切记！不要把买房当作一场赌局
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正文共4694字，预计阅读时间14.1分钟
文丨子木
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昨天一个朋友给我发来一篇网络热帖，名字叫做《昨天冒着断供的危险买了套超出自己能力的学位房，坐等10年后的结果》。
现在的他和帖子里的当事人情况极其相似。非常煎熬，到底应不应该“背高杠杆买套市中心的学区房，为孩子创造一个更好的学习环境”？
答案先不讲，我们先来仔细研究一下这篇帖子。我把它放在下面。
“我是老王，老深圳了，一直都是按部就班的工作生活。
这次是因为小朋友中学学位的需要，入手一套南山育才二小二中的学位房(家庭深圳第二套了），房价和小区就不说了，只说一下大概，10年后再来比较。
首付是借的，平均每月要还1万2千多，10年还完；
贷款200万左右，平均每月1万5千左右，20年还完；
本人收入有限，把生活除掉，每月的窟窿是1万的样子，家人朋友都是提醒我这个风险非常大，但是我还是觉得有机会能够慢慢补上窟窿：
1.手里的现金可以填窟窿1年（按照超支1W/月算）；
2.一旦能转学（比如说明年初或者9月份，看小学能不能转学的了），就把现在的住房出租，大概4500的样子，不能转学就把这套学区房出租但是不给对方用学位，估计出租价格差不多；
3.公积金按照管理费提取每年30%，大概21000，可以填2个月的窟窿；
4.奖金和股票加起来可以填4个月的窟窿；
5.边远地区（出了深圳）有一套房子，贴3～5W装修一下出租（位置不好租金真心不多）也能补贴1000左右吧，同时挂牌卖，能卖的话，可以填个10年的窟窿（按照3，4已经填好每年6个月的窟窿算）；
如果如愿，1、2、3、4、5都顺利，10年的窟窿都填好了，借款还完了，只需要还月供，可以搞定；更进一步，如果事业不差，6、7年后收入大增70%，那就开始有结余了。
如果不如愿比如说5不顺利，甚至是个人失业，那么就只能计划B：卖掉现在住房保住学位房，那样的话还钱后还有余钱在手避风险，继续月供，拿钱当备用或者去做别的投资，同时继续找工作，但是小孩的学位房保住了，目的达到了。
我知道我算这个算得太死了，基本没有回旋余地，但是房子已经定了，就这么办，看看10年后是不是保有2套关内房子，还是只能有一套甚至一败涂地。大家认为我这个办法怎么样，有更好的建议吗？
这篇帖子之所以能成为热帖，是因为它违背了大多数人对于杠杆的理解。
其实对于购房者来说，只有“买得起”和“买不起”，少有“买不起硬要买”的情况。而老王首付基本为0，跟别人借了144万，又背杠杆跟银行借了200万，加上利息，总共负债504万才拿下这套房子。是强行上车的做法。
对于大部分人来讲，这是不切实际的，或者说是极其危险的。所以在下面的留言中，80%的人对老王的做法进行“点名批评”。
1.连基础资金都没有，就敢借这么多钱，太缺乏风险意识了。
2.投机心理太重，一个月背债2.7万，你只能还1.7万，一个月1万的窟窿越来越大，10年之后弹尽粮绝，迟早完蛋。
3.为啥要买学区房，学区房未来不会值钱了，而且你家孩子进了好学校，学习好不好还得看个人。
4.这么复杂的理财，除非你配一个助理秘书，否则一定赔钱。
5.人生不过短短几十年，你何必把自己搞这么艰辛恐惧。就算老了你能打得起水晶棺材，意义有多大……
其中点赞数最多的，是这条。
然而，这80%人，无一例外，全错了。
因为这篇帖子发布于2014年10月23日。
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2014年10月，深圳的房价均价是2.5万/㎡，今天深圳是5.4万/㎡，而老王买的这套学区房5年前是3.4万/㎡，现在是多少？8.4/㎡。
老王并没有被高杠杆折戟马下，反而是5年时间整整赚了500万，孩子教育目标达成，还赚了出国留学的费用。今天这篇帖子依然很火的原因，就是一部分人在膜拜老王几年前的决策，还对当初那80%的人进行“秋后算账”。
这时候肯定会有人说，5年前深圳的房子多便宜啊，现在这么贵，老王还敢这样操作吗？不好意思，其实2014年的时候，几乎所有人都说深圳的房价贵的离谱。5年之后再看2019年，深圳的房价其实很便宜。相信你会懂的。
当然，现在说老王决策如何，不免有些事后诸葛，但在这项资产配置活动中，能看得出来老王的方案是聪明且合理的，而且他把买房的帐算的很精细，做了风险方案。下面我给大家分析一下。
首先老王的购房动机的清晰，就是为了给自己家小孩买一套学区房，算是为孩子的未来投个资。那么只要拿到这套房的学位指标，基础收益就达成了。
其次老王投资风险进行过严谨评估，权衡收入与支出，得出每个月有1万元的窟窿需要弥补，而通过自己的5条收益项，自己有10年的窗口期。期望10年的跨度，孩子教育任务达成，房价的增益也会覆盖掉借贷成本。
在这5条收益项中，风险最大的就是工作的稳定性，如果失去工作，主要收益项缺失，自己就会被杠杆反噬。
其实在我的理解里，老王的风险一点儿都不大。你想，老王现在一套房，如果赌赢了，深圳就有了两套房，赌输了，大不了卖掉现在手中的房，还清所有债务，相当于“以房换房”，置换了一套学区房。老王的唯一风险在于深圳楼市垮塌，但这个概率几乎为0。
当然对老王的资产配置方案还有两条建议。
1.应该把20年的房贷延长到30年，这样月供会减少，而且随着时间拉长，还款会越来越轻松，时间会覆盖掉利息成本。
2.想办法卖掉边远郊区的房子而不是租，让现金流更强，以备不时之需。因为边远地方的房子的增值潜力一定小于深圳核心区的房子，1000的租金意义不大。
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在分析完老王的决策之后，接下来重点分析一下当初80%人为何坚信老王的做法是错误的。这个案例对于大部分人的购房心理建设非常重要，也完全解释了，财富为何永远掌握在少数人的手里。
我把几条很典型的思维放在下面。
1.连基础资金都没有，就敢借这么多钱，太缺乏风险意识。
富人最喜欢做的事情是从银行里借钱，穷人最喜欢做的事情就是把钱存进银行，最后富人用穷人的钱买了房，房子涨价后又卖给了穷人。老王虽然没有基础资金，但他有抗风险能力，“稳定的收入+现有的房产”。按照10年大周期，房价增值是肯定的，但即使房子不增值，孩子上了好学校，这就是铁打的正收益。所以在抗风险能力具备的条件下，借钱买房就是一次撬动杠杆的投资行为，是钱生钱之道。
2.为啥一定要买学区房，学区房未来不会值钱了，而且你家孩子进了好学校，学习好不好还得看个人。
这是没把“供需原理”研究透彻。深圳地方小，且一直以来都是全国人口重点流入的城市，人多了娃就多了，娃多了就得上学，长期的供需失衡注定教育资源一定稀缺。资源稀缺下，为了满足一部分人的需求，就要设定入学门槛，而这个门槛一定是房子。为什么？
不要谈公平性，或者说孩子的成绩或者悟性。办学是需要资金的，资金从何而来？只有你在这里买房了，才证明你真金白银的把钱投资在了这个地方，满足了条件。所以租房是很难有上学资格的，不然就是窃取有房人的财富结果。
这让我想起了前段时间，北京几个小区业主打仗。小区是高低配（商品房和保障房），那么比保障房多花一倍钱的商品房业主，肯定不想和他们一起共享他们特有的小区配套。这就相当于我辛辛苦苦买了一个玩具，被别人强制占有了。于是在小区之间架起了栅栏。然而保障房业主却不依不饶，把栅栏强行推掉，还动手打了商品房业主，声称我们要“公平”。
这个世界是很现实的，付出和回报永远成正比。之前提倡租房上学这个命题是很好的，但是实施起来却很难，因为颠覆了利益逻辑。深圳的学区房的增值潜力是稳定的，而且天然带有抗跌属性，所以老王选择了比较好的投资标的。
至于“你家孩子进了好学校，学习好不好还得看个人”这句话，就有些自我安慰了。如果成立，那为什么所有有钱人基本都削尖了脑袋，往学区房里挤？
在概率学上，重点学校培养出来的学生，会比一般学校的强。而且好学校要么学生的学习好，要么家里非富即贵，这是一个质量圈层，家长的资源和孩子周边的人脉资源是从小建立的，可能影响一个人一生的发展。
网上有一句话，“最好的学区房，是家里的书房”，这个也是成立的，但成立的前提是，你会花足够多的时间陪伴孩子，而且你的文化学识可以达到一般教师的水平。
3.这么复杂的理财，除非你配一个助理秘书，否则一定赔钱。
买房对资金运作认识不够，是典型穷人思维。理财是购房者入门的第一课。我身边因为资金流不够，来回倒腾十几张信用卡买房的人不在少数，他们认为，为理财花时间，算账记账是一件很正常的事情。
在日常接触的购房者中，大部分都是没有这个意识的。例如如果你要买房，你得盘算自己现在手上最多能借到多少钱？途径是怎样的？信用卡的话是否研究透如何最优化还款降低成本？是否具备马上凑齐首付款的能力？
这一点很重要。因为行情不等人，价格涨起来了，可能晚一步房价就几万几十万的涨了，而且遇到品质非常好的笋盘，你只能干着急被别人抢了去。而对于一般人来说，这些购房理财的基础技能实在太难了。
4.人生不过短短几十年，你何必把自己搞这么艰辛恐惧。就算老了你能打得起水晶棺材，意义有多大。
这个是最哲学问题。因为每个人对财富的追求和理解是完全不同的。我也见过那种不求大富大贵，只求一生健健康康的人，不和别人相比，甚至千万百计把孩子留在身边的佛系选手。有这种心态的人我很佩服，但是大部分人还是活在“凡尘世间”——努力赚钱，让自己活在人前，为下一代创造更好的条件。
对于这些人，我总结为一句话：如果甘愿自在，就不必羡慕富贵，如果相信天命，就不要挣扎改命。
5.上面也承认了，未来我国的经济增长，只能在7点几了，不可能像过去那样两位数了，经济形势不好，一般的行业，可能面临失业潮，我是80后，年纪可能比你小，但是前瞻性和风险意识，肯定比你好，祝你好自为之。
这里犯了一个典型的错误——把自己想的太“大”了。 我在给朋友推荐读物的时候，一定会把两类读物放在最前面，一类是历史，一类是天文。为什么？
历史是时间概念，天文是空间概念，当你真正领悟了这两个维度，你就知道自己连世间万物中的一粒尘埃都算不上，这对于“自我定位”非常重要。
那么反观于生活，你所在的行业、大环境好不好其实都不重要，只要你是前20%的人，你就是成功的，因为这块蛋糕实在太大了。
而对于买房来说，纵使经济如何下滑，深圳作为中国最重要的经济引擎之一肯定不会熄火，因为背后有数以万计优质的企业、最强的第三产业、最年轻的人口结构和源源不断的年轻高质量劳动力。
而你如果工作能力在公司中达到前20%的人，也一定不会失业。
换句话说，努力才是抗风险能力的决定性因素。
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那么像老王这种所谓的“撬高杠杆购房”适不适合别人呢？你得问自己两个问题。
1.你所在城市有没有竞争力。根据经济指标，起码是前20名的中心大都市。如果是小城市，人口是否维持流入状态，产业是否能跟得上。
2.自己是否有抗风险能力，起码5-10年之内，现金流不出现任何问题，月供可以正常运转。如果实在无法偿还债务，手头是否有资产可以抵押补充。
除此之外，我不建议你去背高杠杆买房，纵使赌对了行情，房价翻了一番，这也是高风险赌博式购房。因为我见过太多赌输的人了，甚至有借高利贷买房的，最后自己身陷囹圄。
当然过分背杠杆，也有一个弊端。就是你得老老实实工作，辛辛苦苦经营现金流，也不能大手大脚的花钱，至于创业这回事压根不要想。因为一旦还款路上出现窟窿，就很可能成为压倒你的一根稻草。
总之一句话，机会是留给有准备人的。不要把买房当作一场赌局，这句话会在接下来的市场中会越来越明显。
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