这座一线城市，该看房了！
每一个睿智的买房人
都关注了「子木聊房」
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北京市场有了回暖的迹象，就在33项救市政策之后。
几位贝壳的中介跟我说，疫情还没结束，已经有客户迫不及待想要看房了，咨询买房的人数也在慢慢增多。
而疫情期挂牌房源的业主，很多也暂停了下调价格的动作，改为不动甚至上调。
这里面尤其是海淀和朝阳的次新房，价格一直是小幅向上跳动。
西四环，1000万的房子，第二天准备下定，前一天晚上被抢单。朝青板块1550万的房子，本来打算谈价到1500万，结果第二天有人直接出价1540万拿走……
之前因疫情原因，市场上出现了很多笋盘，现在很多都下架了，因为业主预期提高了，不想卖了。
可见，当市场大部分人还处于悲观预期的时候，已经有人在加速入场，抄底上车了。
这里面的原因很复杂，最主要是，市场信心经历了「多重强化」：
首先是33项救市政策。
这一揽子政策，放在历史全周期来看，都不同寻常。
虽然网上已经不让更多分析了，甚至抹除了痕迹，但聪明人都知道，释放的十来万亿资金，是实打实的。
很多最终都会兜转流入楼市，而北京作为全国金融中心，对资金异常敏感，吸金能力很强。
我打听到，北京很多银行都想按照最低的房贷利率放款，大约在4.25%左右，但政策面不给空间，依然强调要慢半拍。
企业有限，资金不能按照房贷的形势出去，憋得慌，所以就变成了各种各样的小额信贷产品，以帮助小微企业经营的方式，在市场上流通。
结果大家应该都能明白。
其次是对经济的预期。
4月份，可以称作有史以来为数不多的至暗时期。
上海疫情爆发，击溃了人们的防疫心理底线，毕竟这是全国最强最厉害的龙头大城市。
后来，北京也出现了疫情。南北两位老大哥经济停摆，对全国面产生的影响，不言而喻，那时候大家都在想，我们还能不能迈过这道坎。
时间就是治愈的良药。
那段时间，我一直在告诉身边的朋友，一定要把视距拉长去看，不要被短暂的情绪烦恼束缚。
悲观者正确，乐观者赚钱。
事实正是如此，上海和北京疫情现在已经陆续进入尾声，一切都回归正常。
我们不能说疫情结束，经济就会马上反弹，这是不切实际的，但可以说，作为龙头的北上广深，经济复苏肯定摆在第一位。
还是那个道理，上面吃肉下面喝汤。
最后就是最近传得沸沸扬扬的，北京取消“认房认贷”。
这个政策是2017年“317新政”的重头戏，对于购房者的杀伤力巨大，已有首套或有贷款记录，执行二套政策，而二套首付比例，普宅60%，非普80%。
对于北京动辄千万的房产来说，新房基本都是非普，很考验基础购买力。
北京到底会不会放开“认房认贷”，主要还是看上面的心思，我认为概率还是很高的。
今年的主要目标是保5.5，北京是北方经济主引擎，上半年被疫情所累，按照常规程序推进，很难完成目标。
那么最快最直接的方式，也唯有楼市。
而且认房认贷本身就是全国独一无二的“特殊照顾”，即使放开，北京也不失为全国调控最严的城市，只是释放了大量的改善需求。
在6月2日，北京市人民政府发布关于印发《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》的通知中，也提到：
坚持“房住不炒”，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，稳地价、稳房价、稳预期。
上半年楼市有多惨，下半年政策就有多松，北京对于买房人的利好，不出六月份。
当然在预期层面上的东西，还无法有效支撑北京预测逻辑，最重要的还是市场的需求和供应面。
我曾在2020年对于北京市场的复盘文中就讲过：
经过2017年317新政的洗礼，回调三年的北京楼市，已经大面积剥离投机属性，成为一个完全由刚需驱动的投资性市场。
这句话前半句好理解，后半句需要解释。
2017年317后，北京房价整体回调了大约30%，是一次激烈的泡沫出清。但到了2020年，全市已经有30%的房子，涨回到了2017年的峰值水平。
此后，楼市一直维持大涨小跌，前涨后跌的小周期，也就是每年3月份固定出现小阳春行情，涨一波，下半年行情淡季跌一波。
台阶爬坡，循环渐进。
在全国最严格的调控政策面前，北京市场完全由刚需驱动，而源源不断的购买力，让整体房价一直向上走，房产从而产生了稳健的抗通胀能力。
我们再拿2021年到2022年做比较：
2021年上半年二手房成交都在15000套以上，热度全国前面数一数二，后全国政策打压，银行限贷停贷，下半年趋冷。
在这种情况下，2021年12月依然跑出了15529套的成绩，逆市翘尾，后1-2月，进入传统春节淡季。
2022年3月小阳春直接上升到15771套，4月出现疫情，成交下降。
5月疫情集中爆发，网签同比去年跌了一半，但即使是这样，也比今年2月份的数据强。
购买力不可能被一个月的疫情所消灭，而且北京这波疫情的影响，除了朝阳影响严重，其他区尚处于正常运转状态。
那么从4-5月，因疫情积压的购买力，很可能在政策放松后进行报复性释放，矛头也指向了6月。
这是购买力端口，而在供应端口，今年也是很特殊的。
在刚刚结束的第二轮供地中，我们可以发现一个很有意思的现象：
政府愿意把压箱底的好货放上柜台了。
之前土拍都是以5环、6环为主，而这次，大部分都在里面。
太阳宫、奶西村、亚林西、小瓦窑……都是备受瞩目的明星地块，这里面很多地块的溢价率，均达到上限15%。
而房价层面，因为有限价因素，整体价格还要低于周边的二手房。
政府的意图很明显，刺激开发商拿地，也给予刚需充分选择空间。
在资金饱满的北京市场，“房价倒挂”意味着，刚需迎来了为数不多的抢房机会。
当下的北京，房价成长体系已经很成熟了，表现为“一文价钱一文货”。
隔街不远的两个小区、小区内部不同房源，都存在合理价差，板块差距更加明显，大家对房屋价值理解都很成熟。
优质板块的次新房，已经取代头部学区房，成为价值金字塔的塔尖，房价大部分均已超越317水平。
90平米左右的地铁房，依然是硬通货；
不带学区的老破小，处于被淘汰的边缘；
市场更趋于小三房的选择；
4-5环已经取代3-4环价值链，成为主力点，整个市场也在向6环外溢；
顺义、房山、大兴等区，规模性兴起刚需新城，成为北漂的另一种选择；
海淀北部新区、北七家、亦庄、东坝等产业溢出区，正在成为新兴的价值增长区……
现在在北京买房，虽然近2年来最好的买入机会，但却是未来三年的抄底机会。
倒不是说，北京房价马上要全面大涨，分化市场这是不实际的，而是你在疫情还未结束前看房，在疫情刚结束时入场，这时候更占有不错的“议价空间”。
市场整体还处于悲观预期之中，更多的业主和开发商还没有反应过来，这时候可以很好的打一个信息差，可以拿到最优惠的价格，挑到更好的户型。
买房，千万不能等到大家都醒过来。
争抢资源的卖方市场，没得选，坐地起价也是买房的一种利空。
很多人都想做风口上的猪，但事实上，大风刮来，天空中永远就那么几头，很简单，名额有限，大部分人都上不去。
市场永远是反人性的。