再说一次，“混居房”购买要小心！

每一个睿智的灵魂

都关注了「子木聊房」

文/内幕君

不久前，杭州滨江翡翠江南的业主得知，自家小区将住进1300户租客。对此他们很不开心。

业主说当初买房时知道的是，翡翠江南的自持套数为467套。这些自持房源交房后会对外出租，他们是知道的。

下个月要交房了，开发商贴出招租公告，以单间的形式出租，共计1300间左右，这是他们事先不知道的。大家计算了一下发现：

凭空多出800户流动性强的邻居。

也就是说，小区环境要被更多人共享了。不开心的业主们让物业给个解释，要求“承诺保障小区业主居住环境”。据说，对方没给承诺并拒绝沟通。

这下业主们更不开心了，只好相约去滨江总部要说法。11月18日，不少杭州媒体报道了这起维权事件。

有人说业主不厚道，买房时就知道有公租房存在，现在来维权不妥。但业主表示：

当初可没说是群租房、月租房。

一时间，讲不清是谁不讲武德。

1

杭州翡翠江南业主们特别不开心的那几天，郑州有一群人，也因为“商品房”与“公租房”共存引发的问题不开心。

这回站出来表示“宝宝心里苦”的是租客。

郑州永威枫香庭西苑，业主自费在小区内装上一道铁门，用来隔开商品房与公租房。门装上后，公租房住户无法正常进出，只能走地下室。

11月5日，有租户把这个问题通过人民网的《领导留言板》，投诉给郑州市长，求官方关注。

大约一周后，河南电视台都市频道的记者去走访调查。现场采访时，两边的住户正隔着铁门对骂。公租房这头，一个银发大爷对记者说：

（门）那边是富人，我们是穷人，绿地都不让我们过。

大门不让走，要走地下室，这让一个大妈很不满：我们不愿意让别人践踏我们的尊严！

公租房住户觉得，自个交的物业费和商品房一样，都是两块八，却不能享受同等条件，十分不公平。

公有公的委屈，婆也有婆的苦楚。

商品房业主不解：我们花上百万买房，出了一大笔公摊费，凭什么要把绿化和设施共享给公租房住户？一个女业主打了个比方说：

飞机高铁还分二等座、商务舱、头等舱呢，他们每个月交几百块(物业费）就要享受这种绿化（不合理）。

常识口水战之后，双方又搬出法律依据再度交锋。

租户拿出郑州市保障性住房中心发出的，要求永威置业拆除围墙和铁门的整改文件，理由之一是规划时没有围墙和铁门，规划后私自建属于违规。商品房业主秀出《物权法》，说建筑区划内绿地、公用设施属于业主共有，而租户不是业主。

因为他们没有房产证。

租户也不示弱，河南电视台民生频道去采访时，一个大妈说了：

国家政策让俺住上这房的。

郑州市保障住房中心新闻发言人表示，小区公租房是政府买的，花的钱和商品房一样。既然是政府购买产权让他们租住，人家就有权享受小区各种配套设施。

2

狗蛋说，这就很尴尬了。

业主有物权法傍身保障权益，租户也有一把“尚方宝剑”在手，那就是国家层面一直在提倡租售同权。

三年多前，住建部首次提出将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

此后，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、郑州等12个城市，被选为首批开展住房租赁试点城市。

在这样的背景下，包括试点城市在内的不少地方，都开始要求出让地块配建公租房或开发商自持一部分，这些自持房源将来也基本是对外出租。于是商品房里混公租房成为一种新常态。

本来吧，“租购并举”政策的制定，初衷是好的，为了“人人有房住”。但它无可避免地引发了新问题。

理想是美好的，现实是矛盾的。

一部分人砸锅卖铁花几百万甚至上千万购房，一部分人每月几百几千的租金租房，要让这两拨人享受同权，像教育资源更加均等分配这种宏观点的“同权”阻力倒是小些，毕竟教育花的钱没直接从大家口袋掏，但落到微观层面，比如享受同样的小区内部配套，花钱多的那方立马就觉得肉疼，然后心理不平衡。冲突对立的隐患也就埋下了。

有人会说，可以分开管理嘛，眼不见心不乱。

狗蛋表示，这不符合主流价值观。

本来提倡“租售同权”就是要扭转大家的置业观念：可以租不一定要买。一旦分开管理，不区别对待还好，如果区别对待那等于歧视“租户”，反而会适得其反，更让大家觉得，还是买房好。

北京、深圳等城市曾明文规定，禁止通过物理隔离，把商品房和保障性住房分割，为的就是消除歧视，实现你侬我侬、其乐融融的局面。

针对永威枫香庭“一道门”事件，有评论员说，“大家公平的公民身份被隔开了，好像买商品房就高人一等，一道门的负面效应太大，不应该泛滥开来。”

现实是，年初疫情爆发时，北京、杭州、西安等城市出现“劝返”租客的现象，一些小区以防患疫情为由，把“租客”通通挡在了大门外。没有房产证只能门外吹风，这时候大家不得不承认：

租售同权的心里路程还很长。

3

上有政策，下有两类需求不同的顾客，夹在中间的开发商有点难。

按照郑州永威枫香庭西苑业主的说法，物业承诺两边分开管理，默许他们装门。

而租户拿着“整改文件”要求永威落实拆门。双方势如水火，永威说自己不是执法部门，无权拆除那道门，还弱弱地表示：

我们也不知道该怎么办了。

把两种置业诉求不一样的群体放在一起，着实让开发商头疼。

十几年前，大家就讨论过“混居”可能引发的负面效应。

当时的背景是，包括北京在内的一些城市搞试验，开始在商品房中配建廉租房和经济适用房，说这样做可以防止“贫民集中区”出现。当时的这种模式被称作“贫富混居”。

其中，兰州“混居”最引人注目。当时全国主流媒体都报道过这样的话题：

兰州推行“贫富混居”，特困户有机会住进“富人区”。

为了不让贫困户被"边缘化“，兰州反复权衡后，决定在商住小区配建外观一致的廉租房、经适房，并把这些房子提供给低收入人群。兰州政府说这样的目的是：

让贫困户在邻居的积极影响和帮助下脱贫致富。

另一方面，不会让某一层次的人全部集聚在一起，更有利于社会和谐稳定。

兰州政府“扶上马又送一程”的初心很好，但“先富带后富，共奔小康路”不是住一起就能实现得了的。狗蛋说，如果住得近就能近富者富，那把富豪们打散平均分配安插在各个角落就行了，哪还需要辛辛苦苦“授渔”扶贫。

有兰州的开发商表示，根本凑不到一起去，因为这是两类完全不同的消费群体。买商品房的人，要的是“优房住”；而廉租房是为低收入群体提供一个住处，要的是“有房住”。

在他们看来，不能什么都追求“平均”。如果把握不好，出发点好的政策也可能成为社会矛盾的根源。

那时候有专家指出，保障性住房建设是政府的事，不应该交给开发商。从全国范围来看，搞保障性住房工程，地方政府基本是双管齐下，自己盖，同时让开发商配建。

从配建经适房、廉租房，再到现在“自持”盖公租房，这么多年来，屡受大家吐槽的开发商，暗暗发挥着“一块砖”的精神：

哪里需要往哪搬。

4

面临不断演变的“混居”难题，开发商依然没太多办法。

更棘手的是，如今的房价是10年前的数倍，这无疑将加剧买房人在面对“混居”时的心理失衡。

一二线城市核心区域的地价，大几万起，一旦建成入市，基本都是豪宅盘。狗蛋说，他不敢想象豪宅配建公租房的样子。

我告诉他，目前杭州最贵的新房，一平卖7万的仁恒滨江园，也配建了一栋公租房。

去年11月，杭州另一个豪宅项目中海御道，商品房业主和公租房住户也闹掰了。小区为公租房启用了“北门”，原本的“南门”分时段开放，变相把两个群体隔开了。但公租房的住户不乐意了，因为经北门回家，要路过一个公厕。

2017年3月杭州土拍施行“竞自持比例”以来，全市截至目前出让了130多宗涉及“自持”的地块，这些自持房源正在陆续流入租赁市场。

这意味着，上百个“自持”项目，未来也可能面临同一个问题：

业主要求保障居住环境。

保障不了业主的权益是失职，要人回家走地下室或者经过厕所是失理，都是不讲武德。

又到了考验开发商智商的时候。

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