房价，到底了吗？

文/子木

最近写了很多社会现象和产业分析，然而有人在后台留言——这跟楼市有什么关系？

还有人说子木不聊房，说明楼市彻底不行了。。

看到这种评论，真的脑瓜嗡嗡响，但凡对楼市有些初级认知的，都知道，楼市的底层逻辑，并不是粗浅的房价涨跌，而是产业、金融、政策、人口、土地的合力。

最实际的支撑就是经济，经济好起来了，人们才会有钱有意愿改善居住环境，房价才有支撑，否则，拿什么去驱动房价。

所以读懂楼市的前提，一定要客观科学，而不是主观意愿，情绪化输出，一顿噼里啪啦敲键盘，用屁股视角决定思考方向，很难在楼市把握住机会。

今天的文章，信息密度较高，比较烧脑，大家耐心往下看。

大家都知道，一季度的经济出现了开门红，进出口、制造业都出现了高速增长，这在某种意义上，给予了经济复苏的信心。

同样也在向大众释放了一个强烈信号——

经过几年的大震荡，我国经济似乎正在挣脱地产束缚，慢慢走向工业为王的实业路径。

这种经济模型非常健康，长期来看绝对是一件好事。

不过一旦这样的意识形态成为主流，那么高层大概率不会再启动更强劲的房地产刺激政策，也就是说，北京放开限购以及三四线大规模棚改，这两选项会被彻底搁置。

我看了一眼数据，北京3月份二手房成交了14280套，接近枯荣线，不算太好，也不能说差，过得去，就更没有了继续放大政策的动力。

毕竟北京是全国行政中心，不希望过多人涌进来，参与集中资源的分配。

那么如果不对一线城市进行强刺激，以带动二三四线城市的市场预期。

那么也意味着，楼市彻底走进「政策底」，而其他城市也只能各玩各的，凭借自身条件，去应对楼市周期。

这对城市运营能力的考验压力巨大。

像沿海城市，出身较好，又赶上制造业红利，企业税收足以打平财政支出，但一些底子较差本身没有赚钱能力的城市，如果缺乏地产财政收入，今年之后将彻底进入困难模式。

昨天我在小号最新推送的《燃气费暴涨的真相》一文中，诉明了真相，并做出解释：

如果今年，一些城市的地产还不能兴起的话，地方绝对会想着法子着补经济，而着补的方法，一方面就是“换表”，另一部分就是“罚款”。

“换表”由居民买账，“罚款”由企业和个头户买账，都是自我损耗的负面螺旋，如果找不到产业出路，那么大一批城市将加速收缩，成为头部城市的养料。

这段时间，很多地方意识到了问题的严重性，开始继续不遗余力地刺激房地产。

4月后，福建福州，安徽芜湖，山东济宁、青岛、烟台，江西南昌、赣州、九江和新余，辽宁沈阳、本溪、丹东、锦州、辽阳，广东潮州、汕尾等超40座城市阶段性取消首套房贷款利率下限。

赣州最低可以做到3.55%，广东中山直接挂钩3.35%，江苏四城更激进，取消首套房贷利率下限，最低3.25%。

利率脱离政策束缚后，向下的想象力空间彻底打开了，今年很多城市的房贷利率已经历史性降到企业贷款以下，并无限趋近于2字头。

那么利率下调会刺激购买行为，实现成交反弹吗？

如果放在之前的逻辑里，这是必然结果，但放在预期已经被击碎重组的今天，可能还要考虑以下两个维度：

首先是，房价泡沫有没有被消除。

拿一线城市举例，近两年二手房价格持续回调，尤其老破小，在本身周期性下跌的同时，叠加恐慌性抛离，导致房价深跌。

这里面有一部分原因来自于媒体舆论，从去年开始，大量媒体唱衰一线老破小，导致业主心态崩溃，出现大溃败，以至于去年一线城市二手房挂牌量激增，创历史新高。

随后带动房价一路下跌。

2021年一线城市二手房价格创造历史高点，达到6.22万/平米，而2024年第一季度，价格已经跌到了4.1万/平米。

房价相比最高点缩水了33%，且基本回到了2018年年底水平。市场有一句老话，没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。

的确如此，我问了身边好几个资深中介，都在说今年一季度一线城市年轻人在踊跃抄底老破小。

我还特地通过豆瓣，加入了一个“买不了吃亏”的北漂买房群，群里每天特别活跃，群主通过中介在寻找北京性价比最高的老破小。

对他们来说，并不寻求房价上涨，而是纯粹的居住。买老破小特别实际，价格便宜，周边配套成熟，买了之后花些钱好好装修一下，顺利扎根。

如果以2018年年底一线二手房3.94万/平米的价格，作为“锚”，我们可以推算出历年泡沫值，2021年第一季度最夸张，为58%，而今年一季度仅为5%。

这么看，北上广深的确已经挤出了大量泡沫。

其实一线城市老破小抗跌性很强，但也遭遇了历史性大跌，所以我们在整理市场数据上，也发现，那些抗性不足的城市，二手房早已实现了泡沫的清除。

也就是说，全国大多数城市的二手房已经完成了价值回归，跌出了性价比。

那么问题来了，跌出性价比，就有人愿意买房吗？

并不是，这还要考虑第二个维度，「增量和预期」。

「增量」，本质上是房子和人口之间的平衡，这个城市到底还有多少人需要房子。

如果房子多人口少，房价跌到基本面，也未必有购买力抄底，但如果房价少人口多，房价跌到基本面，就会有购房者蜂拥入市，继续推升价值。

「预期」则是一个人对这个城市发展未来的期望。

如果一个城市经济很好，他的收入高，不仅有自住需求还有投资需求，而一个城市房价有没有未来，看得也是投资需求，而不是自住需求。

所以接下来，今年很多城市会触底，成交量起步带动房价，但更多的城市则会进入另一种常态——

房价跌了很多，也具有性价比，但这个城市依然会陷入漫漫无期的「有价无市」，就像是衰竭的生命体一样。

而决定着一切的参考数据就是，城市房屋供给结构、房屋拥有率和新增人口基数。

最后再回答大家最近经常提到的问题：

未来国内房地产还值得投资吗？

其实你大可以把房价看作股价，而城市就是上市企业，企业有大有小，有好又坏，有跌崩了复苏的，也有流动性衰竭，被人遗忘的。

日本东京房价崩溃之后，今年涨势非常好，在银行贷款极具保守的情况下，全球买家帮助其重启价值周期，而去年被西方吹上天的越南，楼市却一地狼藉，无数开发商暴雷，1200多个烂尾盘，摇摇欲坠。

感兴趣研究一下这两个案例，就能找到最真实的答案。

以上。如果喜欢，请点个赞。如果对自己所在的城市把握不准的，可以添加下方二维码提问，一些简单的问题会帮大家解决。