丁祖昱跨年演讲｜162页PPT流出 洞悉租赁市场&装修行业的未来

2019年12月31日，在上海新静安体育中心， “丁祖昱评楼市”年度发布会如约而至，盛大开幕。

从预见未来、相信未来、奔向未来，到今年的拥抱未来，丁祖昱用四个多小时，携带着滚烫的大数据，再次来到众人的面前，为现场五千名观众和全行业奉献了一场干货满满的思想盛宴。

下面我们就来关注一下本次发布会中与租赁市场相关的大数据和值得我们注意的行业数据。

一线租金贵3倍以上，租赁市场规模聚拢。

• 2019年16个住房租赁试点城市租金坪效情况显示，北京的租金坪效为＞90元/㎡/月，是重庆、济南、郑州、长沙、合肥、长春的4倍。

• 2019年16个住房租赁试点城市套均总价情况显示，北京的套均租金为＞5000元/月，是重庆等市的4倍。

• 2019年16个住房租赁试点城市租赁市场规模显示，一线和不同的二线之间规模价格差距非常大，京、沪市场规模是长沙、合肥的20倍，北、上、深租赁市场规模占16城总量的六成。

二线租金2000以下占5成，租赁市场差异巨大。

从消费者角度来看，一线城市3500元/月以下租金占比超4成，6000元/月以下租金占比达到7成。

二线城市2000元/月以下租金占比近5成，4000元/月以下租金占比达到8成。

三线城市1500元/月以下租金占比近4成，3000元/月以下租金占比接近9成。

租房都不愿去远郊，通勤最好60分钟以内。

从2019年上海各区、南京各区、无锡各区房源供应情况来看，租客租房都不愿意去远郊，北、上、深一线城市普遍可以忍受60分钟以内的通勤时间，还有可以忍受90分钟以上的，而三线城市60分钟以上几乎不能忍受。

180副租赁用地开工进度缓慢，尚且无一入市。

从2017年出现了租赁用地出让之后，全国总计供应租赁用地逾180幅土地，超过1000万平方米。

但是租赁用地开工进度缓慢，近8成尚未开工，至今无一项目上市提供租赁房源。

上海已开工项目较多，近三成，此外还有杭州、南京、广州、深圳已有一部分开工项目。

长租公寓行业洗牌，估值回到起点。

2019年的公寓估值出现了大滑坡，回到两年前的起点，这是租赁行业短暂的洗牌，也是它必须经历的价值回归的过程，对整个行业的健康发展有重要的意义。

从城市角度来说，经济和人口都会向一些城市靠拢。

第一个指标就是资源禀赋，如城市经济能力、人均购买力水平、人均GDP水平等等，在这一点上北、上、广、深、杭还是远远领先。

第二就是人口。目前常驻人口有13个城市已超过1000万，分别是上海、北京、广州、深圳、重庆、成都、杭州、武汉、东莞、天津、石家庄、西安、苏州，未来会有更多城市迈入特大城市。

2019年15个一二线城市二手住宅成交面积近1.3亿平方米，总成交金额近3.5万亿元，集中度达到了60%，一手房是50个城市达到60%，这表明二手房市场还有待于进一步发展，未来空间非常大。

2018-2019年二手房成交面积段以70㎡一下的最多，近35%，而在120㎡以下的占到近85%，二房、三方是主流，刚需仍是主导，改善型住房有提升空间。

2020-2029年的未来十年，商品房销售面积还有约150亿平方米。销售金额约150万亿元。

• 2020-2029年，十年报考及录取平均值保持增长，近900万。

• 近10年中国婚育年龄推迟，平均结婚年龄为28.5岁，平均生育年龄为32.5岁，平均购房年龄也相应推迟，从2010年的26.3岁，推迟到2019年29.5岁。北京的平均购房年龄为36.1岁。

• 25-29岁年龄层的人对租房结婚的接受度最高，占比67.8%。

• 中国来年人口技术庞大，占全球第一，截止至2018年，60岁以上人口有2.5亿，占总人口的17.9%。

• 未来十年，95后&00后将成为租赁需求助力，人数达到8000万。

• 蓝领群体基数庞大，市场潜力巨大，2018年第三大产业就业人口达到35937.8万人。

• 租赁需求越来越多元化，主要有校外租房，家庭陪读，季节性迁居，出差型旅居，家庭装修过渡居住等等。

◎ 预测一：既要“防上涨”又要“防下跌”

◎ 预测二：继续“放水”楼市不是受益者

◎ 预测三：行业规模、企业规模双见顶

◎ 预测四：深圳不会涨，长三角空间大

◎ 预测五：加速去库存，销售依赖渠道

◎ 预测六：拿地不急，全年都是“窗口期”

◎ 预测七：兼并收购“大鱼开始吃大鱼”

◎ 预测八：仍看好物业，但企业开始分化

◎ 预测九：租赁变天，还需寻找新模式

◎ 预测十：看好地产股：万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务

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