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现在,买房的人很焦虑!

子木 子木聊房 2022-11-10

每一个睿智的买房人

都关注了「子木聊房」
正2687字,阅读时间:大概9分钟

文 / 子木



1


刚刚,楼市传来一则重磅消息,多地将房贷首付比例下调至20%。


消息一出,激起千浪。


道理很简单,“两成首付”只有在楼市“极寒”环境下才会出现,比如08年金融危机和15年的房地产库存危机,而现在,“两成利率”再现,是不是预示着,历史又要重演?


为了得到答案,子木把近半年文件翻出来复盘,最后得到一个结论:


“大砍刀换手术刀”。


什么是大砍刀?


熟悉楼市的人都知道,过去的楼市喜欢“大涨大跌”,并不是因为炒房客在里面捣鬼,归根结底在于“用力过猛”。


房价一跌,一揽子刺激政策出台,大小城市行情一起飞;房价涨过头了,大刀一挥冻结交易,要么生要么死。


而手术刀,讲究的是慢慢来、稳准狠。从去年开始,每个城市的调控节奏和力度都开始不一样了,存在根本上的分化。


整体上,先是降低公积金门槛,补贴鼓励,给楼市装上单缸发动机;紧接着放额度降利率,双缸;现在是降低首付比例,上了四个缸;如果还不行,可能会放开限购,上8缸。


总之,“稳增长”是目的,“因城施策+循序渐进”是手段。“手术刀”型的调控政策放慢了楼市周期,最大的好处是:


买房者有充分的时间对市场变化做出反应,而市场也不会像过去那样“大起大落”,让人心惊胆战。


理解了这个,再来回头看首付比例下调到20%这件事情,就很简单了。



2


我查了一下,目前已经在实施政策的有三个城市,分别山东菏泽、江西赣州和重庆。


其中山东菏泽市是发了通告的,而江西赣州和重庆则是私底下放开的,只有部分银行可以做到2成首付。


但可以确定的是,这次降低首付比例,都是由当地地方住房、金融职能部门共同决定调整,不是一个小楼盘的促销活动,这是一个重要的信号。


如果菏泽“降低首付比例”政策能活过一个星期,这意味着高层默许,接下来会有大量的城市效仿,从山东扩散至全国。


因为早在2018年时,菏泽扛着争议放开限售,存活一周后,就引发了一些三四线城市的效仿。


楼市就是这样,枪打出头鸟,但只要出头鸟不死,身后一定会飞出一群鸟。


菏泽降低首付比例,是不得已而为之,因为楼市压力太大了。


根据中国房地产指数系统百城价格指数,截至2022年1月,菏泽新房价格同比已经连续下跌16个月,成交惨淡,库存高压,开发商不敢入场,加剧了土地流拍。


2018年,菏泽卖地240亿,而2021年,这个数值降到了67亿,暴跌72%,菏泽对土地财政依赖度较高,财政压力可以想象。


菏泽的背后站的是中国80%的三四线城市,情况基本类似,从2018年棚改货币化熄火后,房价阴跌,库存高企,地方财政压力剧增。


去年没有降低首付比例,是因为经济还能扛住周期,今年不一样,主基调是“稳增长”,大量三四线城市会穷尽一切方法鼓励买房。


这也是我之前经常说的,三四线城市,“等就是赚”,政府会想办法从卖家身上做文章,让利给买房人。


那么,如果全国三四线城市的首付都降低到20%,楼市会火吗?这是最近读者们问得最多的问题。



3


先说答案,不会!


为什么?


多想想2015年吧,那时候楼市比现在都惨,利率和首付比例比现在都低,为什么没人买房?因为需求弱啊,库存像一座高山一样压着楼市。


激励手段失效,最后只能通过棚改货币化强制启动楼市,把房子拆掉把钱塞给老百姓买房,才把2015年前的库存慢慢消化掉。


从2018年到现在,三四线城市又积攒了新的库存,数据显示,截止到去年年底,三四线城市的新房库存已经达到了2.24亿平方米,在连续37个月同比增长的推动下,创下近5年的新高。


没错,我们又走到了相同的十字路口,但这次能不能继续启动货币化棚改去库存?


不能,因为三四线城市房价再涨就破了,老百姓的收入这几年也没有跟着房价一样上涨,整体购买力是提前透支的。


而且不同往常的是,今年买房人非常焦虑,具体有三:


1、房价会不会继续下跌?

2、压力会不会变重?

3、房子会不会维权?


对房价的疑问倒是很正常。


“买涨不买跌”,人之常情,有的城市房价已经阴跌好几年了,如果不是结婚、孩子上学这种非常着急的场景,房价只要不涨,就有等待的空间,况且现在利率一直在下调,首付比例也在下调,等就是赚。


压力,主要来自于疫情下,对收入的担忧。比如这段时间,呼和浩特的疫情突然严重了。一个开饭店的读者跟我说,


原本打算这几天买房,房子都看好了,现在却不敢买。2020年一波疫情,亏了很多,好不容易2021年缓了过来,这又来一波疫情,饭店都要关门,没流水还怎么月供买房。


疫情真是防不胜防,隔段时间就出来膈应人一下,全国各地都要走一遭,"流氓病毒”,并非浪得虚名。


最后一点是最最重要的,房子会不会维权?


去年恒大暴雷,脱掉了行业的底裤,后面一连串开发商跟着暴雷,全国各地工地停工,引发集中烂尾风险,市场陷入了舆论困境。


尤其爱买新房的三四线城市买房人,吓坏了,原来做全国生意的明星大开发商们的底子这么薄弱。现在买个房子就感觉像是刀口舔血。


两个字:憋屈。


前几天万科老板郁亮说,房地产进入“黑铁时代”,2022要面临生死之战,之前做头等舱,现在是尽可能买便宜的航班。


现在信贷端对居民买房放开了限制,但对开发商的态度,最多只能说是解决“矫枉过正”的问题,管控力度未减,这意味着,2022年开发商暴雷的风险依旧存在,烂尾房也是概率性事件。


这是买房人心头最害怕的事情。



4


最后子木再总结一次:


首付比例下调至20%,在未来可能会成为常态,不过主要出现在三四线城市中,这是救市的必要招式,不排除,接下来还会出现更激进的手段。


而在一二线城市,首付比例下调至20%的概率极小,因为市场本身就有需求,比如上海、成都、苏州、武汉等地,房贷利率下调已经刺激行情回暖,没必要继续刺激,否则会点燃楼市大火。


总之,未来每个城市的楼市周期、调控节奏都不一样,冷了就要加热,热了就要降温,目的是为了“稳增长”,不必一惊一乍的。


小城市的大涨行情不可能出现,即使再通过信贷刺激都无济于事,最多也就是稳住房价不下跌。


事实证明,人口外流、产业落后,还要强制让房价上涨,最后只能落得一场空,一切事物的真相都要靠底层逻辑支撑。


小城市楼市问题是多年积累的,一朝一夕解决不了,现在有“大库存”和“三大焦虑”对冲,提振行情难上加难,刚需特别着急就买,不着急就等。



end

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【2022子木特辑·买房报告】

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