他救了一个小区
每一个睿智的买房人
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正文2809字,阅读时间:大概11分钟
文/子木
昨天中午饭桌上,请来做饭的李阿姨坐在角落里,一言不发。
这很奇怪,按照日常,她绝对会跟我们分享她的北京趣闻,有时候还会笑得前仰后合。
再三询问后,她说,“被你们这的物业气得胃疼“。
原来,她每天买完菜,骑着小电动可以从西门进来,结果最近,保安不让从西门进,她只能绕很远很远的路,跑到东门。
有意思的是,今天东门的保安也不让进了,说电动车只能走西门。她硬是吵了一架,才被“放”进来。
“这是什么道理嘛,进小区还要凭运气?”
于是我突然想到最近小区里好像发生了一系列怪事,比如周末突然垃圾桶堆积如山,臭味熏天;电梯坏了2天,无人问津;午休时间,楼上轰隆隆装修,投诉未果。
打电话给物业,统一回复都是,“抱歉,正在整改”。
这让我有一种不好的预感:
“我家物业可能不行了”。
邻居们也在群里激烈讨论,有人说,要么大家再多交点物业费,换一个更好的?马上有人出来反对,没必要多花钱,再交涉一下吧(他的房子租出去了)……
最后,隔壁老王发了一篇文章,整个群顿时沉静下来。
文章的标题是,“长沙一小区赶走物业自管后,一年收益130多万,拿30万给业主发福利”。
“要不,我们也把物业赶走?”
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自打物业从香港传到内地,市场都是业主掏钱给物业,很少听到,能拿到分红的。这事儿比较新奇。
出于职业病,我马上研究了一番。
没想到故事,如此精彩。
据报道,这家小区位于长沙,总共一栋楼,260户。
很难想象,它的前身竟然是一个烂尾楼,小区原本2006年交房,但因为开发商资金断链跑路,业主们从此踏上维权路。
这一等,就是整整8年。
2015年,政府介入,引入新的开发商,小区竣工交付。交房那天,业主们手拉着手,奔走相告,热泪盈眶。
也许,这八年抗战经历,奠定了他们的“战友”情谊。
然而,没过几年,小区又遭遇了“第二次烂尾”。
据业主小王交代:
交房后,开发商随便搞了一家物业,然而他们只收钱不干事儿,5年时间,4部电梯全部报废,垃圾满地没人搞,楼道贴满牛皮癣小广告,保安大爷们每天翘着二郎腿杀象棋。
几经交涉未果,有的业主实在受不了,开始陆续搬离这里,因为卫生问题,空房子半年多都租不出去,房价也要比其他小区低出一截。
小区在不可阻挡地走向衰败……
业主小王心里憋屈,先是无良开发商,后是无良物业,房地产发展这么多年,为啥还是这副德行。
痛定思痛,他认为八年的等待不能这么算了,“我命由我不由天”。
于是他每天在工作之余,挨家挨户游说,决心要把这物业赶出去,尝试“业主自治”。
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2019年12月31日,在街道、社区以及多名热心业主的共同努力下,以小王为核心的小区业委会正式成立,共有7名成员。
同时还成立了5人组成的监委会,用于监管业委会。
这点非常重要,大多数小区物业的失败,均源于“监管缺位”,业主交的物业费来路和去向都是模糊的,从中徇私者众,如坝下蚁穴。
基础框架搭建好以后,小区业委会开始行动。
首先正式对原物业公司“炒鱿鱼”。随后,又组建了一个新的物业团队:项目经理1名、前台管家2名、水电工程2名、保洁工2名、保安5名。
麻雀虽小,五脏俱全。
业委会负责筹资、决策;监委会负责监督,信息透明化;职业经理人负责管理运营,员工分工各司其职,踏实干活,整个流程都跑通了。
你会发现,这跟一次小型创业没什么差别。
实现业主自治之后,小区顿时“活”了起来。
业委会通过小区维修基金,电梯换新,电灯变亮,监控加装,卫生一丝不苟,保安24小时轮班值守……
八年抗战再加小区“复活”,邻里关系异常和谐,如家人般团结。小区租金和房价也涨回来了,业主们笑不合拢嘴。
而且业委会还扩张了“进项”,给小区里,楼梯、告示栏等地方,设置“广告招商位”,而且全部收益存于公共账户,透明公布。
据报道,这个小区进行自管不到一年,拥有的公共收益竟然高达130多万,今年除去花销,还剩下30万。
业委会决定在中秋节这个档口,以过节红包的形式全部反馈给业主,堪称“别家的小区”。
这本是一场业主被逼无奈的自救运动,但在我看来,却像一团火把,照亮了整个行业的夜。
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前段时间,新华社《半月谈内部版》2020年第7期,刊登了一篇文章《物业不应是城市“火药桶”》,文中提到:
在中国裁判文书网上输入“物业”这一关键词,相关搜索记录竟达473万余条,其中“物业管理”超过254万条。
小到脏乱差降低居住舒适度,大到群租房隐患、偷盗频发、电梯年久失修等直接威胁业主的生命财产安全。
“小区业主与物业的矛盾已经逐渐上升为基层治理的难点与痛点。”
至于为何业主和物业能如此水火不容,发酵成如此重大的难题,我认为最大的原因是:
利益分配不公。
很多小区在开盘的时候就设定好了物业费用,每平米多少钱,定死了规矩。但经济运行是动态的,通胀在继续,钱就在贬值,员工工资就得涨。
如果想保利润,物业公司就会穷尽所有办法节省成本,比如把保安从小伙子换成老头子,10个保洁裁成5个,服务质量自然与日俱下。
那么业主能不能给物业公司涨薪呢?
断不可能。
小区里总有那么几个神仙,高高挂起;还有几个愣头青、刺儿头,“别想着在我身上多拿走一分钱”;尤其是投资客居多的小区,房子租给别人,生活质量高不高,又关我何事?
利益问题无法解决,久而久之,业主和物业关系恶劣,物业反客为主,甚至达到报复的程度。
如果你所在的小区,正在面临着这样的“衰败”,几经交涉未果,就可以学着小王采取自救。
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事实上,从今年开始,中国物业市场将会迎来巨大变革。
今年5月份,民法典颁布新规,专门出台了物业管理办法,赋予了业主3个权益:
1、绝对自主权,如果业主对物业不满意,可无条件单方解聘。
2、绝对知情权,业主有权对物业花过的每一笔钱追根溯源。
3、绝对所有权,一切通过公共资源得来的利益,归业主所有。
这意味着,物业行业整改将一切“有法可依”,打好整顿的基础,这是第一步。
紧接着,7月下旬,国家八部委联合发布房地产市场整顿文件,明确将“力争用3年时间,实现房地产秩序明显好转”,物业行业乱象被纳入重点整治范围。
这叫“师出有名”,为第二步。
最近官媒又持续发文,要求物业公司要自审自查,做好服务业主的决心,此为“舆论吹风”,为第三步。
三步走完,就是真刀实枪大整顿的开始,所以深受物业折磨的业主,要心存希望,相信政策的决心。
但同时我还是要给大家几条建议,作为紧急避雷:
1、买二手房时,一定要去社区里多走多看,关注细节,询问小区业主,物业服务质量稳不稳定;买新房时,太便宜的物业不要,便宜没好货,而且相对于房价涨幅,物业费是小头。
2、重点关注小区的业主素质,正所谓“千金买地,万金买邻”,邻居素质不够,遇到问题一盘散沙,最后倒霉的还是自己。
3、条件允许的情况下,回迁房等各类保障房尽量不买,高低配社区不买,物业出错的概率会很高。
把握好这三点,买房物业踩坑的几率会大幅降低,这是买房之道的必修课,也会延长房子的生命,让你有一个好的生活。
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