「装配式内装+租赁住房」的沪上标杆项目 全国领先实践

长宁区古北社区项目W040502单元E1-10地块，于2017年9月13日被上海地产（集团）有限公司以3.5669亿元竞得，由上海地产集团开发建设成为集团首批租赁住房项目，项目地处古北社区，周边交通和公共配套设施完善，不仅产业集聚，而且生活便利。本项目建设主体为两幢高层租赁住房，地上16层，地下2层，其中，地下2层规划为停车场，共计252个停车位，地上2层规划为配套商业用途，3层至16层则为租赁住宅，总套数达374户。项目采用建筑信息模型BIM技术建造建筑主体，并采用品宅的装配式内装解决方案进行室内装修，自2019年初开工建设以来，古北社区W040502单元E1-10地块租赁住房项目稳步推进，预计2021年8月进入竣工验收和交付使用阶段。

项目档案

▧ 项目名称：上海地产·城方古北社区

▧ 项目类型：租赁住房

▧ 室内设计：品宅·品装设计（PPD）

▧ 装配式内装应用范围：全屋

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上海品宅装饰科技有限公司作为国内领先的装配式内装解决方案提供商，为本项目提供装配式内装解决方案，确保项目以高环保、高效率、高颜值，打造出符合当下城市人才高品质、多样化居住需求的居住产品，为租赁住房提升产品力，提升租赁生活的居住体验。同时也为解决大城市人才居住问题的提供有益的经验和示范。

01

大开间可变户型，

打造全生命周期的百变户型

上海市住建委、市房管局、市规划资源局于2020年11月27日联合印发了《上海市租赁住房规划建设导则》（以下简称《导则》），定义了「租赁住房」指本市土地出让合同中，明确要求房地产开发企业自持用于市场化租赁的居住建筑。并对户型、面积、配套设施等各方面做出了明确的规范。

本项目以《导则》为依据，提供了5款不同面积的标准化租赁住房产品，从36㎡到78㎡不等，这种标准化的空间模块可以在一定程度上避免产生户型短板，满足多层次人群的住房需求。

▲5款标准化户型示意图

▲一整层的平面示意图

▲A户型客餐厅效果图

▲B户型客餐厅效果图

▲C户型卧室效果图

▲D户型客餐厅效果图

▲E户型客餐厅效果图

同时，考虑到租赁住房的居住人群以2年以上的长期居住为主，并且租售同权的政策逐步明确，所以更需要从全生命周期的产品角度去考虑。因此，基于建筑主体与内装修分离的装配式内装技术，则更符合灵活可变的居住空间的打造需求。

品宅打造的这5款产品均为大开间设计，空间内部的厨房、卫生间、套内房间之间的墙体都是非结构墙体，采用的是非砌筑的干式工法，本项目使用了两种装配式的隔墙系统，以达到不同层次的隔音需求。

非砌筑内隔墙—套内隔墙

由隔墙龙骨、隔音棉、石膏板、横向找平龙骨组成，适用于直接安装各类饰面墙板。

使用该产品可以实现轻松拆改，快速安装，不需要破坏原始的结构墙体，影响建筑的使用寿命，同时不会产生大量的建筑垃圾，龙骨等耐久性好的环保基材可以循环利用，有利于建筑垃圾减量化运动的推进。

非砌筑内隔墙—

三层隔音轻钢龙骨隔墙

由隔墙龙骨、石膏板、隔音棉、树脂垫块和横向找平龙骨组成，适用于直接安装各类饰面墙板。三层隔音构造约195mm厚，能提供超过50dB的隔声量。

作为卧室的隔墙，可以确保居住的私密性，营造静谧的休息环境，提升居住的品质感。

随着未来家庭结构的变化，家庭成员的增加，装配式的隔墙体系可以为后期的户型改变提供便利。

02

装配式内装与PC共同实现装配率目标，

让装配率结构更合理

我国装配式建筑市场正处于快速发展阶段，从中央到地方，全国20多个省市陆续出台对装配式建筑的大力扶持政策。以上海的政策为例，装配式建筑指标要求建筑单体预制率不低于40％或单体装配率不低于60％，在住宅项目中要实现40%的预制率是比较困难且不经济的，通过装配式内装与PC共同实现60%的装配率更经济、合理。

按照《上海市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则》，采用品宅的装配式内装解决方案，在内装部分理论上可以获得最高37.5%+的得分占比，37.5%是内装装配率的最高得分，而+是指在实际的结构预制率计算时，预制构件能够实现免粉刷而产生的加分系数，但这一点上并不会造成很大的分差。

实际上纯粹追求内装装配率得满分并不一定是项目最合适的选择，因为失去了许多经济性，技术性的放弃一些分值可以为不同的项目获得更好的经济效益。在本案的设计中，设计师们从项目实际情况出发，对内装装配率做出了合理的取舍和搭配，以获得最高的经济效益。

我们就以本案57㎡的C户型样板间的装配式内装技术应用为例，看一下该项目在装配式内装上的得分。

▲C户型样板间平面图

▲C户型样板间空载实景图

6项的装配率系数相加，系数总和为0.629，乘以内装系数0.5，最终内装部分可以获得31.45%的装配率得分。如果按照60%的装配率达标要求而言，建筑结构的PC率只需在30%-31%之间即可，这样的PC率要求不算太高也不算太低，但由于本项目是一个高层建筑，只是体量比较少，这样构建的重复率不会太高，因此PC率做到30%还是比较合理和容易的。因此采用内装与结构相组合的形式显然是一个更加经济与合理的解决方案。

03

装配式内装住宅：颜值品质双提升，环保舒适双保险

作为位于国际高度社区和国际高端人才聚集地——古北的一个项目，这个项目在居住品质上的要求也相对较高，才能适应在古北居住的精英人群的喜好和诉求。装配式内装除了可以通过技术的变革，让全生命周期的住宅可以轻松实现，让项目达标装配率目标更经济合理，更可以让居住者以租赁的方式，获得在这里居住的高品质的舒适生活。

以78m²的D户型为例：

01 

自然主义的简约风尚

全屋以灰白色、深浅木纹等自然清新的色彩肌理，演绎空间简洁温馨的韵律与基调，再辅以明黄色、海蓝色等高明度色彩的软装作为空间的点缀，使室内充满温度，又不乏亮点。

02

一体化的起居空间

E户型起居室采用的是玄关、餐厅、客厅一体化的空间设计，减少墙体和过道的面积，摒弃局促的封闭式设计，让有限的空间显得视线开阔。墙壁上还设有可移动的挂件线，可以根据自身喜好悬挂装饰画，满足个性化的审美需求，也不影响后期租客改变后的快速更换。

03 

休息工作皆宜的卧室空间

设计师以半包的墙面将卧室分割为两个区域——睡眠区与多功能区，主卧内还包含有独立卫浴空间。多功能区既可作为会客交流的空间，也可作为工作、学习的场所，同时还能满足健身、瑜伽等空间需求。

▲主卧

 ▲次卧

04

高效便利的厨卫空间

厨房采用的是装配式集成厨房，灰白色的大理石纹与深橡木色的搭配让整个厨房看起来更加干净整洁、富有质感。L型的设计充分利用了拐角位置，让有限的厨房空间更显宽敞，提高了空间利用率。大面积的橱柜能够充分满足基本的烹饪工具收纳需求。

卫生间同样采用的是品宅的集成卫生间系统，无论是主卧卫生间还是公用卫生间均采用干湿分离的设计，这样的设计方式不仅满足干净、健康要求，也不妨碍多人同时使用。

05

开放与封闭结合的全屋收纳

收纳系统是一个家轻松保持干净整洁的核心，依据就近收纳的原则，每个功能空间都配置了相应的收纳区域。全屋超过15%的占地面积被规划为收纳空间，并且极尽所能的打造垂直的收纳空间，就可以实现生活的极大便利，提高长久居住的舒适度。

装配式内装作为对传统装修深度变革的装修方式，不仅大大提升了建造的效率，为项目节约了时间成本、人工成本、材料成本等，也在更多维度上全面提升了空间的产品力，不管是居住空间还是商业办公空间，都实现了提质降本、科技创效、减人增效。

01

环保力提升

装配式内装采用轻钢龙骨结构体系，无醛基材和环保饰面材料，以品宅为例，品宅所采用的材料主要有4大类，竹木纤维板、硅酸钙复合板、轻钢龙骨、SPC地板，都是市面上品质成熟稳定的极致环保的材料，无毒无醛，即裝即住。

同时，由于无湿作业，无打磨粉尘，无现场废料，因此杜绝了传统装修行业普遍存在的空气污染、水污染、噪音污染及建筑垃圾等污染和浪费问题。对施工人员、邻居、用户来说都更加环保安全。

02

颜值力提升

装配式内装为用户提供基层材料的有限选择，以确保材料的环保和品质可控，但是和传统装修一样，可以提供丰富的饰面选择，涵盖单色、木纹、石纹、皮纹、布纹等等，搭配密拼、留缝、嵌入金属装饰线条等拼接方式和装饰配件，可以实现多种效果。相比传统的乳胶漆墙面显得更有质感，同时直线条的造型尤其适合打造现代简约风格的室内装修效果。同等装修标准下，装配式装修的产品可以呈现出更高级的效果，迅速提升产品的溢价能力。

03

品质力提升

工业化生产不仅带来了稳定的工艺取代不稳定的手艺的变革，同时也意味着品质的稳定性升级了，数字化生产导致各个部件部品的精准度更高，误差精准到毫米，损耗小。2-5年的传统装修工人差距很大，良莠不齐，但是2-5年的产业工人操作水平几乎是一样稳定的。

同时，工业化生产让出现质量问题的产品可实现源头追溯，治理问题根源，杜绝再次发生。

此次，上海地产古北社区项目携手品宅进行的装配化租赁住房实践，通过打造出高环保、高效率、高品质的租赁住房产品，为国内一线城市树立了示范性的标杆。随着未来政策的持续推动，装配式内装将继续与装配式建筑一体化发展，通过技术研发和产品迭代，持续推动装配式内装技术的创新发展，赋能租赁住房市场的高效优质发展，为国内建筑装饰行业的转型升级贡献自己的力量。

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上海品宅装饰科技有限公司成立于2015年，是行业领先的装配式装修解决方案提供商。

专注于装配式内装的技术研发和部品生产，已累计获取近60项专利、10余项软件著作权，并获批国家高新技术企业。参编多项政府及行业标准，品宅装配式研发基地与集成卫浴系统荣获上海市装配式建筑示范项目。

品宅拥有强大的研发设计与供应链集成能力，自主研发了CARR®卡瑞V3.0装配式内装产品体系，并建立了智慧化供应链系统，为开发商、运营商提供装配式内装设计顾问咨询服务、内装EPC服务，及装配式内装部品供应服务。

品宅生态链下设4个业务单元，包括专注地产科技精装设计的PPD·品装设计，提供建筑装修装饰施工服务的JD集栋装饰工程，服务C端客户的装配式内装家装品牌EASBLE艾森伯，以及办公室模块化精装服务品牌一站美办。构建起了从设计到施工，从工装到家装的全场景服务能力。

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