深度解谜：时代下的大湾区楼市
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文丨子木
2019年2月18日，粤港澳大湾区规划文件横空出世，一个坐落在华夏大地的世界级超级城市群显露雏形。
如果说1979年邓老在南海边划了一个圈，让这个圈成为改革开放以来最为成功的样本，那么2019年这个圈的延伸，势必将揭起一轮新的城市革命。
这是城市的机遇，也是年轻人的机遇。
截止今天，在粤港澳大湾区出世的8个月里，全国各地人口加速涌入大湾区，各成员城市基建加速落地，协作政策层出不穷，企业创新更新迭代，一片大好。
但利好的同时，质疑声也同样存在。
例如港珠澳大湾区由于利好炒透了房价，是否还有未来？粤港澳一体化，是否所有城市都会迎来腾飞？哪些城市的房子还有价值？
这些，对于粤港澳，或者即将在粤港澳定居的人们来讲至关重要。下面，我选用贝壳研究院最新发布的研究报告《粤港澳大湾区破解重构》，来为大家还原今天最为真实的粤港澳楼市。
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首先我们要搞明白真正影响粤港澳大湾区房价的因素，到底是什么？
如果打开搜索软件，输入“粤港澳大湾区房价”这几个关键词，你可以看到31700000个答案，但是在这么答案中，你很难找到最直接的解释。
其实很简单，就是财富的流动，也就是产业。
发达的产业会孕育出优质的企业，而优质的企业犹如金矿，吸引着源源不断的淘金人。翻开历史长卷，这样的场景举不胜举。
例如改革开发后，1979年深圳特区的设立，百万人才“下海”，到深圳创业淘金；1988年海南成立经济特区，迎来全国各地十万人才的涌入；此后沿海城市不断开放，外贸工业如火如荼，全国俨然形成一股“孔雀东南飞”的大势。而在2018年之后，中原城市的崛起，产业日新月异，沿海的人群又加速回流到中原，形成强省会的格局。
每次大迁徙都伴随着政策红利，而红利背后则是经济高速发展下一个个新型崛起的企业。在中国，大湾区经济活力是首屈一指的，尤其是民营经济高度发达，孕育了比肩全球的世界500强公司。
数据显示，广东省6年时间，500强民企增加了39家，其数量的增速是全国最快的。
经济活跃，民营企业增加带动了大量的就业和人口的增长，近三年大湾区平均每年增加150万人口，相当于一个五线城市全部人口的整体迁入。
人口之于城市，就像血液之于心脏一样重要。从这个角度出发，我们对粤港澳大湾区的房地产价值一目了然。
而且在最新的报告中显示，现在的人口流动并不是单纯的以人为单位的流入，而是举家迁徙。
根据《中国流动人口发展报告（2015年）》，近9成已婚新生代流动人口是夫妻一起流动，与配偶、子女共同流动的约占60%，而且这一趋势在持续扩大。
随之而来的就是日益增长的住房需求。
大湾区住房自有率非常低，达到什么程度呢？
不夸张的讲，有近3500万人无自有住房。湾区11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳仅为23.7%。和全国平均水平差距很大。
在这个图中，我们可以看到。深圳以23.7%的住房自有率排名第一，其次是东莞，为35.7%。这一数值甚至低于以高房价闻名全球的香港。但同时我们可以看到肇庆以84.5%排名倒数第一。
根据供需原理，像肇庆、江门这样的三四线城市房子完全够住，房子不稀缺，价格自然没有底部支撑力。更不用说升值潜力了。
住房自有率低自然影响人均居住面积，数据显示，在世界四大著名湾区居住带，粤港澳大湾区是“垫底”的存在。香港不用多说，鸽子笼出名，以人均15平米的居住面积排名世界第一，而深圳也高不了哪里去，紧随其后，人均居住面积仅仅是19.7平米。
供需长期严重失衡，导致大湾区房价不断攀升，而越来越多的人口则积蓄着巨量的购房需求。根据贝壳研究院预测，到2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约3.7万亿。
这个数值是什么概念呢？举个例子，2018年中国的全国商品房交易规模是15万亿元。相当于占据了24%的份额。
从这点可以看出，未来粤港澳大湾区的房地产市场还存在大量的房地产投资机会。但是粤港澳大湾区所有城市都有机会吗？这还要看人口的流动方向。
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从近几年的人口流动特征来看。呈现着“农村—小城市—大城市—核心城市”的迁徙路径。这一方面源于政策引导，其次是在高等教育普及下，年轻人对于城市的选择更有话语权，可以实现跨级跃迁。
举个例子，如果一个孩子从小在农村长大，但是通过高考实现了命运的转折，在大城市找到很好的工作，就很可能通过自己的努力在此城市置业安家，把父母接过来一起住。那么这就是一次从农村到大城市的定向迁徙。
全国的流动特征如此，粤港澳大湾区内部亦是。广深作为经济动力最强的湾区双核，一直以来都是外来人口流入的主要阵营。
数据显示，从大湾区各城市近三年常住人口的增长来看，广州深圳分别增长165万和140万，而肇庆江门等城市三年累计增长不足10万，而且粤港澳内部，也在维持小城市到广深头部城市的人口迁徙路径。
当然看到上面这幅图，有人肯定会提出质疑。为什么像东莞、中山这样制造业强市人口流入这么低。其实这和城市发展阶段有关联。目前深圳和广州尚处于高速发展期，是虹吸阶段，淘金者肯定会进入更高级的城市。
但是当广深的人口和产业达到阈值，城市无法负担，那么产业和人口势必会溢出。越来越多的企业会迁移到周边的卫星城，伴随着就是人口不断的外溢。例如去年华为将工厂搬迁至东莞的松山湖，就直接带走了2700位高净值人口。同样也是住房需求的外溢的。
所以在这个层面上讲，对于深圳来说，第一利好的是东莞，第二则是东面的惠州。而对于广州来说，广佛一体化是两者未来最好的发展形式，由于房价价差，越来越多的广州外来人口会在佛山定居。其次才是中山、珠海。
接下来，我再仔细说说除了广深莞佛四个强市外，其他城市的投资价值。
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首先是惠州。
以深圳为主体，除了东莞，最有可能性的则是惠州这个卫星城了。但是惠州是一个“不均衡”市场。其一经济发展一般，吸引外地人的能力有限；其二供应庞大，一个大亚湾的供应能赶上一个深圳。
所以在这个层面上，惠州购房一定要慎重。这时候“距离”和便利性决定了地段房价的命运，在惠州能称得上有投资价值的，仅限于紧挨着深圳坪山区的惠阳部分区域。
尤其是高铁沿线和未来最靠谱可能开通的深圳14号线沿线，还有惠阳政府背书的核心地段。当然还有惠城区的金山湖地段，是本地人的价值中心，当然价格太高也要量力而行。
除此以外基本没有什么可能性了，尤其像大亚湾、惠东都是深坑。
当然现阶段在坪山工作的新深圳人，在这些地方买房是可选的。毕竟一脚油门就是2万元的价差。至于投资变现，可能要长远一些。因为由于粤港澳大湾区战略的推进，深圳把心思全放在了西面，只有等到西面发展饱和了，东面的坪山才可能迎来契机。这个时间，满打满算，起码得8年以上。
其次是珠海。珠海在港珠澳大桥开通后，狠狠吃了一波红利。吸收了全国各地而来的炒房客。当然这些炒房客也有自己的诉求，例如去澳门博彩，在当地养老。
极端的财富比例，将当地市场彻底撕裂了。例如紧邻澳门的横琴、拱北等区域，房价已经达到4万多每平米，而斗门和金湾才1万多。如此大的价差让整个市场变成了有钱人的游戏，当地人是根本接不动盘的。据我一个朋友讲，很多珠海本地年轻人被迫转移到了隔壁的中山买房。
所以没有底层刚需的接盘动力，这种炒作型市场并不看好。而且目前珠海的产业薄弱，高房价会像一堵高高的围墙，把外来年轻人拦截在外。而澳门给珠海的红利又有多少呢？这个恐怕大家心里都很清楚了。
然后是中山。说实话这些年的中山有些失落，隔壁的广州大哥一门心思把工作放在了佛山身上，让中山像是失宠的小弟。当然名气也不及珠海，自然对外地人的吸引力更是薄弱。
中山未来唯一可期的是深中通道的连接，因为中山的运营成本低，届时深圳会有产业战略转移到中山，随之而来会吸引到部分人口的流入。但是一桥之隔，受益也是有限的。利好的区域也仅仅是翠亨新区而已，其他的炒作性居高。而且中山北面的南沙板块是未来粤港澳大湾区的战略核心，刚起步又是一个虹吸人口的重要版图，对中山也是利空的。
至于粤港澳大湾区的肇庆和江门，上文也提及过，仅限于当地刚需买来自住。
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最后再说说目前粤港澳大湾区的市场行情。
由于前几年的去库存大周期，再加上大湾区的政策利好，楼市在疯狂炒作下，房价涨幅已经被深度透支。目前在政策的冰冻下已经进入休克周期。
房价整体稳定，没有发生大面积滑坡现象，但是像惠州、珠海、肇庆、江门这些城市由于前两年炒作太激进，目前已经高位横盘，房子有价无市。全凭限售政策关紧了闸口，否则炒房客的泄洪会对当地楼市砸开陨石坑。这是谁都不想看到的。
大湾区房价下一波涨势，唯一一条路只能是加速让广深双核城市的经济复苏，提高人均收入水平，把整体居民杠杆率降下来，这样才会继续加速吸引外来人口，逐步夯实房价基础。这个时间大概也在3-5年。
但是深圳一定等不了这么长时间。我之前在很多文章里叙述过深圳的现状。极端供需失衡会打破深圳的楼市周期。
数据显示，在2014-2018年的五年间，深圳常住人口增量达225万，新增住房供应仅约24万套，新增供应节奏根本追不上需求。
而在深圳城中村住房体量庞大，约510万套，占到总存量的近一半份额，容纳了约1500万人口，占实际总人口75%的份额，而这部分人群的居住环境有待改善，直接面临的就是住房问题。
当然深圳也想过办法，就是建立大量的保障房来满足中低收入人口的住房问题。但是深圳一开始从香港引进的招牌挂制度和不可夺得的土地面积，注定这个命题无法成立。
未来深圳房价只能在不断高涨的路上，愈行愈远。这个苗头，在今天已经悄悄出现了。
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