建好了却不能卖，武汉数千套商改住房屋“困”在文件中
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当初是因为政府要买，企业才建的房子，那后来政府不买了，企业自己卖可以吗？
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文｜张倩
编辑｜朱弢
“既然政府无力回购，企业的要求也很简单，允许它们自己对外销售就好。”赵敏（化名）说。
赵敏口中待售的对象，是一个拥有1000多套住宅的小区，货值近20亿元。对于这个项目的前世今生，赵敏十分了解。
3月下旬的一天，赵敏和《财经》记者再次来到“碧桂园·优璞城”小区。这里紧邻武汉市东风大道高架桥三环线的出口位置，与周边稍显破败的街边门脸不同，树木掩映中有一栋外观整洁的两层小楼。
因为无法对外销售，“碧桂园·优璞城”营销中心的15名员工在2021年被解散，此后这里就处于废弃状态
因为无法对外销售，“碧桂园·优璞城”营销中心的15名员工在2021年被解散，此后这里就处于废弃状态。
走近才发现，楼内空无人一人，大厅正中央的楼盘沙盘上也落满了尘土，大门敞开，任何人可以自由出入。
这栋小楼是“碧桂园·优璞城”项目的营销中心，因为“人迹罕至”，门口的野草异常繁茂。
这一场景让人倍感唏嘘。赵敏说，2021年项目公司解散了营销中心的15名员工，此后这里就处于废弃状态。
在过去近五年间，“碧桂园·优璞城”的项目公司为了能够自行卖房四处求告，始终没有结果
在过去近五年间，“碧桂园·优璞城”的项目公司为了能够自行卖房四处求告，始终没有结果。
“碧桂园·优璞城”在当地被称为“商改住”项目，这些项目原本的用途是由武汉市区级政府收储，然后用于旧城改造的拆迁安置。
在过去近五年间，企业为了能够自行卖房四处求告，始终没有结果。除了付出的时间成本，还有真金白银的损失。此前，“碧桂园·优璞城”的项目公司——湖北金联民生控股有限公司（下称“金联民生”）前期已经投入超过25亿元；因为无法回笼资金，工程总包2亿余元的工程款及劳务费用无法给付；更有一系列的债务违约和诉讼案。
受到“碧桂园·优璞城”库存的拖累，金联民生开发的另一个商业项目也陷入停滞。
“拖一个月就是增加1000多万元的资金成本。再这么持续下去，这家公司可能撑不了多久了。”赵敏说。
01
“商改住”后陷入尴尬
金联民生是一家民营企业，湖北省碧桂园房地产开发有限公司及碧桂园的两家关联公司占股60%，湖北银河创业投资有限公司占股40%。
2007年，金联民生获得汉阳区的一块土地使用权，土地性质为商业兼容仓储用地，位于龙阳大道与四新大道交汇处西南角，用地面积约为16.56万平方米。2012年年底项目立项，并投资兴建了一期武汉海宁皮革城，在当时也属于附近的地标建筑，按照起初的计划，二期将建设五栋商业建筑群。
一份文件在2017年出现，使情况发生变化。
彼时，武汉市政府为加快城市更新改造，出台了《关于调整部分商办项目用途筹措“三旧”（棚户区）改造还建安置房专项工作方案的通知》。要求符合政策的项目在总建筑面积、容积率不变的情况下，在一定时限内可将尚未开发的商业商务办公项目调整为住宅，用于旧城（棚户区）改造还建安置，由各区政府负责与建设单位签订回购协议并按时支付回购款。
“商改住”项目由此而来。
据房地产行业业内人士介绍， 2016年、2017年左右的时间，武汉房市一房难求，甚至出现了买家需向售楼员支付“茶水费”的怪事。因而，当时大部分“三旧改造”拆迁户选择房屋安置补偿，而政府一时无法提供足够安置房源，导致拆迁推进受阻。
基于前述市政府的通知，汉阳区政府号召符合政策的企业申报项目变更，金联民生和其他三个商业地产项目响应了该号召。
2017年11月，金联民生与汉阳区城市综合开发管理办公室、汉阳区房屋征收管理办公室（后更名为“汉阳区城区改造更新局”，下称“汉阳区城更局”）签订三方协议，即《商办改住宅商品房收储协议书》。
2018年8月，武汉市政府办公厅就7个项目规划用地性质调整作出批复，其中即包括原则同意变更金联民生项目的部分土地用途，即由原商业金融业兼容仓储用地调整为商业服务业设施、居住用地。其中商业建筑面积20.34万平方米（一期海宁皮革城竣工面积约为18万平方米）、居住建筑面积为13.99万平方米。土地用途变更后，湖北金联依照相关文件于2018年9月补缴了2.02亿余元的土地出让金。其中的居住项用地项目就是后来的“碧桂园·优璞城”。
“碧桂园·优璞城”小区一角
汉阳属武汉三镇之一，区内住宅项目密集，也是武汉市推进旧城改造的重要区域。该区政府工作报告显示，2017年，汉阳区完成三旧改造征收拆迁160万平方米，全年还建房开工60万平方米，竣工64万平方米，对接征收安置房源5600余套。
相对于武昌和汉口的车流量在高峰期的拥堵，从“碧桂园·优璞城”出发上高架公路，20分钟的车程即可到达汉口，在赵敏看来，这是房源的最大优势，尽管小区旁边的商业配套设施有待进一步开发。
而根据前述三方协议约定，汉阳区城市综合开发管理办公室收储湖北金联的项目用途调整后建成的住宅商品房，该项目住宅应当全部用于旧城（棚户区）改造还建安置，一律不得对外销售。
对于金联民生当时同意“商改住”，有接近该公司的人士如此解释，住宅项目会比商业项目更受欢迎，特别是当年房市火爆的背景下。而且，因为与区政府签订了收储协议，企业认为项目完全由政府兜底购买，能够更好地得到保障，同时另一个优势则是省去了后期营销的麻烦。
短短一年多之后，情况就发生了变化。
随着2016年开启一轮房地产调控，在2019年愈加趋紧，武汉房市遇冷。这直接导致三旧改造中的拆迁户更倾向于选择货币补偿，房屋安置的需求有限。加之区政府前期已储备不少回购房源，供给已经过剩，而且国家棚改融资政策也在收窄，收储资金已然短缺。
赵敏称，在2019年年初时，金联民生方面就通过各种渠道了解到，汉阳区政府可能无力按照协议收购“碧桂园·优璞城”的房源，“但因为当时已经开工了，项目主体都快完成了，贸然停工的话，企业损失会更大。加上汉阳区一直未明确不再收储房屋，当时也就抱了一丝侥幸心理。”他说。
2019年三四月间，见迟迟无法与汉阳区签署还建房订购协议，金联民生开始与汉阳区进行了持续了几个月的交涉，最终得到的口头答复是，区里没钱，也没有还建的需求，因此无法如约回购房源。
02
近五年文件拉扯，最终无果
“当初是因为政府要买，企业才建的房子，那后来政府不买了，企业自己卖总可以吧？”在赵敏看来，解决问题并不难。抱着同样的想法，金联民生并向汉阳区城更局提出了请求。
2019年12月2日，汉阳区政府向武汉市政府提交了一份请示文件。
汉阳区政府在请示中称，受中央清理地方政府隐形债务，且将棚改贷款资金列入统计之列等因素的影响，旧城（棚户区）改造项目征收资金融资渠道受阻，该区新启动的征收项目较少，安置房源需求量有限，区城更局无任何资金来源用于支付预订商改办住宅房源款。
汉阳区的请示也明确表示，就“碧桂园·优璞城”房源，该区已在2019年新启动的旧城改造以及城建重点项目中作了重点推介，但对接情况并不理想。截至2019年11月25日，该项目仅使用3套。
请示文件显示，预计“碧桂园·优璞城”的房源总价款约19亿元，该项目自2018年开工建设至当时，企业已累计投入10.09亿元，银行及各项借款偿还即将逾期。
因此，汉阳区政府请求武汉市政府同意“碧桂园·优璞城”保留不低于30%的住宅房源，用于全市旧城改造以及城建重点工程项目还建安置，允许部分商办改住宅房源由企业按备案价面向市场销售，以缓解企业资金压力。
一个月后的2020年1月2日，武汉市政府办公厅对汉阳区回复，要求该区政府依协议办事，做好相关房源对接。回复表示，将协调其他中心城区和市级平台公司对接相关房源。这份回复对于“碧桂园·优璞城”是否能对外销售未置可否。
对汉阳区作出回复的是武汉市政府重点办相关负责人，《财经》记者曾多次致电这位负责人，但对方均未接听。
2020年8月“碧桂园·优璞城”的备案均价为每平方米1.59万元，主力户型为120平米的三居室和90平米的两居室，一条马路隔的保利香颂项目的现在价格为每平方米1.75万元。
赵敏称，根据相关规定，期房每年的备案价允许5%的涨幅，而作为现房，时间又已经过去了三年，理论上“碧桂园·优璞城”涨10%的价格都说得过去。但他同时也表示，近两年房地产市场低迷，企业并没有信心提高销售价格。
2022年8月19日，汉阳区政府再次向武汉市政府提交请示，继续请求允许“商改住”房源能面向市场销售。除了“碧桂园·优璞城”，这次的请示范围扩大到另外三个项目，包括保利（武汉）房地产开发有限公司的保利星河九州项目的1476套房，总建筑面积16.65万平方米；湖北新龙科技发展有限公司的新龙国际项目，总建筑面积约8万平方米；武汉十里新航置业有限公司的纽宾凯K4、K6地块，总建筑面积约12万平方米。
这份请示显示，武汉市重点办和汉阳区分别向各主城区以及市级平台推介“碧桂园·优璞城”等四个项目房源，对方均表示无对接房源需求。
同时汉阳区政府在请示文件中再次指出，汉阳区旧城改建房屋征收项目被征收人选择房屋产权调换的比例逐年降低，存房量较多，选择其区内四个“商改住”项目房源的被征收人比例较低。同时区政府融资十分困难，加之区政府债务和隐性债等因素，暂时难以筹措预订房源资金。
因此，汉阳区建议，为维护社会稳定，保障征收安置对象的权益，准予该区的四个“商改住”项目面向市场销售。
这份请示没有得到回复。
半年之后的2023年3月17日，汉阳区政府再次提交了一份请示，内容与此前两份请示相差无几，再次“恳请市人民政府协调相关市职能部门专题研究收储协议解除后，同意商办改住宅房源对社会销售。”
截至目前，武汉市政府尚未作出回复。
03
无法销售的原因成谜
在各种文件拉扯之中，时间过去了近五年，但期间并非没有出现过转机。
2022年10月，武汉市政府办公厅印发了《关于进一步加强全市国有土地上房屋征收工作的意见》，其中要求“完善相关政策，解决实际问题”。这份文件针对“房屋征收部门组织订购的历史遗留商品房房源”提出了具体处置意见：可由相关方协商解除订购协议, 对应的房源按照市场价格重新备案，对外销售。
但武汉市规划局的附加建议则表明，这一处置意见仅适用于原用途为居住用地的项目，而不适用“碧桂园·优璞城”这样的“商改住”项目。
对此，金联民生方面表示不解，在企业看来，“碧桂园·优璞城”通过了土地用途变更程序、补缴了土地出让金、相关的建设资质和证照齐全，同时还取得了预售许可证。除了身负一纸收储协议，无论从哪个方面来看，“碧桂园·优璞城”与普通的商品房项目并无区别。
而在更早之前，其实就有政府回购项目脱困的先例。
武汉市政府2021年10月的一次会议的纪要显示，“当代·春风十里”“新港临江汇”“汉阳市政大厦”“中城信达后湖里”等四个政府回购房项目，其所在区确定无法按协议完全回购房源。
与“碧桂园·优璞城”等“商改住”项目不同，这四个项目均由市、区国有平台公司直接投资或委托投资建设，同时在土地出让前已确认相应回购条款。
会议认为，为避免进一步增加政府还建成本和加重平台企业负担 ，避免国有资产损失 ，按照“一事一议”的原则 ，依法依规解决平台公司剩余还建房“去化”问题。而“去化”的具体做法是，项目各方需解除有关回购协议，剩余还建房源可面向市场销售。
为什么同是政府回购项目，境遇却不相同？
金联民生方面曾向市、区两级相关部门寻找答案，但未能如愿。《财经》记者亦多次致电武汉市政府和市规划局，均未联系上相关负责人置评。此外，《财经》记者还曾前往汉阳区城更局相关部门负责人的办公室，但对方以找不到领导为由，始终未做回应。
就在等待武汉市政府对汉阳区的新请示作出回复之时，4月9日，金联民生从汉阳区城更局得到了一个“新的解决方案”。
根据3月31日下发的《推进解决基本公共服务人员住房困难问题的若干措施》（下称《措施》），武汉市计划以“先租后售”的方式向公服人员提供保障性住房，同时将保障对象扩大到在汉缴纳社保无房新市民、 青年人。每个符合条件的家庭限租购一套 。
《措施》要求，保障房由各区级政府和有关单位筹集，2023年3月底前，面向公服人 员保障性租赁住房“一对一”分配1.15万套，9 月底前分配2. 3 万套，12 月底前分配2. 48 万套。
各筹集项目须按成本计算法和市场估价法（按照租满5年后市场评估价的9 折)分别确定先租后售房源销售价格，由需求对象自行选择，签订预租售协议。
保障对象租满5 年后可购买全部产权，对确无能力购买全部产权的， 给予3年共有产权过渡期。
《措施》还明确，采取“保本原则”确定售价并实现与申请人签订租售协议的，对房源筹集主体给予每套 1万元资金补贴。
《措施》将“商改还”的空余还建安置房源纳入先租后售的保障房筹集范围。同时明确，以先租后售协议当年的市场评估价90%为依据，结合租赁 5 年的运营成本、资金成本等因素，按“保本原则”确定租满 5 年时的销售价格 ，也可以租满5年出售时点的市场评估价的90%作为销售价格，租金可抵购房款。
在赵敏看来，这个新的解决方案似乎为“碧桂园·优璞城”这样的项目找到了一个出路，但实质上却可能陷入另一个困境。
“如果5年租期满了，或是3年过渡期后，租户不愿把房子买下来了该怎么办？而且，租赁期间的运营成本都要企业来承担，钱从哪来？金联民生因为前几年的债务违约，目前涉诉案件激增，现在每月要还的利息就有上百万。根本不可能再拿到贷款。”赵敏说：“更不要提，就目前的情况来看，企业可能撑不到房屋出售的那天。”
“希望这种拉锯的局面赶紧结束，企业真的快撑不下去了”。赵敏说。
作者为《财经》杂志记者