楼市的浪来了？

文/子木

每次去公园遛弯，都会在象棋摊边呆一会儿。看老大爷们江湖逐鹿，争得面红耳赤，有时候甚至还返老还童，扯着膀子大打出手。

公园棋坛一直流传着一句行话：

两步入门，四步入行，八步入神。

入门级选手能看两步，业余高手能看4步，而看8步以上者，基本是大师级人物，尤讨公园单身大妈欢心。

我在象棋层面造诣低，看3步以上脑袋瓜子就嗡嗡响，然而在楼市层面，却一直想穷其一生追逐看“一步棋”。

一步走对步步对，一步错就步步错，读懂这句话就能悟到当下楼市的迷局。

最近市场热传，一线城市广州要放开楼市：

1、取消144平方豪宅界定。2、限购区无房，有过房贷记录已结清的首付3成。3、在非限购区有房的，当作无房。

当地中介沸腾，感觉市场注入了久违的神奇力量，欢呼雀跃，而后却被官方证伪，告诉大家这是假的。

很多人问我怎么看。

如果关注楼市的话，一定会发现，这几年很多城市在发布政策之前，都会经历一段时间的“传闻”，然后辟谣，再发布跟传闻一样的通知。

我认真研究过这种现象，具体源于两类原因。

其一是，很伤面子。

天下没有不透风的墙，传闻出现后，唯有先证伪，再述真，才能以正自己名声，掩盖消息提前泄漏，管教无方的问题。

其二是，抛石问路。

一般政策不会直接出，而是释放信号到市场，观察情绪反馈。如果没有明显的排斥或者过激，则会选择一个合适的日子再推出，以求平滑过渡。

广州这次，我认为第二种表达更多一些。

我在上篇文章《继续刺激》里分析过，现在最后的底牌就是把一线风向标的火苗彻底点燃。

只要一线热了，购买力释放出来，才能轮动到二线城市，全国媒体一报道，“信心”传播开来，房地产回到正轨上来，只是时间问题。

现在四大一线城市，北京和上海是最稳定的信心源，但从元旦假期行情看出，这两个城市楼市出现了一波小高潮。

这证明北京和上海在没有任何放松的情况下，购买力已经出现一定的翘尾现象，这时候继续点北上的火，很容易“过了”。

对于广州深圳来说，广州水大鱼大，房地产体量大房价基数较小，即使放开管控，也有足够的库存做行情对冲，所以带动大盘更合适一些。

最重要的是广州传闻放松限购，取消豪宅144平米定价和取消认房又认贷，这些条例本就是特殊时期的产物，严重限制了当地的改善动力，而是即使放开也不会造成炒房现象。

由此来看，明正而言顺。

如果广州成为2023年放开楼市第一城，那么隔壁的深圳就会跟紧老大哥的步伐，放开二手房指导价和一些特别严格的管控。

2023年的火就会从大湾区燃起，再从南部涌向北部。

当然这是想象中的路径，至于是否会如期上演，还要看如何操盘应对。

现在的房地产攻坚战总攻势，已经进入了最后一个阶段，在抛出底牌的同时，“启动舆论大潮”。

过年期间，你会在电视上看到不计其数关于买房的新闻报道，和行情火热的现场访谈。

这种定向制作舆论焦点的方法，在每一轮救市周期中都会上演，只不过今年稍晚一些。

但往往这个阶段，就会出现很多让人啼笑皆非的事儿。

比如某地方电视台报道，有一个犯错蹲局子的人特别想买房，上面给开通了绿色通道…… 

意思是告诉大家，犯人特别想买房，超级想买房，甚至都想撬锁跑去售楼处看房了，你们这些电视机前的普通人，为啥还没有这点儿觉悟。

这种报道方法真是史上头一次遇见，视频的每一帧都写满了刻意。

当然这种潮流之中，从不缺乏专家的身影。

比如下面这个说，中国老百姓去年又增加存款15万亿，如果让15万亿的存款，其中1/3拿出来，恢复咱们对房屋的购买，装修和其他的购买，那中国经济不就能够顺利恢复了吗？

的确，10号央行公布了金融数据，2022年住户存款暴增了17.84万亿，同比增幅高达80%，拿北京来说，全年居民存款是买房子的15.6倍。可谓历史罕见。

算盘打得真响，但这是拿出来买房，拉动经济的原因吗？

不是。

这一切的前提是要有一个“理由”。

这个“理由”就是，我今天消费了，明天可以赚到更多的钱，今年买房了，明年后年大后年都不会为月供而担忧。

如果对生计不存在焦虑，谁还愿意把钱放银行被吃掉呢，这不是因为所以的逻辑，而是前与后的关系。

任何市场，信心都比黄金更重要。

其实我认为，楼市从一开始就应该有一种正常的状态：

想买房的充分给予支持，不想买房不要强迫，居民自由选择，开发商充足供给，不过多干预市场。

我一个广州朋友说，两个孩子，一个老人，夫妻两人，怎么也得4个房间，不敢奢望什么健身房、工作书房、衣帽化妆间，最多主卧再带一个卫生间。

然而就这么简单的配置，应该是刚需房才对，然而在中国，可能已经被判为豪宅，并附加了豪宅税。

这就是广州传闻取消144平米豪宅界定标准，市场欢呼沸腾的原因，房子并不是盐铁。

所以2023年有几类趋势是大概率事件：

1、政策面，抑制改善需求的调控会逐步消失，从一二线城市到三四线城市，将不再有更多的限制和交易的抑制。

2、行情面，一线城市陆续解绑放开，点燃房价火苗，拉动二线市场触底上行，当然不可能出现普涨趋势，信心还未完全恢复，居民收入的预期也需要时间沉淀，这时候着重表现在分化。

3、有能力撬+敢撬的城市中产阶层继续向上改善，核心板块的次新二手房房价上涨是主流趋势，刚需房很难有行情，除非是商圈、学区、地铁盘。

4、为了拉动经济大盘，挤压银行存款、释放消费一定是主要的趋势，存款利率一定是不断下降的，而贷款利率也一定是不断下降的。

5、舆论浪潮出现，社会大小媒介到处都会充斥着鼓励买房、房价上涨、新盘打折的消息，这时候更要耐住性子，自主“求真”。最好的方法就是去售楼处和中介门店逛逛，看看人流量和车流量，结交几个中介朋友，他们会把最真实的消息传送给你。

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