呼市，最真诚的买房建议！
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文/子木
今天看读者留言，“子木老师，呼市的分析我都等一年了，我家娃儿都出生了，还有戏吗？”
看到这留言还有些惭愧。主要是城市研究这东西耗时，呼市热度不够，没人看就抓瞎了，但既然应承上了，就必须安排。今天提笔聊聊呼市。
呼市这个城市跟我颇有渊源，每年都要过去出差几次，当地人好客，民风淳朴，尤其是羊肉好吃，清水煮着一点膻味都没有，满嘴都是清新的草香。
北方人口密度相对较少，诺大的内蒙古，首府呼市大概344万人口，基数少，冬天又冷，劳动力跟不上，自古在经济发展上就不讨好。
呼市楼市是在2016年涨起来的，那时候房价是6500元/平米，2018年的时候破万，2019达到最高峰，大约1.2万/平米左右，3年几近翻了一倍。
为什么涨得这么厉害？答案和其他三四线城市一样，棚改。
那几年，呼市的棚改量特别大，城市不大，连续几年投入资金量都在1200亿左右，而且货币化安置比例高达9成。
人们的房子被拆，一夜之间又多了一摞钞票，怎么办？
只能继续买房，规模化买房效应导致房价上跳。
在呼市，民间投资渠道是很窄的，房价只要一涨，当地有钱人跑着进场扔钱，促发了连环买房效应。
其实买的最凶的是呼市周边的旗县有钱人，当地的开发商朋友跟我讲，周边的“财主”，公寓、商铺一买好几个，还有鄂尔多斯跨市过来的，开着蒙K冲进来，一拿就是几套。
对了，前几年的呼市，开发商为了把房价卖得更高一些，纷纷主张炒作高铁和地铁概念，称呼市是北京的后花园，售楼处到处都贴着“利好宣言”。
关于高铁对房价的影响，我之前讲过很多次。
它是一把双刃剑，可以加速一个城市的人口流入，也可以加速一个城市的人口流出。高铁一开，考验的是一个城市的产业能力，到底能不能留住年轻人。
事实证明，每到周五，大批量的年轻人踏上北京北站或者清河站，乘坐2个多小时的高铁回到呼市，周日晚上，又有大批量年轻人从呼市回到北京。
北京这种强虹吸力的城市，连天津、石家庄都招架不住，更何况北面的张家口、乌兰察布。
这样看来，高铁对呼市的房价支撑作用，很微弱。
这几年北京的环京地带房价跌幅很夸张，尤其是北面的张家口一带，被高铁炒了一波，又被冬奥会带了一波，随后房价从高位回落，在京北炒房的人，这些年都被套死了。
言归正传。
呼市地多人少，经济起不来，对高房价的支撑力也就很疲软了。
从2018年开始，呼市的货币化棚改被叫停后，楼市开始熄火，成交量开始下滑。
2019年前五月新房住宅成交1.57万套，2020年因为疫情，腰斩到近1万套，然而今年无疫情影响下，成交也就1.2万套。
成交量下滑，但新房增量却不少。
呼市去年卖地7次，知名品牌扎堆开盘，去年年底在售楼盘接近百余个，主要集中在赛罕南，新城东北。
然而去化困难，一度挂出各种打折卖房的消息。
今年的三四月小阳春，并没有给呼市带来抬头的机会，市场依旧低迷，新盘继续打折出售，大概降价在3-5%左右。
一套房按100万算，有5万左右的让利空间。
呼市是新房为主的市场结构，新房卖不出去，二手房更是挤压库存。
数据统计，在售二手房预估在3.5万-4.5万套左右，这对于340多万的呼市人口来说，不是一个小数目。
而且最让人担心的是呼市的“历史遗留问题”。
一个呼市本地的业内朋友跟我说，之前呼市有超过42万户房产没有房本。
今年政府出政策，要着重解决这个问题，那么意味着市场上可流动性房产一下子多了40多万套。
当然40万套房有了房本，并不意味着都卖掉，按照市场常规比例来说，起码有5万套的房子会有挂牌的可能性。
这意味着，问题解决的那天，对呼市楼市可能是一个暴击。
呼市房价高吗？
我个人认为，毕竟是省会城市，内蒙古核心，1万多的房价不算高，江浙一带的县城的房价都比这个数值高。
但对于当地人来说，我采访了10个人9个说是高，因为当地人均收入低，大概也就是一个月4000块钱的水平，年轻人买房依旧是个问题。
7普数据统计，呼市10年常住人口增长在58万，相对全自治区是最高的，但相对全国，普普通通。
要知道，兰州10年流入了74.3万，银川86.6万，太原110多万。这些西北的兄弟们，哪一个都不比呼市表现差。
当然，衡量一个城市的房价不能单纯看年轻人的工资，而是“均富”。
呼市在大省会战略下，是全区优先发展的城市，对区内人口还是有一定的吸引力的。
不过只能吸引旗县人口，像人家包头和鄂尔多斯的，都会在当地买房，对他们来说，呼市没什么吸引力。
总之，呼市会维持现状继续横盘下去，微幅震荡，跌不会跌多少，涨也不会涨多少，毕竟毫无增长点。但对于投资者来说，横盘意味着亏损，套死也是必然的。
呼市真的不适合投资。
对呼市的刚需买房人，我有几个建议。
不要把视线总放在新房，二手房里有大把的好房，呼市上半年没行情，意味着下半年会更冷，虽然大盘高位震荡，但小的机会有很多，年底必然会有投资客扛不住周期，解套抛售。
对于你，就是很好的捡漏机会。
呼市唯一有增长属性的只有学区房，今年虽然整体成交一般，但学区房只要降了一点，就会有人过来抢。对于周边人口来说，呼市的教育资源是金贵的，也是当地富人们角逐的战场。
为了保值，买房尽量往城市发展的方向买，“东南方向“是没问题的，但仅限于二环左右。至于西面的金川和北面的回民区，只有自住价值。
我记得去年一个朋友问我金川能不能投资，因为当地把政府办公地搬过去了，我的回答是，没产业和人口的地方，天王老子来了都不投。
没想到，办公地搬过去以后，过了一段时间，又搬走了，很多跑进去的投资客被狠狠地割了一波韭菜。
我忘跟他讲了，很多城市都会玩这个套路。
这几年，呼市在努力打造呼包鄂经济圈，还把和林新区当作经济圈的核心，但我真的不太看好。市内有大量空置的产业园、创业园，人们为啥要去一个鸟不拉屎的地方上班工作？
新增人口少，本地产业起不来，年轻人又留不住，这才是最应该思考的问题，铺摊子要不得。
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