高度繁荣回归到常态化行业。这时候就会暴露底层逻辑，也就是供需原理。比如商铺，之前的电商风暴以及现在的疫情大周期，已经将这类资产的价值打穿地板。未来线上化生活必然是一种趋势所为，商铺的价值是长期走弱的。还有文旅房，现在很多沿海小城市为了卖房，又推出营销策略，“返租”。意思是，只要你买房，开发商运营团队会帮你把房子租出去，然后每年定期返租，大概10来年就能回本。这种粗劣的手段在10年前就有人用，没想到现在还有开发商在用，套路很明显，一般是第1-2年，象征性返一定的租，后面就不会再管了。疫情这么反复无常，海景房租给谁呢？海龙王吗？还有一个非常深刻的研究是：如果你所持有的房子在2020-2021年没有过任何涨幅，你一定要小心了，这种房子接下来还会持续下跌的。因为2015-2018年是大行情，2018-2020年处于深度回调，2020-2021年在货币放水和疫情管控的条件下，曾出现过1-2波向上的小高潮。如果没有上涨，意味着价值太薄弱了，你的房子缺乏购买力支持，在经济不如当初的今天，还会继续走下坡路。很多人跟我哭诉，卖房实在太难了。这其实不重要，卖房是过程，减小亏损是目的。当你对宏观大势十分清晰，已经判定所持房产品质一般，房价一天不如一天的话，你就会有心理预期，想尽一切办法出货。这跟股票一个道理，有时候就是少亏当赢。然后把资金攥在手里，在市场底部抄到优质资产，实现资产升值从而弥补之前的投资失误。如果你能明白这些，现在就要开始挂牌了，把中介关系搞好，同时试一试看房的频率。明年3-4月是传统买卖旺季，那时候肯定还会叠加市场政策红利，这对于卖房来说是重大利好。大家要务必抓住机会，趁乱抛掉垃圾资产，完成抢跑。endPS：今天（11月23日）的新闻联播，播发了“国务院常务会议”的新闻通稿，会议宣布：突发适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕。这将对楼市产生怎样的影响？透露了怎样的信号？我们该从中把握住怎样的赚钱机会，晚上我会在星球做详细解读，感兴趣的可以收听。⬇️

文/子木2022年9月29日，这天的楼市非常热闹。人民银行和银保监会联合发文，声称将阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，维持到年底。一夜之间全网沸腾。要知道，在LPR利率基础上-20BP，意味着全国首套房贷利率进入“历史性低点”。中介转发利好奔走相告，地方也在马不停蹄响应政策下调房贷利率，以劝购房者入市，拉动行情。有超过10个城市将首套房贷利率下调至4以下，大部分在3.8%-3.95%之间，参与这场降息盛宴的有武汉、天津、石家庄、昆明、秦皇岛、宜昌等十个城市。全国最低房贷利率是广东清远，破天荒的3.7%。为了让政策效应最大化，10月1日，公积金利率也出现历史性下调，下坠至3.1%。救市信号非常明显，央行号召所有部门尽可能让利，刺激刚需上车。然而让人惊奇的是，一夜之间，刚需们好像彻底消失了。10月信贷数据出台，大家吓了一跳，因为居民中长期新增贷款是332亿，对比去年同期，这个数值是4221亿元。这个中长期贷款，主要是房贷，4221亿到332亿，已经不能用腰斩来形容了。与之对应的是，存款猛增。10月居民存款同比多增6997亿元，已经连续第8个月同比多增，今年以来，居民存款累计同比多增5.4万亿，而且绝大部分是定期存款的增加。贷款与存款，正在加速背离。有人说是因为疫情导致收入预期不稳定，不敢买房了，其实没说到点子上，因为这个世界上根本没有“刚需”。每一轮房地产周期，只要行情冷淡，没有人说自己是刚需，但只要房价上涨，遍地都是刚需。刚不刚需，不取决于有没有房子，而是取决于房价涨不涨，这就是典型的“买涨不买跌”思维。9月针对首套房贷房贷利率，一路下调至历史新低，但刚需们并没有体感，而是在考虑是否会买亏。买了房，如果利率继续下调怎么办？要么再等等，行情这么差，肯定还有下调的空间！行情不好，年底肯定不会收回政策，还可能更低！这是我最近在粉丝留言板里得到最多的声音。然而前两天，人民银行发文，彻底断了刚需们的念想。在11月17日人民银行官号发表的《2022年第三季度货币政策执行报告专栏

文、图/子木这段时间，楼市开始出现异动。之前空军一边倒碾压多军，而现在，政策利好的不断冲击下，多军开始入场博弈，市场信心从至暗底部被拉回。逆境达到极点，就会向顺境转化，坏运到了头，自然好运就来了。《周易》大卦“否极泰来”，便是对周期最早的理解，也是万物遵循的自然之道。追溯房地产大周期，救市政策一定是连贯的，如一桌宴请，前菜、头盘和主菜。买房补贴、降低利率、放松限购这些都是前菜和头盘，而真正的主菜是涉及房地产利益集团根本的，也是最难登台的。然而10月份的社融数据成为压垮骆驼的最后一根稻草，“强制筑底”成了防范系统性风险的正确行为。第一道主菜“金融十六条”，于今终于踩着时代浪花喷涌而出，细读字句，可以总结为“活久见”。这三个字恰恰也在反映对房地产救市的决心，如八万里长征，不达会宁，誓不罢休。但其中也有一些问题值得思考，比如对市场产生利好冲击是否绵长，消费者信心是否会恢复，购房者又将做出怎样的决策判断。意义重大，子木帮大家仔细解读。01

/子木小时候看西游记，对车迟国的一段记忆深刻。车迟国一开始非常富有，国泰民安，然而突然有一年遭遇大旱，田地颗粒无收，饿死一大堆人。这时候来了三位道士，虎力、鹿力和羊力，三位刚从小茅山学了点儿技术的“神仙”，用五雷法求得大雨，之后也顺势成为了车迟国的二把手集团，吃喝玩乐，作威作福，坑害不少僧人和老百姓。那时候总是在想，车迟国如果不发生大旱，会不会三个妖怪就不会出现。后来发现还真是这样，在西游记的大部分章节中，要么妖魔带来了灾难，要么灾难中出现了鬼怪，两者总是如影随形。而孙猴子就是观音派来惩奸除恶、背景简单的平头哥。现实远远比小说里演得更精彩。10月29日，在H市第63场防疫新闻发布会上，一位面容精致、穿戴富贵的“仙人”，走进人们的视线。她在小茅山学的技术，应该不是五雷大法，而是点石成金：耳戴法国著名奢侈品梵克雅宝价值3万多的耳钉，脖子上套着4000元以上的爱马仕围巾。这还是俗物，要说好宝贝，还得是头上一头漂亮的大波浪卷发，配以弯弯的眉毛和突出的眼线，显得格外精致动人。这头乌发才是个顶个的宝物，因为制作宝物的手工艺人们——托尼老师已被焊在家中数日。正所谓，稀缺的才是珍贵的。从那时候开始，我就总觉得这“仙女”不简单。背后一定是太上老君一类的高人，而能在这么严峻的时候，毫不避讳演这么一出，说明“上行下效”已经根深蒂固。果然不出所料，当地道友跟我说，H市办个保供证（用来批发卖蔬菜）得好几万，商贩们为了捞回成本，菜价打包3倍甚至数十倍卖出。通行证明码标价、把大学生赶到草原上隔离、抄家式清理阳性人员生活用品、焊死楼道门……终于，11月4日晚，H市一位妈妈纵身一跃，女儿撕心裂肺的哭喊彻底打开了聚光灯，将这些妖魔鬼怪照了个通透。网上相传诸多版本，但无论如何，55岁的母亲，过了大半辈子了，是经历了怎样的绝望，才会选择以跳楼结束生命。01其实在很多年前，我就预测过H市的现在，这不是马后炮，比如子木在2018年《中国城镇化探讨》一文中写到一个故事：我去西部城市H市考察，发现一个很怪异的现象。H市作为一个产业经济动力不足的省会城市，却把乡下的每个村子建设地出奇得好。每个村子板房林立，通了柏油马路，最重要的还建造了别致的凉亭，高大的戏台，还有各式各样的花卉盆栽，整个一副阔绰景象。然而问题来了，在这个充满现代化建设的小农村里总共住了不足50户人家，年轻人几乎都进了城市，80%的居住人口是老人，而且一大半老人腿脚不利索甚至无法走动。这是一个违背常理的事情，按照正常的城市化进程，这些农村最终都会沦为空村，那么把无用的形象工程折成福利补贴，给老人或者进城打拼的农村年轻人是不是更好一些？或者这些财政支出改为扶持中小企业发展呢？其实这个故事我当时没写全，有一个镜头非常深刻，空村的凉亭里没有年轻人、没有老人，只有老母猪在里面打滚。当初我把这个故事归结为“人-资源-土地”的错配，但聪明人应该能明白，砸重金建空村，实际就是妖魔鬼怪在作祟。妖魔鬼怪多的地方，一定会患有一种非常严重的病症：房地产依赖症。很多人以为上一轮房地产大潮的开始是北上广深，其实并不是，在2014年，H市就首次登上了全国房地产新闻头条，率先取消了房产限购。人口只有300万，当年库存量却高达900万平方米，创下同级别城市的最高纪录。2015年后，H市大搞棚改货币化，一度把房价从6000元/平米拉升至近1.4万/平米左右，要知道这只是一个人均工资3-4K的小城市。每次去H市做考察，都会看到重复的一幕：到处都在修马路，而这种修马路并不是往外拓展，而是把修好的马路砸掉，继续修一遍，循环往复。城市化运动下，造城更加野蛮，一个没发展起来就开始动工建下一个，肆无忌惮摊大饼。H市有一个叫金C的新区，常年发展不起来，房价只有5-6K，为了把房价拉起来，当地政府把办公地址全搬到了金川。当开发商和投资客跑步入场圈地拿房之后，当地政府又偷偷把办公地址搬了出去，狠狠割了一波韭菜。这种土遁大法一般人可真练不会。02房地产是所有产业中模式最简单、来钱最快的产业，这种产业的性质跟“立牌坊”一个性质——一躺二开三收钱。但副作用同样明显，那就是丧失了其他的赚钱能力。所以世界上最坏的男人就是拉良家妇女下水，劝风尘女子从良。赚钱太容易，很容易滋生利益链条，盘综复杂形成一个专门用来养妖怪的蛊。甲村开发新区，调查一圈后发现，投标方不是文昌帝君的小舅子，就是赤脚大仙的大伯伯，或者是西王母的老丈人……妖魔鬼怪四处渗透到各个组织，腐蚀组织力和管理力，对营商环境的杀伤力巨大。在H市，你可以看到大量连片的工业园区，但里面却鲜有企业入驻，因为优秀的企业在这里很难存活，没有竞争力，而活的好的，一定是会攀关系的会喝酒的。营商环境差，会让经济陷入一潭死水，泛不起波澜，2021年，H市GDP才勉强破3000亿。堂堂一个省会城市，不如南方的一个县城。更麻烦的是地方债，2020年，数据显示，H市的地方债高达410.7%，全国排名第一，这些年四处造城积累的大量债务出现了高预警信号，这也是当初被砍掉地铁线路的一大原因。然而当人们正担心H市的债务风险会存在不定期爆发的时候，疫情却提前交了一份答卷。嗜利且臃肿的体系如寒夜大雪山中的狼，所以疫情到来，对于一些妖魔鬼怪来说，无疑是一个发灾难财的好时机，但最可怕的就是管理层的拖沓以及传达失效。就拿新城区兴光A9小区来说，上面可能只是一句不让出小区，到了下面就是楼道门口安置管理人员，再到下面，直接一根钢筋焊死。上面不会亲临现场去指导，下面也不会顾及后果，大家都在以最省时省力的方法解决矛盾。且不说，焊死型防控这种原始人才会使用的野蛮行为不符合当代文明追求，就这种对生命的蔑视与不尊重，也足以可见这里的妖魔鬼怪究竟有多么猖獗。在H市经营连锁蛋糕店多年的老张，跟我说，疫情一解封就要带全家老小落户天津，名下的三套房全部折价出售。不是等不到疫情解封，而是等不到孙猴子大驾光临。03疫情其实并不可怕，最可怕的是不想让疫情结束的妖怪，以及平庸之辈搭建的脆弱防疫屏障带来的心理压力。迷茫、失望、绝望……循环往复。对所有城市来说，疫情就是一场大考。在H市你可能被困三个月，乌市可能用半年，而武迟国可能一个月，广迟国是可能一周。不同的答卷，对每个人在财富、生命、精神层面的影响都是不同的。其实西游记已经告诉了我们很多道理。唐僧带着取经团队从大城市到小地方，见到的可能是岁月静好，可能是妖魔鬼怪，孙猴子一棒子敲死白骨精，但走后，这个地方还可能出现黑骨精、黄骨精……九九八十一难，难难如此，唐僧取完经后还是回到了东土大唐，而不是盘丝洞与女儿国。子木精选内容：这种房子赶紧卖彻底不生了楼市的小道消息买房最大的忌讳北京楼市再穷莫买顶楼，再傻不买底楼？背后的逻辑你需要明白！普通人别乱投资楼市中的穷人思维这个城市，又热起来了！（2022年值得投资的城市）星球开始更新当下可以买的城市，加入关注，内部分享

/子木这段时间，楼市的情绪压力比较大。主要在于宏观救市政策按下暂停键后，市场出现了“真空期”。空军趁势大规模炒作小道消息，抨击多头，形成一边倒的碾压局势。比如深圳即将出台房地产税，北京二手房挂牌量放量大涨，上海豪宅腰斩……都被解读为风向标的“颤动”。市场卖家很焦虑，担心房子会掉价，置换没有更多的筹码；买家则很期待，想让房价回到2016年前，也就是上波房价大涨的起点。然而就在刚刚，央行行长易纲喊话，称“相信房地产可以保持平稳健康发展”，又带来了利好讯息。市场像巴甫洛夫的狗一样，左右摇摆，那么真实情况到底如何？面对困境，我一直认为，客观认知最为重要。不能被情绪左右，而是站在绝对中性客观的角度去思考底层逻辑是否产生变化，并要论证多方面的信息源。接下来子木为大家揭秘。01

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文/子木这段时间，市场情绪比较微妙，只要参与了股市和楼市，内心多多少少都很紧张。这种紧张来源于大会前后，对方向的“迷茫”和短期信息面的“看不清”，到底是涨还是跌，割肉离场还是抄底入市。趴在悬崖边，抬头望着从天而降的绳，飘来飘去，咽着唾沫，甚是煎熬。其实结果大概率已经提前释放了。社融数据，地方政府带头买房，PSL出现，股价逆转，以及外围给的多方博弈信号。接下来我先帮大家理清这些点，然后再连成一根线，抽丝剥茧，希望能帮你理清这条曲线的走法。01

文/子木《昆仑神宫》里，胡八一的朋友讲到一句话：狼群一定会在极其恶劣的环境下，出来捕猎。尤其暴风雪来临，登山者饥寒交迫，体力不支，在恐惧、迷茫、敏感等一切负能量的堆积下，狼可以不费吹灰之力，稳准狠地咬住猎物喉咙上的大动脉。楼市也是如此。每轮房地产市场下行，楼市里的“狼”就开始出来觅食，专挑那些“认知浅薄，喜欢占便宜”的猎物下手。我查了一下，截止目前，短短一年时间，已经发生好几起历史级的惊天大案，而且有愈演愈烈之势。这些“狼”极其狡猾，利用楼市交易信息不对称和流程漏洞，步步做局，环环相扣，没有足够的专业功底，根本无法破解。今天借此机会，跟大家好好聊聊房产买卖诈骗，该如何做到精准防坑。01

文/子木9月30日，央行、银保监会发布重大通知：“符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限...银行和客户可协商确定具体的新发放首套房贷利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。”今天大家都在讨论“放开利率下限”的事情，有的惊叹房价要大涨，有的则说要大跌，但都隔靴挠痒，没说到点子上。下面我再跟大家讲一讲，也许有所启发。问题一：为什么这个时候会出台这样的政策？绷不住。我在9月11日的一篇文章《暗流涌动》里做过预测，不妨回顾一下：接下来是金九银十，今年最后一轮救市黄金窗口，截止年底只剩下三个多月了。如果再救不起来，意味着这个行业彻底歇菜。所有人都知道房地产经济不好，会挤出实体经济，但不得不承认，新经济还未到来之前，房地产依然是压舱石、救命稻草。否则影响经济大盘的稳定性，背后连带的是十几亿人的就业问题。这就是现实，而我们也要学会站在更高处换位看大盘。不出意外，大招应该正在路上了，大家一定要做好准备……今天的“放开利率下限”，其实就是大招的一道前菜，预计后面还要上大菜，凑上一桌满汉全席。至于观众吃不吃，是否吃得下，另说。我看了一眼数据，今年的楼市应该是历史所有时期中最难的。B端市场已经脸朝地撞过一次了，无论与否，C端不能撞，一撞就塌了。现在的风险主要积聚在库存爆炸的三四线城市。这些城市高度依赖房地产经济，如果成交量还是提不起来，地卖不出去，今年年底会更难。问题二：政策方面需要关注哪些地方？一句话：给困难户的一次定向帮扶。需要注意里面几大关键词：符合条件的城市2022年底前阶段性可自主决定可协商确定更好地支持刚需1、什么是符合条件的城市？指的是“2022年6-8日，新房销售价格环比、同比连续下降的城市”。我数了一下，70大城市中一多半都属于：天津，石家庄，大连，哈尔滨，武汉，贵阳，昆明，兰州，秦皇岛，包头，温州，安庆，泉州，济宁，宜昌，襄阳，岳阳，常德，湛江，桂林，北海，泸州，大理这里面基本都是三四线城市，而且已经不分什么南北地区了，跟第一部分讲的观点基本吻合。重点二线城市有天津、石家庄和武汉。天津和石家庄，难兄难弟，产业找不到增量，人口被老大哥北京虹吸，这种衰退趋势很难找到“翻盘点”。天津还有教育能勉强抗一波，承接在北京混不下去35岁“中年人”。石家庄那真是抬头无光，一直得给隔壁雄安让路，这也证明了，什么叫亲生的，什么是后养的。很多人惊讶为什么武汉，这么强的二线城市跑到了“吃低保”的阵营中？实际上，并不是武汉购买力不够，也不是房价有泡沫，而是信心太差。武汉前几年一直新房销售全国前三，各项数值很抗打，基本面也跟成都差不太多，唯独2021年爆发大量的烂WL事件。郑州排名第一，武汉排名第二，基本当地的民营都不干了，自然没有人敢买新房。事实上，主城区比如汉口、武昌、光谷早已止跌反弹。跌的最厉害的就是烂尾楼集中的远郊区。行情不好，好盘不开，烂盘自救，自然拉低了整个新房销售单价，以至于此。当然这份官方整理的连环下跌表单，只是冰山一角，还有很多的“困难户”在后面排队上场。这部分不再继续拓展，不然还得写上几千字，继续往下走。2、2022年底前阶段性这次给利率下调设定了期限，意思是过了2022年，政策就要收回。知道小米第一代手机卖的为什么好吗？饥饿营销。不容易得到的，大家才会珍惜。所以这里也算是玩了一个小技巧，告诉大家，过了这个村儿，没这个店儿。有些人就会紧张起来，赶着上车买房了。有用吗？没用。这样的前菜对市场刺激很有限，到时候成交起不来，政策收不收回都没啥意义。3、可自主决定意思借着“因城施策”的口号，告诉所有城市可以自行调节，选择维持、下调或者取消。这好像不用选，假如一个人在冰天雪地里，走了三天三夜，快饿死了，突然跑出来一个人捧着两个馍馍跟他说：你选择继续饿着，吃，或者大口吃？自主给了选择空间，但结果一定是相同的。4、可协商确定现在的房贷利率已经降至历史最低位，算下来，最低在4.1%左右，如果LPR利率年底继续下调，那么最低房贷利率可以继续向下突破，在3.8-4.0%之间。但这次可协商确定，就让人猜不透了，到底最低能达到什么程度呢？3.5%吗？这个谁都猜不准。人有多大胆，地有多大产。银行的朋友跟我说，这还要取决于个人征信，流水好的，可能搞到3.5%左右，不过肯定突破不了公积金利率——3.25%。今年银行里的钱太多了，放着也是放着，少赚也比不赚强，大家都有指标，先走量再说。最近银行还有一个特别任务，想办法“为难”提前还款客户，不然兜不住。所以我们看到了一个很有意思的现象：去年的情况买的时候贷款没额度，现在提前还款，银行也没额度。5、更好地支持刚需之前都提到了刚需和改善，而这次只针对刚需“破下限”。可能是试探政策效果，也可能是对“房住不炒”最后的坚持，因为放水利好的是有钱人，房贷利率下行，利好的也是有钱人。定向放开下限，如果继续利好有钱人，那么有可能在局部城市再一次形成炒房风波。有钱人用极低的利率买到多套房，炒高房价，然后卖给刚需，这游戏到头来，还是没法玩。但这个好像也是过多思考。现在身边的有钱人的确在抄底资产，但只会抄底一二线的核心优质资产，而不是被特殊照顾的“困难群体”。这些地方即使放开多套房低利率，在现在的市场环境下，可能也是石头打水漂。问题三：买不买房？很多媒体都在说，利率都这么低了，还不上车？要知道过了2022年，就没这福利了……这是一种不负责任的说法。万一房价继续下跌呢？如果石头打了水漂，2023年的利率也许更低呢？最不确定的事情，就是“不确定”。在不确定性的环境里，按兵不动才是大实话。即使是房价上涨，也不会像过去那样，涨到你连车都追不上。前菜看完了，别着急动筷子，还可以再看看头盘、主菜、副菜、甚至是甜点。这不，头盘已经上线了。啥意思呢？2022年10月1日-2023年12月31日，如果你在一年内“以房换房”，新房比旧房贵，免个税，如果新房比旧房便宜，按占比退个税。具体细节点下面大图：这相当于把地方政府吃进去的二手房交易利润，又吐了出来。目的很简单，让利于民，促使消费，促进二手房市场流动，让更多的人加入买房大军。至于效果，有一定的促进作用，但最终跟“定向破利率下限”一个道理，石头打水花。个税有两种计算方法，一个是能够出示精确的房子固定资产原值凭据的，以转让个人所得的20%征收。另一个是依照交易价格的1%征收的。城市不同，算法不同，大部分都是按照1%直接收取，那么意味着总价较高的大城市受惠力度要比小城市更大。而对于200万一套房，免税只有2万。影响不了买卖决策。别着急，头盘还有一道菜。刚刚中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率，首套公积金贷款利率，5年以下是2.6%，5年以上3.1%。这道菜比较猛，这个利率水平基本是自2015年以来最低值，也是历史新低。3.1%跟不要钱似的，会激发大量的公职员工购房消费。但也仅限于能级比较高的城市。这也告诉我们，越往后力度越猛，只有想不到，没有做不到。对于一些本来购买力就很强的城市，我建议你现在就主动迎上去抢一筷子吧。比如上文提到的天津和武汉，主城区该上了，不然真等到主菜来了，盘里只剩下些渣子，也吃不舒服。天津再怎么说，也是北方经济第二城，而武汉信心恢复只是时间问题。基本面不变，价值逻辑就不会变。有价值的城市，现在是置换比较好的时机，资产腾挪，以劣换优，要主动吃头盘菜。上菜逻辑是跟着市场行情走的，一些城市接下来很可能等不上主菜。现在的市场很矛盾，没房的很期待主菜和甜点的到来，但那时候往往大多数人的生活并不会如现在这样好。而有房一族，肯定希望阴霾能早些散去，看到成交量起来，像现在慢慢跌，才难受。人间悲欢不相同。但我希望，这个节骨眼无论是谁，一定要稳住心态，以5年的时间去看待事物发展，让我们一起等待下面的主菜吧。子木精选内容：这种房子赶紧卖彻底不生了这个城市，又热起来了！北京楼市走出去，发现没那么惨！再穷莫买顶楼，再傻不买底楼？背后的逻辑你需要明白！普通人别乱投资楼市中的穷人思维请避开这9个致命的错误买房思维

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money，他们都在追求省内最顶尖的环境、教育和医疗资源，岛内核心区房价一度高达6.6万/平米。而岛外，就是整体的城市的刚需阶层，集美、海沧、同安等地方，房价普遍在3万左右。而对于new

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