深圳楼市分析：刚需有点难

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正文3717字，预计阅读时间：13.12分钟

文丨子木

1

谁是第一

记得2015年时，一次行业内部讨论会，大家对于四大一线城市未来的房价趋势提出自己的看法。

那时候，所有人认为，中国内地房价最贵的城市永远是帝都北京。

20年前如此，20年后亦如此。

原因很简单。全国最好的教育在北京，最好的医疗也在北京。作为政治、科技、金融、文化等多个中心的存在，北京是我国资源之最，霸主地位不可撼动。

那时深圳房价也很强势，一波三折咄咄逼人，但对北京来说，还是骆驼与马的距离。有人总结为：北京是权贵中心，深圳是新贵中心。

然而5年后的今天，现实让人汗颜。

贝壳最新数据显示，深圳6月二手房挂牌房价高达63744元/平米，超越北京（61894元/平米），两者前后拉开2000元/平米的价差。

如果不考虑港澳地区，深圳房价已经登顶中国。

其实深圳房价的这项“成就”，在2019年下半年就已经实现了。那时深圳刚需不安的声音此起彼伏，当地面子挂不住，住建局对此还宣布了一条消息：

“价格不能反映市场真实情况，所以决定取消统计均价。”

然而取消均价后的深圳，并没有把风声压下来，反而一反常态，从此走上狂飙之路，即使是疫情，也没有拦住深圳房价上涨的步伐。

说实话，现在的深圳让所有搞楼市研究的迷路，房价再也不能用“惊讶”二字形容，反正就一个字——“涨”。

2

一反常态

深圳的房价增速到底有多快呢？

经历过深圳楼市大周期的人肯定深有感触。

十年时间，深圳从2010年的2万/平米，飙涨到当下的6.3万/平米，涨幅高达215%，平均一套百平米的房子，房价升值430万。

这就相当于，一个人什么都不用做，躺在床上一年可以赚43万，一天可以净赚1178元，这种暴富机会全世界都没有几个城市可以达到，也真正诠释了什么叫做”炒房致富”。

深圳这个地方，对资本的嗅觉极其灵敏。

究其缘由，主要是因为城市较新，人口结构非常年轻。人们来深圳，主要目的就是为了赚钱，所以这片土地上生活的居民，对财富的追逐是最渴望的。

自然而然，投机风气就折射到了楼市层面。

2009年，四万亿计划出炉，深圳货币宽松，信贷口子大开，深圳人冲进楼市接盘，房价从1.2万/平米开始狂飙，呈几何倍增长。

2014年四季度，深圳在连续下调房贷利率和货币宽松的环境下，开始触底反弹，紧接着2015年330调控放松，又一波浪潮爆发。

每一轮房价大涨，深圳总能领跑全国，带动着其他一线城市和二三四线城市上涨，久而久之，人们也把深圳作为全国楼市风向标。

就像现在，深圳房价一涨，全国刚需购房者就开始焦虑。

3

逆势上扬

最夸张的是近几年的“异常”。

从2015年开始，全国楼市疯狂2年后，四大一线城市意识到了房价过分上涨带来的弊端，于是2017年开始，全国出台政策打压。

北上广一夜入秋，其中北京最惨，二手房挂牌均价从7万多一平米跌到5.8万一平米，部分区域房价回调深度达到20～30%，上海更是一滩死水。

但深圳却又走出了独立的行情，短短平静，从2016年又开始“台阶式”上涨。而且在2019年下半年，全国调控最严的时期爆发出新的走势。

2019年11月11月，在全国购物狂欢的时刻。深圳突然宣布，取消豪宅税。那段时间大家也经历过，豪宅税取消，购房成本大减，业主开始坐地起价引发楼市恐慌，深圳房价火苗快速窜升。

一场大火直至烧到春节。

一个深圳读者对我说：“疫情出现，对全国来说很悲痛，但对深圳刚需购房者来说，反而是幸事，因为终于有机会，可以让房价停下来，等一等自己了。”

这句话听起来让人很不舒服，但从侧面可以看出，深圳房价对当地购房者造成的焦虑感，已经超越了疫情下对生命的敬畏。

然而，深圳房价再一次，让这位读者失望了。

4

逊色不少

说实话，疫情对深圳经济造成的影响还是比较严峻的，再加上2019年的大国摩擦，深圳的制造业、贸易相关的企业，难以维持。

数据显示，疫情期间全国42万家企业结束生命周期，深圳首当其冲。

在今年的4-5月份，深圳写字楼的空置率迎来“高光时刻”，据一当地朋友诉说，深圳福田有几处写字楼空置率高达50%。同时，受疫情影响，店铺转租广告单贴满各社区的广告栏。

与此同时，住宅市场的房租也在降价，数据显示，5月份深圳房租同比变化为-5.94%，有的区域的房租甚至下调1000元/月。

种种数据直指深圳经济迷途，逃离深圳的声音也此起彼伏。

然而深圳房价再一次证明了自己，什么刚需购买力，居民消费力等因素统统失灵，房价继续保持上涨势头。

前几天我去深圳考察市场，逛了一圈得出的第一个字，就是“贵”。

我在上文讲到，深圳取代北京，成为房价龙头，目前整体均价价差在2000元/平米左右。但实际上，深圳的核心区域的房价已经甩开了北京不少。

我们从贝壳挂牌的房价地图上对比，深圳的极值，福田的香蜜湖板块的房价目前已经达到了14.1万/平米。

譬如香蜜湖例如水榭花都、香域中央花园等盘房价已经达到19万/平米左右，前段时间还强制下架了一批20万/平米以上的房源。

但对于北京来讲，能达到20万/平米的房子，只有二环内的超级学区房。

深圳的产业核心南山区，房价均价也已经达到10.4万/平米，极值深圳湾片区18.5万/平米，科技园是12.7万/平米。

而相对应的北京产业核心，海淀区房价均价为8.3万/平米，极值中关村为11.1万/平米，上地西北旺仅是8万/平米左右。

这样一对比，一直站在神位上的老大哥北京真是逊色不少。

5

楼市现象

除了贵，现在的深圳楼市就是“闹”。

一线的深圳，二线的杭州，是房价炒作氛围最强的城市。再加上这两年限价盘频出，房价倒挂，彻底让投机者失去了理智。

记得前段时间疫情还没结束，深圳就出现了排队离婚、排队抢房乱象。核心区福田、南山的新盘已经没了，隔壁宝安区每出一个新盘，瞬间抢光。

在考察期间，特地参观了两个盘，这两个新盘双双创造了各自的“神奇记录”。

一个名叫海纳公馆，创下了深圳最低中签概率记录。这个楼盘很有意思，在6月17日对外公布，要卖5套房子。

没错，是5套。

其实这个楼盘去年已经卖完了，结果因为限价，开发商心里不平衡，偷偷藏了几套，和炒房客勾结套购房者“茶水费”，购房者需要多加70-100万天价茶水费，才能看房，买到买不到另说。

结果购房者忍无可忍，联名举报，后官方点名批评，才乖乖放出5套优质房源。

消息一出，1171批诚意客瞬间到场，挤爆售楼处，结果中签率还不到0.4269%。这些人揣着百万现金只能苦苦等待，连门都进不去。

与“天价茶水费”海纳公馆一起刷新记录的，还有同一天开盘的金融街华发·融御华府。

融御华府这个盘非常火，当初排队认筹还造成了交通堵塞，人们拿着小板凳连夜排队，困得不行了，还专门请人“代排”，一天150元。

融御华府火热的原因也是限价，放盘394套房，8998人认筹，中签率仅为4.38%，创造了深圳摇号人数最多的记录。

但这个盘依然陷入造假漩涡，在认筹名单中，有网友发现姓“麦”的认筹者有81个，而且有很多认筹者名字不同，但身份证后六位和后四位却丝毫未差。

网友吐槽，又发现一个“隐藏房源，和炒房客勾结，收取茶水费”的主儿。

这两个盘只是深圳楼市的冰山一角，也是限价时代的一个缩影。其背后的欺骗、造假、野蛮将成为十年后楼市笔记中痕迹最深的一课。

现在的深圳楼市，是实打实的卖房市场，购房者像待宰的山羊，拼命地奔跑，试图跳到对面的悬崖。

6

深圳的影响

到底是什么造成深圳楼市现在的样子，深圳房价未来究竟会走向何处？对全国其他城市的影响如何，这是研究深圳必然要挖掘到的信息。

在深圳生活一段时间后，应该都清楚，深圳房价独特的走势，是“地少人多，市场处于长期严重失衡”的必然结果。

这些年深圳为了产业的发展，住宅供应量远远不够。数据显示，2014-2018年，深圳人口增量是225万，但房子才增加了24万套，其中24万套中还包含了豪宅和人才保障房。

在此情况下，去年一波取消豪宅税，再加上今年的房贷利率下调和货币政策宽松，创造出了成千上万的购房需求，房价不涨才怪。

而且深圳还有一个很特殊的点，那就是相对其他一线城市，购房准入门槛很低。

在北京和上海，搞到户口没个三年五载根本下不来。而深圳，有人才引进政策，大学生落户只需要1-2个月就可以搞定，落户即可买房。

疫情还没有结束，深圳房价就开始逆势上扬，再加上近年来深圳的发展概念，又是中国经济特区，又是大湾区之最，又是先进示范区，前途无量。

全国各地“有钱人”看在眼里，记在心里，为了财富避险，纷纷加码加杠杆，以家庭投资的方式，让孩子落户深圳抢房。

一个城市房价的高度取决于这个城市的平均财富状况。

深圳就是这样，不单是广东省的深圳，更是全国购房者买起来的深圳。全国人口和热钱的持续涌入，让深圳房价成为「不跌的神话」。

在这点上，北京都汗颜，更何况其他城市。所以那些看到深圳房价上涨，就开始焦虑，拼命跑到自家楼下售楼处抢房的人，醒一醒吧。

这股热风只能局部打转，吹不过去的。

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