和房地产巨头们的一次对话
上一篇《孙宏斌和他的融创帝国，到底有多危险？》写完后，如果你是孙宏斌，面对资金极为紧张的局面，会怎么办？
坐在茶馆里，我估计孙宏斌会大笑：“我有什么可担心的，天塌下来有杨国强顶着！”
碧桂园杨国强？理由？
理由嘛，当然有。孙宏斌摊开一只手，里面有张纸。“请看碧桂园的资产负债表，根据2019年半年报，碧桂园的现金（及现金等价物）是2083.22亿元，很多是吧？比我融创的多一倍。但是，碧桂园的应付账款及票据是5614.36亿，是我的五倍，短期借款787.60亿，比我稍微少一点。但是综合来看，他手里的2000亿现金怎么应付这些还款？尤其是还不到应付账款的一半！所以，别看我现在很困难，老杨比我困难多了！”
“不会吧？是不是碧桂园的应付账款始终很多呢？”我疑惑道。
“哈哈哈哈！非得逼我给你拿出详细数据？好吧！”孙宏斌又拿出一张表，“这是最近几年碧桂园的营收、现金和应付账款的情况。”
“看仔细了！2015年碧桂园的现金只有应付账款的一半了，可见资金紧张到什么程度。再看看2019年上半年，营收只有去年的一半稍多，今年上半年的营收同比增速更是只有5%，这太糟糕了，而融创毕竟还有65%的增长。想想过去三年的调控，碧桂园明后年的销售恐怕更加堪忧。更重要的是，过去五年，碧桂园的营收增加了大约三倍，现金增加了五倍，但是应付账款却膨胀了七倍！尤其是今年上半年，在销售疲软的情况下，现金比去年年底少了200亿，但是应付账款却多了600亿。”
我倒吸一口凉气。看来，碧桂园的资金是比融创紧张得多。“怪不得有网友爆料说，九月份碧桂园在桂林降价销售，被桂林新区点名批评，说它‘恶性扰乱市场，恶意降低抛售’，而且桂林住建局对桂林新区的所有碧桂园项目全部暂缓备案，也就是不让它销售了。”
“这就是资金紧张的明证。”孙宏斌悠闲地喝了口茶，继续说：“因为房企售价都要听各地方ZF的，谁降价就处罚谁，这是不成文的规矩。碧桂园不可能不知道，但它仍然降价销售，说明为了卖房已经不顾一切了。”
“为什么碧桂园的资金这么紧张呢？”我虚心问道。
“为什么？马来西亚的‘森林城市’项目知道吗？几十平方公里，据说要投资1000亿美元。虽然现在不可能投这么多，但是扔进去2000亿人民币倒是很有可能的。但是这个项目……嘿嘿，具体细节就不说了，你可以去问杨老板，反正碧桂园比我困难得多。现在来看，当初我入股乐视确实很疯狂，但和杨老板的‘森林城市’相比，毛毛雨啦！”
“你可以想想，如果碧桂园比融创先出问题，我是不是就相对安全了？”孙宏斌笑道。
“有道理！但我还是得找机会问问杨老板，碧桂园是不是真的很危险。”
“危险个鸟！”门外传来杨国强洪亮的声音，“你们说的我都听见了，但我有什么可担心的，天塌下来有许家印顶着！”
话音未落，一副建筑包工头打扮的杨国强已经入座，和西装革履的孙宏斌形成鲜明对照。虽然他已经60多岁，但仍然一脸豪气。
孙老板和我略显尴尬。但我还是忍不住问道：“恒大许家印？理由？”
“理由嘛，当然有。”杨国强摊开一只手，“请看恒大的资产负债表，根据2019年半年报，恒大的现金（及现金等价物）是2068.33亿元，很多是吧？和我差不多是吧？但是，恒大的应付账款及票据是6411.46亿，短期借款3758.45亿，加起来都快一万亿了！所以老许比我困难多了！”
他喝了一口茶，又掏出一张纸，“这是最近几年恒大的营收、现金和应付账款的情况，你仔细看看。”
“看仔细了！2015年恒大的资金已经很紧张了，这几年更糟糕。尤其是2018年，现金少了将近300亿，但是应付账款却增加了1600亿，达到5543亿。今年上半年更糟糕，营收2269亿看起来很多是吧？毕竟现在它和我碧桂园是房地产行业的前两名，但是去年上半年的营收是3003亿，表里没写，所以今年上半年，恒大的营收同比下降了25%！25%啊兄弟，在这种情况下，应付账款增加了将近900亿，现金也莫名其妙地增加了800亿，这说明恒大在尽量延迟兑付，也要囤积现金！”
“你再看看恒大的现金，2015年底是1030亿元，2019年半年报是2068亿元，只增加了一倍，但是它的应付账款却是之前的三倍多。你是大学生，你说，恒大资金紧张不？”老杨头越说越起劲，吐沫星子都快喷我脸上了。
我心有不甘，问道：“杨总，碧桂园最近发债的利率是多少？”
“债券利率？哈哈，你算是挠到我的痒处了。我告诉你，碧桂园的发债利率一点都不高！比如，今年4月2日刚结束的一笔发债，发行规模为人民币5.9亿元，票面利率为5.03%。8月13日的2019年第二期公司债券在上交所发行，发行规模为22.1亿元，票面利率也就5.14%。这个利率比融创如何？低不少吧，孙老板？”
孙宏斌脸上一阵青红，正要说话，杨国强却不等他回答，继续说道：“我们再看看恒大，2018年10月31日，恒大发行18亿美元债券，其中，5.9亿规模的5年期债券，利率高达13.75%，是去年亚洲垃圾级债券发行人中最高的。十几天后，也就是11月19日，恒大子公司景程又增发了利率11%的10亿美元优先票据。今年人民币已经贬值了好几个点，这些将近30亿美元的债券，几年后恒大要多付出多少人民币？现在还不好说，但是连利息带贬值损失，估计要多付50亿吧？这是最保守的估计。另外，2019年5月7日，恒大在上交所发行2019年度第一期公司债券，总规模200亿元，其中，150亿元的票面利率6.27%，50亿元的票面利率6.80%。所以，恒大债券的规模比我们大得多，利率也比我们高。”
“听说”，杨国强压低声音，“恒大底下对散户发行的私募，利率都在10%以上了，而且两年前就是这样。所以说啊，”他顿了一下，声音再次高亢：“我有什么可担心的，天塌下来有许家印顶着！”
“可是……”，我正要开口问他关于桂林降价和马来西亚森林城市的事，突然，门外传来了一阵更洪亮的声音：“谁在说我？我有什么可担心的，天塌下来有一大群小地产商顶着！”
话音未落，一副休闲打扮的许家印，大步走了进来。
热闹！现在杨国强、许家印、孙宏斌三个大佬都齐了。
“哎哟，老许来了！”杨国强为掩尴尬，以攻为守，笑道：“咱们三个，你和老孙有个共同点，就是都和贾跃亭合作过。老孙现在已经亏了210多亿，还在舔伤口呢。你和贾会计合作汽车的事，现在亏多少了？”
许家印脸上一阵青红，大手一挥：“说他干什么，恒大投资体育产业，搞汽车，还有其他很多事，都不必说。我刚才听见有人说恒大资金紧张，咱们还是说房地产。我承认恒大的资金比较紧张，但是你们也都好不到哪儿去。”他从兜里掏出一张纸，往桌上一拍，“好好看看，今年你们碧桂园裁员将近一万五千人，雄踞地产榜首啊！”
“碧桂园的员工一共才十几万，半年干掉一万五千人，超过10%了吧？你们的动作倒是好快。”看到裁员榜上没有自己，孙宏斌顿感轻松：“反正你和徐老板都在我前面，我不担心。”
杨国强的声音明显软了：“那不叫裁员，那叫优化，都是正常离职，我们没发出裁员通知。”
“没发出裁员通知就不叫裁员吗？”许家印不依不饶，“虽然我们恒大在榜上排第二，也优化了三千人，但是我们规模大啊！应该仅次于你们。相比之下，龙湖集团、富力集团也优化了几千人，这可就厉害了！拿重庆的龙湖来说，”许家印顿了顿，喝了一口茶，“根据2019年半年报，龙湖的营收是385.70亿，土地储备7000万平米，比我们都差不少，但也是行业前十名的水平，很厉害吧！吴亚军的发展速度一点都不比我们慢。可惜萝卜快了不洗泥，今年频繁爆发各地业主维权事件，可以和你们碧桂园一比高下了，哈哈！”
“还有富力，就是和你一起收购王健林资产的那个。”许家印指着孙宏斌：“两年前富力老板李思廉和张力疯狂砍价，砍得王健林当场摔杯子，最后富力以六折的价钱，199亿买走了王老板77家酒店，好像占了大便宜。但是之后好像中了邪，2018年融资次数多达26次，而且很多都是7%以上的高息，今年也发债了。根据2019年中报，富力的负债总额高达3340.46亿，而半年前还是2963.33亿，暴增500亿！但是它的营收增加了吗？根本没有，这两年停滞不前，已经跌出了房地产二十强。”
“泰禾集团、新城控股、花样年，这些公司也都很麻烦。2019年8月，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比下降3%。今年上半年，房企的平均融资成本为6.96%，其中4月的融资成本位列上半年之首，为7.59%。从房企本身来看，有个别小型房企融资成本高达15%。融资太难，成本也太高，加上销售滑坡，从今年年初到7月，已经有274家房地产公司破产了。”
“形势的确很严峻，但我前面还有一大堆中小开发商呢。现在他们纷纷破产倒闭，留下一大堆坏账，烂尾楼和待岗的一大堆，你们觉得ZF会不管？”
“不过，”孙宏斌接茬儿，“这些破产的企业，大多是三四线城市没什么名气的中小开发商，巨头们还一个没倒呢。”他看着许家印和杨国强，目光逐渐露出贪婪。
“你不用看我，说不定有人正盯着你呢。”杨国强说。
“The big brother is watching you.”许家印拽了句英语。
“哈哈！”孙宏斌又豪爽地笑了，“许老板，我这里有一条消息，你看看。”他把手机递给许家印，手机上的一条消息格外醒目。
杨国强也把头凑了过来。看完笑道：“老许啊老许，你把精装修的房子卖毛坯价，等于变相降价20%到30%啊。这次十一黄金周如果真能斩获600亿，确实可以缓解资金紧张的局面。你这招很高明，以后房企卖房的价格貌似没变，但是送精装修，等于大幅降价。如果各家房企都这么干，还可以送更多东西，比如孩子学费、出国游，总之名义价格不降，但实际价格会大幅降低。房企卖房送福利的比赛，开始了。这种拼刺刀，小房企肯定吃不消。不过说不定地方ZF又会干预。”
“许老板，这是真的吗？”我问道。
许家印不置可否。沉默了一会儿，说道：“这几年的事情，大家都看到了。作为房地产老板，我们有几个没想到。”
说到这里，我正襟危坐，静静地听他继续。
“第一，以往的调控最多两年，但是自2016年国庆开始的这轮调控已经三年了，至今没有结束的迹象。这是第一个没想到。我们步子迈得太快，确实扯到蛋了，这是很多房企的问题。”
“第二，这两年国内外形势的变化，没想到。不是没有人想到，有高人早就想到了，一步步的推演，趋势就在那里。但是，总之，事情很大很复杂，不多说了。”
“第三，现在房企确实很困难，高杠杆房企最怕的就是不能低息借款，现在还在融资端对房地产进行控制。从融资端进行控制，去年最严厉，今年春季好一点，但是夏天以来又严厉了，没想到。”
“第四，我们当然害怕销售不畅，那样资金链就断了。但是，我们困难，难道别的行业就好吗？你看看汽车行业，看看手机，再看看总体经济形势……房地产牵涉到一百多个行业，难道国家真的不再使用房地产这把夜壶了？”
“房企资金紧张，不能低息借款，必然一方面要拼命卖房获得现金，一方面要减少拿地，甚至倒闭一大批，现在已经开始了。作为一个趋势的起步，现在肯定可以控制房价。”
“但是一两年以后，可卖的房子少了，尤其是在一二线城市，新房供给如果大幅减少，加上M2越来越多，两年以后，房价会不会复制今年猪肉的走势？”许家印把头转向杨、孙二老板，用探寻的眼光看着他们。
大家似乎都很迷茫。
我又想起马云说的了：
今天会很残酷，明天会更残酷，后天会很美好，但大部分人会死在明天晚上。
“车到山前必有路，还有很多变数……”杨国强说道。
他刚想继续，突然门外一阵嘈杂。只见吴亚军、李思廉冲了进来，后面跟着一大堆中小房地产老板。这些老板的身后，又有一大群银行工作人员，他们衣服不整，头发散乱，高喊着“赶紧还钱！”，冲向一个个老板。
“咣当”一声，茶杯摔在了地上，我醒了。
愿中国房地产健康发展，经济健康发展，祝愿祖国繁荣。