物流费越高，沿海经济就越好 ---- 附苏州房事三则

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最近一个比较热门的财经消息是江苏205国道要收费了，消息传出热遍网络，因为人们觉得国道不应该收费。后来有人说当地“顶不住压力”又把收费站撤了，但其实没撤，还在收呢。

这里老邓给大家澄清两点事实：

1、早在2021年，西北一些国道已经开始收费了。江苏205国道并不是第一家收费的国道。只不过是在经济强省江苏，所以吸引眼球。

2、只要经过合法审批，国道是可以收费的。除高速公路外，一级公路连续50公里以上也可以收费。

我就是说两个事实，我当然希望收的越少越少，甚至不收费。众所周知，我们的公路物流成本基本上是世界第一了，就在于高速收费太贵。现在越来越多的国道也开始收费了，肯定会继续推高物流成本。

老邓身在苏州，我只知道一个基本道理：物流费越高，沿海经济就越好。

推理很简单。如果我们假设物流成本为零，就能把原材料运到综合成本最低的地方加工，比如我国中西部地区，那里人力便宜，还有煤炭等资源。

这时，全国各地的经济将逐渐拉平，沿海地区的优势没那么明显。

但如果假设物流成本无限高，或者非常高，那么产品只能在本地加工销售，因为异地产品运费太贵，毫无竞争力。

这种产品是有的。

比如水泥、饲料，本身很便宜，但很重，异地运输的成本很高。所以全国各地的水泥厂、饲料厂很多，各负责一块地区。

如果物流费越来越高，那么，越来越多的产品将具有水泥性质。

但是，现代经济毕竟还有规模效应。沿海地区、长江主干道不缺水，可以更好地发展现代工业和信息产业。所以物流费越高，沿海和长江、珠江流域的经济就越好。

主要是沿海，尤其是长江和珠江三角，因为这里既沿海又沿江，人口稠密，可以形成产业带，河运的成本又远低于陆运。尤其是长江，从入海口到南京、武汉等城市，太便利了。

所以要想发展中西部经济，必须大幅降低物流费。

可是现在降不了，反而在不断上升，（我手一摊），你说怎么办？

这只能然内地经济越来越差，而沿海经济越来越好哎。

那么，人口，也就继续向沿海地区流动。

说说苏州房事吧。

2

都知道最近几年房地产不好，苏州呢？

据我所知，苏州总体还挺好。

当然，最近出了陆家嘴起诉苏钢索赔百亿的事（请看《陆家嘴起诉苏钢集团 ---- 一个百亿巨坑是如何形成的》，这是目前网上讲得最详细、最精彩的一篇文章，我写起来费老劲了，可惜点击量不高），对苏州楼市有些影响，主要是苏州西北，因为苏钢在这个地区，苏州西北本来就不行。那地方都没什么人，请看《身为苏州人，谈谈陆家嘴和苏钢百亿大官司的事儿（多图）》（此文还谈了苏州楼市的大致情况），我亲自去拍了照，人很少。

但是苏州工业园区相当不错。

因为苏州自08年金融危机后，一直在考虑劳动力成本上升以后，苏州怎么发展的问题。我记得当时各个区的领导都很注意招商引资，园区尤其注意发展三个方向：生物医药、纳米技术和人工智能。

2009年就定下来了。

现在苏州（工业园区）的医药行业已经是全国第四，人工智能第六。

纳米第几我没查到，大概这几年不热了。但是凭借前面两项尤其是医药，苏州园区还是能撑起来的。

也不仅仅是园区，北边的相城区、南边的吴江、西边的高新区，都可以。

这几年，京东、百度、阿里、华为、甚至腾讯，都来苏州了。甚至有消息说阿里总部可能搬到苏州？我对这个不太相信，但各大信息公司确实已经在苏州投入了重兵。

据老邓所知，苏州几个主要区的领导和招商部门，在招商引资方面一直都很卖力。

所以这几年苏州热门地区的房价，或者下降不多，或者很坚挺。

房租也略有上升，大概比三年前上升了10%。

2

因为人口还是在流入苏州的，尤其是园区。

下面是一张园区独墅湖的景色，我拍的不好，请注意远处草地上有一些帐篷，那是人们野营的，大概有八、九顶。

这块绿地在树林后还有很大的面积，今年9月份天气凉快以后，周末这块大绿地上往往有三四百个帐篷。

我记得疫情以前，人多的时候顶多也就十几个帐篷，但现在经常几百个，显然说明人多了。

我在阳澄湖锻炼时，感觉游人也比过去多得多。过去阳澄湖哪儿有人啊， 但现在阳澄湖的很多地方都开始有拥挤的趋势了。

人多啊。

人多就能撑住房价。

3

今年苏州有个房企的销售额进入了苏州前三名，这个公司如果我不说，你们肯定想不到。它就是：

厦门象屿

象屿不是做物流的吗？是的，但是它也有房地产。

园区斜塘有个楼盘叫“天悦东方”，象屿的，里面166、195平米的洋房比较多，偏偏客户喜欢这些。靠着这些大户型，象屿今年的销售为苏州第三，把很多大房企都挤下去了。

现在（2023年11月中旬），它的一期大部分楼盘已经卖完：

大概象屿也没想到销售这么好，所以今年11月1日在这个楼盘旁边苏州又推出了一块地，象屿以溢价大约10%抢了下来，成了园区斜塘的新地王，楼面价28464元/平米。

象屿管理层的脑子是不是有点发热？我不知道，但今年苏州大户型卖得不错，很多比较偏的楼盘的大户型都卖得很好，象屿“天悦东方”的位置很好，大户型几乎都卖光了。

天悦东方的均价是4.6万，包括6000元/平米的精装修（当然实际上不可能有这么多），样板房看起来不错。

所以象屿拿下第二块地准备专做大户型，195平米、230多平米为主，还有更大的。容积率1.6。

我觉得象屿在苏州的成功也会给其他地产商提个醒：以后做大户型。

为什么大户型受欢迎？我以前说过，一二线城市的有钱人很多，可能绝对人数不多，比如只有几万十几万，但他们都需要大户型，也买得起，只是我国以前房地产商推的大户型太少了。而且有些人经过了这些年的积累，想改善住房，比如卖掉100平米出头的买200平米左右的。只是现在100平米左右的二手房不太好卖，影响了改善型需求。

我没买哈，也买不起，但我看着眼馋

我相信，只要国家不断放水，二手房市场应该会起来。

4

我家所在的小区，有一套205平米的复式最近卖掉了。

价格不高。原来的业主欠钱，被人揪着衣领子在小区里闹，我还见过。他的这套房成了法拍房，720万成交。

市场价在高峰时大约1100多万，现在最少也值个950万，可是他卖了个720万。

买家是个炒房的，把以前的装修、家具都扒了，花了几万块简装了一下，在二手房APP上挂820万。现在他变成了卖家。

挂了大半年卖不出去，他急了，降价几次到765万。

这几乎不赚钱，因为他这么着急卖房，一部分买房的钱可能是借的，每个月的利息受不了。

社会上有这种炒房的，盯着法拍房下手，简装一下再卖出去。一年做几单，每单挣个几十万就不得了。行情好的时候每年可以挣几百万。

不是鼓励大家炒法拍房哈，这里面陷阱很多，人家已经是专业了。

但是他这单，我判断几乎不挣钱。毕竟现在楼市没那么好，我们小区也有点年头了。

买家有老人和小孩，估计是想让孩子在这里上学的，760万成交，捡了个大便宜。

这里还有个例子：苏州相城区高铁新城，124平米的户型，毛坯，市场价大约270万，但是不久前有个家伙252万给卖了。

因为他缺钱。

现在很多低价卖房的都是因为缺钱，以前杠杆炒房，或者做生意亏了，资金压力大。偏偏市场不好，所以经常有大减价的房子。

我个人觉得在苏州还算可以的地段，如果能买到这种房子，应该还是赚了吧？

谁知道啊，今天就讲一些故事，物流啊，房价之类。大家可以在留言区谈谈自己所在城市的情况。

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