恒大39栋大楼即将被炸？！---- 海南海花岛的前世今生

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坐落于海南西部的海花岛由三座岛屿组成，中间一座形似莲花，因此又叫莲花岛。三岛距离海岸约600米，总跨度约6.8公里。位于儋州市排浦港与洋浦港之间，毗邻国家级洋浦经济开发区，临近东坡书院、千年古盐田、鹭鸶天堂、石花水洞等著名景点，是一片风水宝地。

但是，海花岛在2013年以前并不存在，是恒大耗费巨资填海造地，准备一展宏图，这才有了海花岛。

事情可以从2008年说起。早在2008年4月，国务院就批准海南建设成“国际旅游岛”。国际旅游岛的内涵可以总结成九个字：

免签证，零关税，放航权。

海南也以国务院的批复为契机，打算充分发挥特区体制、政策优势，加速海南建设。地方战略是“大企业进入，大项目带动”。自此，各种地方政策频出，国家和世界各路大企业的CEO往返海南，紧密洽谈，显示出蒸蒸日上的热烈气氛。

不巧的是，08年夏秋爆发了全球金融危机，股市和经济正在遭遇重大挫折。但在当年11月，我国及时推出了“四万亿”，旋即又开始了新一轮大建设。到了2009年，全国蒸蒸日上、百舸争流的气象又回来了。

正是在这种大背景下，恒大也咸鱼翻身，渡过了08年的危机。

缓过气的许家印，也盯上了海南这块地方。

许家印做事一贯大手笔。经过高人指点，他很看好海花岛这块浅海。于是在2009年，恒大开始了项目调研。许家印打算学习国外经验，也搞一个巨大的人工岛项目，把它做成海南的拳头产品。

自此，恒大广泛调研了迪拜棕榈岛、荷兰弗莱福兰岛等全球著名填海旅游项目，开始对海花岛进行构思、规划和设计，仅仅调研报告就有3000多份，并按照国家各项法规要求进行报批。到了2012年，恒大已先后取得了国务院的海洋功能区划批复、国家海洋局的区域建设用海规划批复、用海规划海洋环境审查批复，2013年又取得填海指标批复。

至此，战略调研和宏观上的报批都已完成，下面就要大干快上了。

恒大对这个项目下了超级血本，打算投资1600亿。于是在2013-2015年，项目进入了填海和“招拍挂”阶段。并陆续通过“招拍挂”取得土地使用权。

2015年，恒大已经完成填海，三座人工岛初步成型。2015年12月28日， 海花岛举行“全球开盘盛典”，当日就创了三项世界之最：开盘当天成交额最高（122.05亿元），销售面积最高（136万平米），到访人数最高（10万）。

何其高光！

如此巨大的项目和高规格的批复，当然早已纳入了儋州市的城市总体规划。

按照恒大的构思，海花岛包括以下重点项目：

1、童世界，占地32.5万平米。根据恒大的宣传，是“填补世界空白的全室内主题乐园”，专为2-15岁的少年儿童打造，全球规模最大。

2、水上王国，占地11万平米。是中国首个海岛雪山主题水上乐园，共18个游乐项目，是全球“罕有的”设置了全景观光索道缆车的水乐园。

3、海洋乐园，占地13万平米。是全天候、全季节、室内外结合的中国奇幻、互动体验式的海洋主题乐园。

4、按五星级标准打造的欧堡酒店，拥有5121间客房，是全世界客房数量最多的单体酒店，可容纳万名游客同时入住。

5、希尔顿双塔酒店，是海花岛的地标建筑，孪生双塔设计。

此外，还有别墅酒店、影视酒店、五国温泉城、运动健身中心、国际会议中心、国际会展中心、国际购物中心、风情饮食街、风情商业街、博物馆、大剧院、娱乐中心、影视基地……等诸多项目，每一个不建个几万甚至十几万、二十几万平方米，都不好意思跟人打招呼。

上述每个都是大型项目，合在一起放在海花岛上，可谓世界罕见的超大型。三个岛屿的填海面积共8平方公里，最大能容纳20.5万人在此居住，总面积和建筑规模已经超过“世界第八大奇迹”的迪拜棕榈岛。其中，各种旅游与娱乐项目主要在中间的1号岛，也就是“莲花岛”，2、3号岛是生活居住区，原计划就是建住宅的。

这里顺便介绍一下迪拜的棕榈岛。它是世界上最闻名的人工岛项目，2001年开工，2010年建成。

棕榈岛上可以住六万居民，岛上有1. 2万栋私人住宅和一万套公寓，当然也有很多娱乐设施，号称世界第八大奇迹。

现在，恒大和许家印，要用一个公司的力量，超过它。棕榈岛用了140亿美元大约900亿人民币，而恒大要投资1600亿人民币。

截止到2021年底，恒大已经投资了

810亿

恒大的很多项目，在2020和2021年已经完成。恒大甚至还为此做了个网站hhd.evergrande.com/zh-cn/，还有相关的“海花岛”APP和公众号，可见下了多大的本。

海花岛的规模已经超越了棕榈岛，2021年8月份的一个实景视频有比较全面的介绍，气势磅礴：

从视频中可以看出，很多项目已经完成或接近完成了。

虽然已经建成的项目非常宏大，但现在只完成了一半。这和总投资1600亿但已经花了810亿，大致相符。

不过，网上有人把这个项目称为“世纪烂尾工程”。尤其是2020年以来，经济大环境更让很多人不看好。恒大建的很多住宅卖不出去，2020年的海花岛房价高达每平米两万，远远搞出周边地区。到了2020年底，一些房子已经不得不降到了1.6万元，仍然乏人问津。

实际上，在被越来越多的人称为“世纪烂尾工程”之前的2016年，海花岛就出问题了。

嗯？恒大为了搞这个超越“世界第八大奇迹”的超大型项目，事先肯定会拿到各种批文，怎么还"出事"了呢？

可惜，就是出事了。

2017年8月10日至9月10日，中央第四环境保护督察组对海南开展环境保护督察，海花岛被定性为“鼓了钱袋、毁了生态”。

几乎与此同时，海南省住建厅公开通报了2017上半年对全省施工工程质量的检查结果，共下发41份整改通知书，16份执法建议书。其中，恒大地产开发的中国海南海花岛2号岛二（三）期项目存在质量缺陷，限期一年整改。

整改就整改吧，提高质量也是必须的。正好也改善一下生态。

可是到了2018年8月8日，海南省海洋与渔业厅公布了《海南省贯彻落实国家海洋督查反馈意见整改方案》（以下简称《方案》），对多个地产项目提出了整改措施和整改期限，这里面又有海花岛。

嗯？这就奇怪了，恒大以前的许可证是怎么拿的？

各种许可证当然拿到了。但是现在《方案》中说，2013年，儋州市政府及海洋部门在海花岛项目用海审批过程中，未进行关联性审核，对恒大集团旗下5家子公司申请的36宗项目分三批进行确权，共批准填海783.57公顷。且批准用海面积均不超过27公顷，规避国务院审批。

这到底是怎么回事？

用大白话来说，恒大的每个子项目的用海面积都不超过27公顷，看起来是符合规范的。但是加起来却高达将近800公顷（8平方公里），而且项目之间挨得太近，明显就是一个大项目，这等于规避了国务院审批。

也就是说，恒大耍了小聪明。

高达1600亿元的超大项目，恒大居然想耍小聪明蒙混过关？是可忍孰不可忍。

从《方案》也可以看出，海南承认恒大取得了各项审批，但是政府“未进行关联性审核”。

重新说一下脉络：2017年中央环保督察组对海花岛项目提出了批评，与此同时海南省住建厅也说恒大的一些建筑质量有问题。然后又是各种挑毛病，总之，现在板子都打到了恒大身上。

于是，海花岛也就有了“违规围填海活动破坏海洋生态环境”、“近岸海域海水水质污染”等问题。

可是早在2012年，恒大已经取得了国务院海洋功能区划批复、国家海洋局的区域建设用海规划批复、用海规划海洋环境审查批复，2013年又取得填海指标批复，现在怎么办？

早知如此，恒大还会搞这个项目吗？

自2017年开始，海花岛每年都会因“涉嫌违法违规”，被海南住建厅通报。尤其是：禁止建设纯商品住宅。

且不说上面的各种违规，如果不能建纯商品住宅，恒大当初还会搞海花岛吗？

如此超庞大的旅游项目，如果没有足够数量的居民，旅游项目靠谁维持？需要每天多少客流才能产生利润？海南毕竟不是上海，海花岛也不是上海迪士尼，如果没有足够数量的本地常住居民，以后盈利绝无可能。

这个问题，恒大之前应该早就考虑到了。棕榈岛上也有1. 2万栋私人住宅和一万套公寓，而海花岛的规模比棕榈岛更大，没有数量足够的居民怎么行？所以恒大在规划海花岛时，规划了大约20万人的住宅。

但是现在，政府禁止海花岛进行纯商品住宅建设。

恒大怎么办？

海南省住建厅的意见是：

责令建设单位调整和丰富产品类型，增加旅游度假产品，并增加公共服务配套设施。同时，鼓励企业与业主签订分时度假协议，变住宅产品为准经营性产品。

海花岛上的旅游度假产品已经很多了，还要增加？业主也不能常住，要把住宅变成“准经营性产品”，也就是要不定期地租给别人，主要是游客喽。

这主意怎么样？

一万匹羊驼奔腾的草原，估计都没有许家印的脸绿吧。

恒大怎么办？

能怎么办？810亿已经投进去了，还能甩手吗？所以就是不断地整改，不断地协商。一个字，就是拖。

而且恒大2021年以来资金已经出问题了，负债1.97万亿，各种违约，没钱搞建设，海花岛的项目只能拖着。

政府当然不能忍。于是在2021年12月30日，海南省儋州市综合行政执法局发布《行政处罚（限期拆除）决定书》，责令恒大童世界集团旗下的儋州信恒旅游开发有限公司，在10日内自行拆除海花岛2号岛39栋违法建筑物。如逾期不拆除，执法局将依法组织拆除。

也就是说，在2020年1月10日前，恒大必须拆除2号岛上的39栋违法建筑物，否则执法局将依法组织拆除。

实际上，恒大之前已经取得了规划许可证。但后来没有通过环评，于是变成了违法取得了规划许可证。这些数量庞大的高耸建筑，也就变成了违法建筑。

这39栋房子在这里：

可以看出，这39栋房子在2号岛比较远的位置。这里的居民以后要到陆地，还得走比较远的路，所以一般来说必须有车。

自2018年以来，海花岛2号岛39栋楼已有不少业主认购。停工半年后，39栋楼的网签备案登记系统也被儋州市政府关闭，恒大海花岛公司，也与全部业主解除了328套购房协议。

儋州市发布了《决定书》之后，恒大立即和政府密切沟通。现在拆不拆还不好说。1月3日，儋州市政府相关部门负责人在接受媒体采访时也表示：“是否会在10日内对违规建筑执行拆除，还得看恒大方面的反应，目前暂不好判断。如果恒大申请行政复议的话，可能还有一段时间的流程要走。”

到底拆不拆呢？

老邓估计，拆是大概率事件。但未必是现在。

理由有二。

第一，海花岛的很多住宅建得又高又密，和莲花岛的档次完全不匹配，完全是赔钱的。

下图是住建局要拆的39栋楼。

可以看出，每栋大约25层，密密麻麻，停车位远远不够。但如果没有汽车，出行将十分不便。住户就算有车，停哪儿呢？就算是住宅，又有多少人真正居住，能为海花岛带来多少常住客流呢？

但由此可以看出，恒大想通过住宅收回成本、产生利润的心态是多么迫切，迫切到了已经不可能产生利润的程度。

据说恒大7万多套住宅已卖得七七八八了，真搞不清是谁买的。现在很多买主后悔，二手房想卖卖不出，想租也租不出去，人气很弱。

就算把剩下这39栋一共4000多套都卖掉，也就一共回收800亿左右，刚好够之前的投资，根本没利润。但恒大还要再投资800亿才算全部完成，所以注定是赔钱的。

第二，确实很丑陋。

因此，无论是否影响环境，这么一大堆住户稀少、状貌丑陋的房子，炸了也挺好。

笔者搞不明白恒大是怎么设计海花岛住宅的。按说那么多高大上的七星级项目都上了，却在两边搞一大堆水泥森林，实在是大煞风景。不仅对中心项目有严重的负面影响，而且这些庞大的水泥森林也挣不了钱。

所以，当初到底是否该上马这个项目呢？

这就说到海花岛这个项目本身了。

或许在2009-2012年，很多人对中国经济的未来还很乐观，尤其是经济发展和老龄化，将带来旅游经济的进一步发展。

但即便如此，搞海花岛这么个超大型项目，风险也很大。

因为海南毕竟是个经济不发达的小省，自然风光固然旖旎，但那些七星级的娱乐设施能有多少人玩呢？每年有多少人到海南旅游？他们会不会玩腻？别的省也在建设，风光也会越来越好，会不会出台类似项目，抢走海花岛的很多娱乐优势呢？

所以这个项目本身就很有问题。

但这符合许家印大开大合的风格。于是，海花岛也成了恒大无数烂尾工程中的一个，也是最大的一个。

而且，最近几年的形势大家也都看到了。所以恒大的这个项目，就算没有环评问题，也是一个巨大的赔钱项目，现在只不过让它赔得更快，还没建好就赔了而已，甚至恒大已经因为资金问题没钱建了。

这么一分析，39栋楼，拆不拆已经是个次要问题。迟早要拆，因为它已经烂尾了。

但是，话虽这么说，却不能不让人深思一个问题：

现在说恒大违建，破坏环境，把责任都推到恒大头上，合适吗？

也许，一切都没有发生，才是最好的结果。

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