90%的人买到烂房子
每一个睿智的买房人
做房地产咨询已经很多年了，解答过的问题，数以万计，但我发现，很多人真的不懂买房。
为什么买房？
有人说，为了有个家，为了结婚或者孩子。
其实这都是表面的，真正的答案是，资产与负债。
资产是升值的，负债是贬值的，买对了，你会越来越顺，换更大的房子，改善生活；买错了，一笔砸手里，都是心病，严重的可能一辈子都翻不了身。
这是大多数人遇到的真实情况。
买房，并不是单纯的商品买卖，而是投资，是对未来生活的规划。
前几天，我接到一个咨询，是一个年龄不大的小伙子，小宋，在他的声音中，我能听到那种无奈和悔恨。
故事是这样的，2018年，他在上海工作，老家在青岛。
那时候全国楼市正处于高峰期，人们抢着去售楼处买房，大街小巷都在讨论房价涨得有多么厉害。
没房的去买，有房的也去买，一片火热。
小宋刚从国外留学回来，家里有些积累，上海买不起，家里人便想让他在青岛买。
他没时间回去，父母便找中介慌慌张张找了个房下了定金，半个月后，一套70平米，20年房龄的老破小到手。
那时候全家人庆幸终于赶上了车，他也因为年纪轻轻就有了房子，心里特别踏实。
然而后来，小宋剩下的只有焦虑。2018年峰会后，青岛房价掉头而下，一路狂跌，炒房客撤离，土地流拍。
用小宋的话说，不敢问中介，只要问，就是跌。
他到现在都是一脸懵，为什么要买房？
是为了住？除了签合同，他没进过一次家门；是为了投资？房价连续4年下跌，170来万的房子，现在挂120万都卖不出去。
现在，小宋还在上海工作，身边的年轻人开始出现分化，奋斗不下来的，陆续回了家，有实力的则都买了房。
只有他，心急如焚。
眼巴巴看着上海一天一个价地涨，却没办法上车，青岛这套房子即使挂130万，依旧无人问津。
每次他想继续下调报价，准备割肉离场，重新开始生活，家里人总跟他说，再等等，青岛房价可能要涨了，他又开始犹豫。
几次犹豫过后，自己终于套死在了山岗上。
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你会发现，小宋在这个故事中，从始至终都是被动的。
被动买房，被动卖房，被行情裹挟，一直在奔跑，可最后却发现自己就是一根随风摇摆的韭菜。
我们在研究他的问题时，要剥丝抽茧，从底层思考，为什么要买房？
说白了，就是招架不住房价上涨的诱惑力。
网上有一个很有意思的段子，挨骗的不是穷人也不是富人，而是兜里有几个钱却不知道怎么花的那部分人。
上一轮房价大潮，全国被套死的炒房客数不胜数，但在这其中，90%都是跟风炒作的新手。
我之前讲过一个规则，当广场舞大妈说涨的时候，这楼市马上要远离。
楼市就是一个信息高度不对称的地方，连她们都知道行情走势，房价泡沫早已积累到一定高度。
股市如此，P2P如此，区块链如此，楼市这种国民市场更是如此。
买房不是赌博，是投资，而投资就要对你的目的地有一个深刻的认识，时机和地点一定要清楚。
这里我告诉大家一个“80分法则”。
楼市有一个节奏，就是成交量先行，2-3个月后，房价才会启动。
先是核心地段房价启动，之后开始连锁反应，向外扩散，带动其他地区房价上涨。
当60%的地区房价都开始上涨，你就要紧张了。当郊区的业主都开始上调报价的时候，就别买房了，因为接下来大概率会出现房价调控的政策，房价会进行回撤。
很多人说，我怎么去判断到底多少分呢？
在行内我们可以用数据去评测，但普通人可靠的信息源比较少，就只能自己去踩盘。
3月份一般是大多数城市的楼市启动点，你要去你所在城市最好的片区了解行情。
只要二手房门店成交量火热，就是一个新的启动周期，其他区的房子就可以买。
如果最好的片区，行情很差，这楼市今年基本上就凉了，这个城市的房子大可以等。
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对于地段来说，这是一个老生常谈的话题。
拿北京举例，打开地图，贵的更贵，便宜的更便宜，现在基本都明码标价了。
有人说，可不可以买在一个新兴的地方，过几年实现对老核心区的反超？
可以明确告诉你，这种故事在5年前一抓一大把，但现在，基本绝迹。
只有核心一二线城市的新区还可能有这样的动力，因为局部人口在增长，城市面积还在扩张。
对于三四线城市，版图已经固化，现在才开始做的新区，基本上是没戏了。我们要承认，城镇化的存量资本已经用完了，宏观的人口在下降，房地产这个产业在下行。
只要房价不涨，土地市场就没有增长，地方就很难有充足的财政实力去投入新兴的地方。
明白了吗？如果你在三四线城市，这个人让你去买一个崭新的新区，不是坏就是傻。
现在分化特别严重，未来任何城市都很难完成普涨，只有核心区的不断向上突破，而偏远的郊区基本都是停滞的。
即使是在北上广深这些地方，比如上海的崇明，北京的密云、平谷，广州的花都和从化，这几年基本都没跟上行情。
别以为你买了一套一线城市的房，就以为买到了资产，地段不对，大概率也是负债。
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我们再提房子，什么样的房子是负债？
首先就是老破小，经过这两年的市场教育，我发现全国上了20年房龄的老破小，房价除了下跌就是滞涨。
一线城市，因为房价太高，不带学区的老破小可能还有接盘侠，有微弱的上涨幅度，但二三四线城市，老破小流通性奇差无比。
银行一般不给20年以上房龄的房子，贷够30年的期限，这会导致接盘人的选择空间不大，他未来出手的流动性更低。
这是在房龄层面，其次就是户型。
千万不要走奇特风，比如买什么跑道、马桶、手枪……等等奇怪的东西。
虽然便宜，但记住任何时候，对于房子来说，都是便宜没好货，买了很容易砸在手里。
物业也是必须考虑的要素之一。
上海闵行的一个朋友跟我说，这几天他们小区疫情特别严重，每天都上公告，结果居委物业完全不做消杀，每天拿个小喷壶，东喷一下西喷一下。
他们业主没办法，直接联名举报到北京，北京回访后，直接把当地的管理人塞进了小区，第二天带炮的消杀车直接进了小区。
还有疫情期间吃不到菜的，物业不让外卖进，自己也不做处理，采用一刀切式封闭管理，把业主关进小区。
这种物业非常影响房子的保值率。刚需盘不多说，尤其是改善级别以上的，物业决定了一大部分的流动性。
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小宋跟我说，都怪自己没有跟踪，把找房买房的事情都托付给了父母。
楼市是一个动态的市场，10年前，购房主力是80后，现在购房主力是90后。
两代人的差异，在选房的思维和审美上完全不一样，更何况是父母辈的60、70后？
绝大多熟中老年人在买房置业层面，已经很难跟得上时代的变化了，这时候你把决策权给他们，房子买不好，又该怪谁呢？
买房，从时机、地段、小区、户型、物业，都是一个个学问，这些学问需要花时间去认识、学习。
我经常说，买房就是在赚钱，房价涨幅是一方面，踩对时机和不踩坑是另一方面，对于大多数买房人来说，起码做好第二步。
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