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交房时,我崩溃了!

子木 子木聊房 2022-11-10

每一个睿智的买房人

都关注了「子木聊房」

正文3214字,阅读时间:大概11分钟

文 / 子木



昨天,朋友跟我打赌,赌注不小,100大洋。


规则是,看一个交房视频,如果笑了,我就输了。


房地产混迹这么多年,什么大风大浪、魑魅魍魉没见过,必须拿下,然后我就气运丹田,绷着脸点开了视频……


视频来源:B站UP主司小玄

哈哈哈,我输了,看到2分52秒的时候,实在没绷住。


什么样的神仙,能设计出透明浴室,而且还不是磨砂的,什么样的高手,又能在玻璃上挂一个放洗浴用品的架子……



“洗澡的时候,挂一个窗帘,上面是挡住的,下面也是挡住的,咦,中间是空心的。”


干脆就把脸挡住吧,只要我看不见别人,别人就看不见我,这不就是传说中的傻狍子浴室吗。


正当我跟办公室的小伙伴们分享视频时,小汪笑得有些尴尬,她说她一个朋友刚收的房子,也中招了。



一家人对这套房子期待了整整三年,朝思暮想,结果一进厨房,瞬间破防。


完整的墙面,凿一个洞,一根大拇指粗的管子盘踞在厨房里,这谁能受得了?


装修层次一落千丈不说,最糟心的是,以后家里来人,只要进厨房,都要解释一次这根管子的历史。


漏水、漏装、变形、发霉、设计缺陷、货不对板……只有你想不到,没有开发商们做不到。


小汪问我,为什么地产发展二十多年了,都从钻石跌入黑铁时代了,房子还是造不好?


这是个好问题。


到底为什么?


我翻了翻资料,大概从2018年开始,全国才开始大规模推行装修交房。


注意,是装修交房,而不是精装交房,“精装”是开发商开辟出来的新业务。


那时候开发商统一的营销说辞是,他们有渠道优势,可以跟下游供应商拿到更便宜的建材,节省装修费用;一流设计院出图,保证时髦。


那时候大家充满期待,因为装修这件事真的很麻烦,费时费力还容易踩坑,但几年下来,人们突然发现:


这是从一个坑跳进另一个坑。


通过这几年的调查,我发现,大部分开发商都不具备精装房的能力,即使是地产排行在TOP20的,能保证不出问题的,寥寥无几。


豪宅盘和改善房,单价高,精装效果还凑合,但是到了刚需盘,基本是维权重灾区,我觉得可以申请一个吉尼斯纪录,“交房即维权”。


我认为问题主要出在两个方面,其一,住宅产业化程度不够,其二,限价的弊端。



1


全球精装修做的最好的是哪里?


日本。


日本人造房子的流程跟我们国内不太一样,他们的工地上没有那么多工人,更多的工作是在标准化的工厂里完成,再运到工地里,像搭积木似的进行拼装。


▲从生产线上下来的楼梯。带着钢筋,预留好了相应的插孔,只要运到工地搭起来就行。


从设计、施工,再到装修、验收,几乎是同步进行的,为了追求效率,一般线路铺设到了第四层,第一层的精装修施工队就入场了。


建筑内作业区域,几乎看不到渣土和扬尘。


咱们也学过人家。


比如2007年,万科就提出了要做U8系列精装房,搞了几年就搞不下去了,为什么?


我们的施工水平达不到“模块化装修水平”。


模块化装修,就是搭积木,流程都设计好了,工人培训一个星期就可以上岗,而我们,装修水平都要依赖师傅的手艺。


A师傅铺地铺的一绝,到了B师傅,可能就是坑坑洼洼,到了C师傅,这是什么砖,好像没见过。


装修一个100平米的房子,3-4个师傅可能要干3个月,但是开发商装修一栋楼,需要几千个师傅同时开工,谁都没这个能力啊。


精装修就得慢工出细活儿。


然而市面上的精装房,工期短、工作量大,大部分都是手艺层次不齐的工人,赶出来的。


大开发商还好,从设计到装修,施工都能衔接得上,小开发商因为能力有限,基本上设计图是从设计院买来的,施工队是外包的,施工材料是凑起来的。


土建总包、装修总包、材料供应商和设计单位,四个团队各自为伍,一旦出现管理不到位或者某一个环节出现差错,最后买单的都是老百姓。



比如视频里我们看到,空调通风口跟插座中间隔了一个窗户……这就是土建总包定位不准的问题,后来装修施工队只能凑合。


还有阳台,透明玻璃处安置上下水,把洗衣机暴露在外面,这基本都是设计的锅,可能是想创造什么新人类的居住方式。


其实这些都还不是最夸张的,最夸张的是,房屋的整体结构也可能出现问题。


网上有一个段子,说某著名开发商去日本学习模块化装修,日本人讲完了如何安装窗户后,老板问了个问题:


要是建筑施工好的窗框尺寸和做好的窗户有误差,你们是怎么解决的?


日本人一开始没听明白,又让翻译解释了一次,日本人一头雾水地反问:怎么可能有误差呢?


这个日本人没见过,但我这几年反正见过不少。


比如去年年底,北京昌平的一个楼盘,奥海明月,业主在探望自己的房子时,惊喜地发现,自家的窗户比别人家的小了一号……


仔细看红圈

很难想象,这种建筑水平能出现在帝都,全国楼市的标杆城市。



2


如果我们无法通过模块化作业,来实现精装修的产业化流程,其实还可以通过花钱解决。


花钱请更好的工人,全国范围内招标,选择优质的材料供应商,设计小白不行,那请国际设计师总可以了吧。


说白了,钱能解决的问题,就不是问题。


但是,没钱呢?


大概从2017开始,全国各地为了调控房价上涨,开始施行限价政策,一夜之间,开发商们都拮据了。


限价本意是好的,为了老百姓谋福祉嘛,这就像你去商场买东西,货架上的东西日日上涨,这时候商场管理来了,大斥:这东西必须一个价。


人们都在鼓掌欢呼。


然而问题是,地价越来越高,房价不让涨,利润缩减,开发商不傻啊,他们一定会从某些地方抠利润。


于是,他们把矛头对准了精装修。


如果这几年你去买限价房,经常会听到“装修包”的说法,而且动不动就告诉你2000块钱的装修标准,你自己装得3000一平,4000的装修标准你得6000……


实际上呢,我告诉你,限价盘3000的装修包,可能成本只有1000块,一个搞装修的老板跟我说,前段时间接了一个活儿,800的装修标准,卖4000多……


要多黑有多黑。


如果自己装,4000块钱一平是什么概念?


中央空调有了,新风系统有了,智能窗帘有了,双开门大冰箱、烘干一体机、西门子全厨房设备,什么智能化国外大牌一应俱全。


但你去找开发商,他会揪着你的耳朵轻声说:


想得美。


在利润面前,精装修的承诺不堪一击。这解释了为什么在北上广深这样的城市,这几年豪宅盘也频频出现维权案例。


前几天一个朋友跟我吐槽,交房时气得肝疼。选的精装修豪华包,里面清清楚楚写着国外知名品牌卫浴,结果仔细一研究,竟然是开发商印LOGO的冒牌货。


全凭他开卫浴店十来年的经验,不然一般人肯定被骗了,水实在太深了。


开发商之所以敢这么明目张胆地在精装修上注水,根源在于房价。


谁都知道,倒挂限价盘买了就是赚,几年后房价恢复,跟周边房价等肩,在上涨的房价面前,几十万的装修不算什么。


所以我经常看到,很多人交房时怒气冲天,搭着肩膀去维权,开发商就跟他们说,不喜欢可以退,没逼你住。


维权人维着维着就没了声音……


房地产作为半个制造业,行业没有契约精神,也没有工匠精神,更没有人与人之间的尊重,只有周瑜打黄盖,说实话,挺糟心的。


不过,值得一提的是,接下来装修房维权很可能延伸到常规商品房。



数据显示,A股上市房企有约30家已披露2021年财报,而H股已披露2021年财报的房企超80家,其中,A+H股合计超60家房企净利润同比出现下滑。


行业毛利率回归20%左右,房地产无限趋近于传统制造业,基本成为了行业共识。


由俭入奢易,由奢入俭难。再加上房地产杠杆成本高,失去的利润会从哪里扣补回来呢?


大概率还是精装修。



3


看到这里,很多人可能感到些许不适。


现在毛坯房这么少,都在卖精装房,那不就是看着自己被宰么。


没办法,短期内这就是大环境,你不能改变大环境,就只能改变自己的买房思维。


千万不要患有“新房癌”,多去看看二手次新房,现在大多数城市行情寡淡,淘笋的空间足够。


二手房所看即所得,买不了上当。


如果买新房的话,限价盘,不要抱有多大的希望,买到维权盘很正常,哑巴吃黄连,还是咽了吧,毕竟你也在博取倒挂利润,这就是赌博。


但如果是不限价的常规商品房,这时候多去研究一下开发商的背景。


能买大开发商就别买小开发商,能买央企国企盘就不买私企。


去看盘的时候多去查一下项目的楼面价,地方招拍挂都会公示价格,不会查就去问中介,出示证据。


我前段时间去踩盘,一个楼盘楼面价1.6万/平米,售价2万/平米左右,基本是卖一套亏一套。


销售小姑娘还很自信地跟我说,咱这盘,3500块的精装交标,您放心……


我能放心吗?这要是买了,铁定维权。


我劝你善良。



end



重磅,子木星球已上线!我每天都会在里面分享买房干货、抄底心得、实操经验,还有一些不便在公号发布的行内消息和解读。


关于新房、二手房,防坑、砍价、省佣金、开发商背景评估等问题,可以在星球具体提问,我会做详细解答。


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