政策汇总｜中央财政3年402亿 支持住房租赁市场发展
2019年7月18日，财政部、住建部公示首批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市名单，名单如下（按行政区划序列排列）：北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。
由于重购轻租等原因，长期以来，房屋租赁市场受到的关注度始终不如买卖市场。但在“租购并举”的住房制度提出以来，这种情况已经有所改变，各个层面有关租赁市场的政策“红包”不断发放。
此次入围试点的16城中，都是部分人口净流入、租赁需求缺口大的一二线城市，租售比大多居全国前列，居民购房压力较大。按照安排，试点城市可以获得“直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级城市每年6亿元”的奖补资金支持， 此次公布的名单中有3个直辖市、11个省会城市以及2个计划单列市。也就是说，这16个城市每年获得的资金支持总额将达134亿元，试点示范期为三年，三年总计402亿。
01
2015-2019年
国家层面住房租赁市场政策汇总
发文时间：2015年1月
发文部门：住建部
《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》
主要内容：首次推出“租售并举”的概念， 建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变，支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场，也可以转成租赁型的养老地产、旅游地产等。积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点，支持从租赁市场筹集公共租赁房房源
发文时间：2015年11月
发文部门：国务院
《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》
主要内容：积极发展短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态：公寓首次纳入生活服务业。
发文时间：2016年6月
发文部门：国务院
《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》
主要内容: 指导思想为以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，发展目标：到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。
发文时间：2016年11月
发文部门：税务总局
《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》
主要内容：纳税人以长短租的形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税。
发文时间：2017年4月
发文部门：住建部
《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》
主要内容：鼓励开放商参与工业用地改造租赁用地，开展集体用地建设租赁用房试点，按年缴土地收益。
发文时间：2017年5月
发文部门：住建部
《住房租赁市场和销售市场管理条例》
主要内容：提出承租人可享受规定的基本公共服务，鼓励三年以上的长租。
发文时间：2017年5月
发文部门：住建部
《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》
主要内容：鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同：在租金、租期、承租人居住全力保障，双方权利义务等方面进行规范。
发文时间：2017年7月
发文部门：九部委
《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》
主要内容：支持相关国有企业转型为住房租赁企业，建设政府租赁交易服务信息平台，鼓励住房租赁国有企业闲置和低效利用的国有厂房、商办厂房等按规定改建为租赁住房，增加新建租赁住房供应。选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位，通过试点总结经验，形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国推广。
发文时间：2017年8月
发文部门：国土资源部、住建部
《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》
主要内容：通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
发文时间：2017年10月
《十九大报告》
主要内容：十九大报告提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
发文时间：2018年4月
发文部门：证监会、住建部
《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》
主要内容：明确开展住房租赁资产证券化的基本条件。优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。
积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。
发文时间：2018年9月
发文部门：中共中央、国务院
《关于完善促进消费体制机制 进一步激发居民消费潜力的若干意见》
主要内容：大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。总结推广住房租赁试点经验，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。
发文时间：2019年1月
发文部门：财政部、住建部
《公共租赁住房资产管理暂行办法》
主要内容：对公共租房项目中的住宅，以及配套的非住宅资产（公共用房、经营性用房、车位、设施设备用房等房屋建筑物）进行规范管理。
发文时间：2019年3月5日
相关部门：财政部
《关于2018年中央和地方预算执行情况与2019年中央和地方预算草案的报告》
相关内容： 加强基本住房保障。中央财政城镇保障性安居工程专项资金安排1433亿元，增长12.4%。严把棚改范围和标准，坚持将老城区脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。支持城镇公租房建设和老旧小区改造，开展住房租赁市场发展试点。
发文时间：2019年7月18日
发文部门：财政部、住建部
《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示》
主要内容：16城进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，名单如下（按行政区划序列排列）：北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。
02
对长租公寓的影响
发展租赁市场，除了增加租赁房源供应外，存量房源的整合也有赖于各类市场主体积极参与，一些企业运营的长租公寓就是其中之一。
相关报告显示，通过对典型公寓品牌的分析，人口流入量大、发展潜力大、租房需求旺盛的一线和强二线城市是长租公寓企业布局的重点。上海、北京等人口吸聚城市仍然是企业布局长租公寓的最热门城市。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于纳入租赁试点的城市，租赁市场发展的财政资金会更加到位，这有利于租赁市场的发展，包括租赁平台的建立和完善、租赁用地的供给、租客相关租赁权益的保障。财政支持包括财政补贴、税费减免等，相关试点后不排除在此类城市会推出一系列可供示范和借鉴的租赁住房范本，在财政补贴背景之下，有利于各类社会资本加快进入住房租赁市场，长租公寓发展有望往有规模效应的企业集聚。
业内人士指出，消费升级的背景下，年轻人越来越注重居住品质，政策也鼓励发展规范化的住宅租赁市场，这使得规模化、标准化经营的品牌“长租公寓”日益受到青睐，如同鲶鱼一般，搅动了整个住宅租赁市场。统计数据显示，超6成的毕业生在租房方式上期望选择整租，追求个人私密空间和居住品质。
发展租赁市场，存量房源的整合有赖于各类市场主体积极参与长租公寓的运营。但盈利难问题仍是困扰各类长租公寓运营商的首要问题，长租公寓投资周期长、成本高、盈利难的固有属性，使得轻资产、中资产、重资产等不同运营模式都面临着盈利模式的再优化。
相关报告显示，我国长租公寓行业还处于发展初期阶段，虽然政策扶持力度加大了，但市场环境的不确定性仍然较大，增强企业自生抵御风险能力尤为重要。
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