交房时，我崩溃了！
每一个睿智的买房人
都关注了「子木聊房」
正文3214字，阅读时间：大概11分钟
文 / 子木
昨天，朋友跟我打赌，赌注不小，100大洋。
规则是，看一个交房视频，如果笑了，我就输了。
房地产混迹这么多年，什么大风大浪、魑魅魍魉没见过，必须拿下，然后我就气运丹田，绷着脸点开了视频……
哈哈哈，我输了，看到2分52秒的时候，实在没绷住。
什么样的神仙，能设计出透明浴室，而且还不是磨砂的，什么样的高手，又能在玻璃上挂一个放洗浴用品的架子……
“洗澡的时候，挂一个窗帘，上面是挡住的，下面也是挡住的，咦，中间是空心的。”
干脆就把脸挡住吧，只要我看不见别人，别人就看不见我，这不就是传说中的傻狍子浴室吗。
正当我跟办公室的小伙伴们分享视频时，小汪笑得有些尴尬，她说她一个朋友刚收的房子，也中招了。
一家人对这套房子期待了整整三年，朝思暮想，结果一进厨房，瞬间破防。
完整的墙面，凿一个洞，一根大拇指粗的管子盘踞在厨房里，这谁能受得了？
装修层次一落千丈不说，最糟心的是，以后家里来人，只要进厨房，都要解释一次这根管子的历史。
漏水、漏装、变形、发霉、设计缺陷、货不对板……只有你想不到，没有开发商们做不到。
小汪问我，为什么地产发展二十多年了，都从钻石跌入黑铁时代了，房子还是造不好？
这是个好问题。
到底为什么？
我翻了翻资料，大概从2018年开始，全国才开始大规模推行装修交房。
注意，是装修交房，而不是精装交房，“精装”是开发商开辟出来的新业务。
那时候开发商统一的营销说辞是，他们有渠道优势，可以跟下游供应商拿到更便宜的建材，节省装修费用；一流设计院出图，保证时髦。
那时候大家充满期待，因为装修这件事真的很麻烦，费时费力还容易踩坑，但几年下来，人们突然发现：
这是从一个坑跳进另一个坑。
通过这几年的调查，我发现，大部分开发商都不具备精装房的能力，即使是地产排行在TOP20的，能保证不出问题的，寥寥无几。
豪宅盘和改善房，单价高，精装效果还凑合，但是到了刚需盘，基本是维权重灾区，我觉得可以申请一个吉尼斯纪录，“交房即维权”。
我认为问题主要出在两个方面，其一，住宅产业化程度不够，其二，限价的弊端。
1
1
全球精装修做的最好的是哪里？
日本。
日本人造房子的流程跟我们国内不太一样，他们的工地上没有那么多工人，更多的工作是在标准化的工厂里完成，再运到工地里，像搭积木似的进行拼装。
▲从生产线上下来的楼梯。带着钢筋，预留好了相应的插孔，只要运到工地搭起来就行。
从设计、施工，再到装修、验收，几乎是同步进行的，为了追求效率，一般线路铺设到了第四层，第一层的精装修施工队就入场了。
建筑内作业区域，几乎看不到渣土和扬尘。
咱们也学过人家。
比如2007年，万科就提出了要做U8系列精装房，搞了几年就搞不下去了，为什么？
我们的施工水平达不到“模块化装修水平”。
模块化装修，就是搭积木，流程都设计好了，工人培训一个星期就可以上岗，而我们，装修水平都要依赖师傅的手艺。
A师傅铺地铺的一绝，到了B师傅，可能就是坑坑洼洼，到了C师傅，这是什么砖，好像没见过。
装修一个100平米的房子，3-4个师傅可能要干3个月，但是开发商装修一栋楼，需要几千个师傅同时开工，谁都没这个能力啊。
精装修就得慢工出细活儿。
然而市面上的精装房，工期短、工作量大，大部分都是手艺层次不齐的工人，赶出来的。
大开发商还好，从设计到装修，施工都能衔接得上，小开发商因为能力有限，基本上设计图是从设计院买来的，施工队是外包的，施工材料是凑起来的。
土建总包、装修总包、材料供应商和设计单位，四个团队各自为伍，一旦出现管理不到位或者某一个环节出现差错，最后买单的都是老百姓。
比如视频里我们看到，空调通风口跟插座中间隔了一个窗户……这就是土建总包定位不准的问题，后来装修施工队只能凑合。
还有阳台，透明玻璃处安置上下水，把洗衣机暴露在外面，这基本都是设计的锅，可能是想创造什么新人类的居住方式。
其实这些都还不是最夸张的，最夸张的是，房屋的整体结构也可能出现问题。
网上有一个段子，说某著名开发商去日本学习模块化装修，日本人讲完了如何安装窗户后，老板问了个问题：
要是建筑施工好的窗框尺寸和做好的窗户有误差，你们是怎么解决的？
日本人一开始没听明白，又让翻译解释了一次，日本人一头雾水地反问：怎么可能有误差呢？
这个日本人没见过，但我这几年反正见过不少。
比如去年年底，北京昌平的一个楼盘，奥海明月，业主在探望自己的房子时，惊喜地发现，自家的窗户比别人家的小了一号……
很难想象，这种建筑水平能出现在帝都，全国楼市的标杆城市。
2
2
如果我们无法通过模块化作业，来实现精装修的产业化流程，其实还可以通过花钱解决。
花钱请更好的工人，全国范围内招标，选择优质的材料供应商，设计小白不行，那请国际设计师总可以了吧。
说白了，钱能解决的问题，就不是问题。
但是，没钱呢？
大概从2017开始，全国各地为了调控房价上涨，开始施行限价政策，一夜之间，开发商们都拮据了。
限价本意是好的，为了老百姓谋福祉嘛，这就像你去商场买东西，货架上的东西日日上涨，这时候商场管理来了，大斥：这东西必须一个价。
人们都在鼓掌欢呼。
然而问题是，地价越来越高，房价不让涨，利润缩减，开发商不傻啊，他们一定会从某些地方抠利润。
于是，他们把矛头对准了精装修。
如果这几年你去买限价房，经常会听到“装修包”的说法，而且动不动就告诉你2000块钱的装修标准，你自己装得3000一平，4000的装修标准你得6000……
实际上呢，我告诉你，限价盘3000的装修包，可能成本只有1000块，一个搞装修的老板跟我说，前段时间接了一个活儿，800的装修标准，卖4000多……
要多黑有多黑。
如果自己装，4000块钱一平是什么概念？
中央空调有了，新风系统有了，智能窗帘有了，双开门大冰箱、烘干一体机、西门子全厨房设备，什么智能化国外大牌一应俱全。
但你去找开发商，他会揪着你的耳朵轻声说：
想得美。
在利润面前，精装修的承诺不堪一击。这解释了为什么在北上广深这样的城市，这几年豪宅盘也频频出现维权案例。
前几天一个朋友跟我吐槽，交房时气得肝疼。选的精装修豪华包，里面清清楚楚写着国外知名品牌卫浴，结果仔细一研究，竟然是开发商印LOGO的冒牌货。
全凭他开卫浴店十来年的经验，不然一般人肯定被骗了，水实在太深了。
开发商之所以敢这么明目张胆地在精装修上注水，根源在于房价。
谁都知道，倒挂限价盘买了就是赚，几年后房价恢复，跟周边房价等肩，在上涨的房价面前，几十万的装修不算什么。
所以我经常看到，很多人交房时怒气冲天，搭着肩膀去维权，开发商就跟他们说，不喜欢可以退，没逼你住。
维权人维着维着就没了声音……
房地产作为半个制造业，行业没有契约精神，也没有工匠精神，更没有人与人之间的尊重，只有周瑜打黄盖，说实话，挺糟心的。
不过，值得一提的是，接下来装修房维权很可能延伸到常规商品房。
数据显示，A股上市房企有约30家已披露2021年财报，而H股已披露2021年财报的房企超80家，其中，A+H股合计超60家房企净利润同比出现下滑。
行业毛利率回归20%左右，房地产无限趋近于传统制造业，基本成为了行业共识。
由俭入奢易，由奢入俭难。再加上房地产杠杆成本高，失去的利润会从哪里扣补回来呢？
大概率还是精装修。
3
3
看到这里，很多人可能感到些许不适。
现在毛坯房这么少，都在卖精装房，那不就是看着自己被宰么。
没办法，短期内这就是大环境，你不能改变大环境，就只能改变自己的买房思维。
千万不要患有“新房癌”，多去看看二手次新房，现在大多数城市行情寡淡，淘笋的空间足够。
二手房所看即所得，买不了上当。
如果买新房的话，限价盘，不要抱有多大的希望，买到维权盘很正常，哑巴吃黄连，还是咽了吧，毕竟你也在博取倒挂利润，这就是赌博。
但如果是不限价的常规商品房，这时候多去研究一下开发商的背景。
能买大开发商就别买小开发商，能买央企国企盘就不买私企。
去看盘的时候多去查一下项目的楼面价，地方招拍挂都会公示价格，不会查就去问中介，出示证据。
我前段时间去踩盘，一个楼盘楼面价1.6万/平米，售价2万/平米左右，基本是卖一套亏一套。
销售小姑娘还很自信地跟我说，咱这盘，3500块的精装交标，您放心……
我能放心吗？这要是买了，铁定维权。
我劝你善良。
end
重磅，子木星球已上线！我每天都会在里面分享买房干货、抄底心得、实操经验，还有一些不便在公号发布的行内消息和解读。
关于新房、二手房，防坑、砍价、省佣金、开发商背景评估等问题，可以在星球具体提问，我会做详细解答。