點擊香江｜解開房屋土地「死結」須在三處着力

作者：屠海鳴

【4·29香港連線】在經歷了黑暴和疫情的雙重襲擊後，越來越多的市民認識到：香港的住房難題已經到了非解決不可的時候了！

如何化解這個難題？筆者認為，須聚焦「存量」和「增量」兩個方向來思考。所謂「存量」，就是從現有的住房上想辦法；所謂「增量」，就是增加土地供應量，拓展建房新空間。無論是從存量、還是從增量入手，都要解決一個核心問題：既得利益者必須接受房價下跌的結果。因此，解開房屋土地「死結」，必須在以下三處着力。

既得利益者須忍痛割愛

《大公報》最近以「何處是吾家」為題，對香港住房問題，進行了系列報道和研究，引起社會各界廣泛關注。香港的房價之所以居高不下，原因很多，但最核心原因是有些人不願意看到房價下跌。這個龐大群體中，第一類人是房地產開發商。資本逐利的本性，決定了這一類人追求利益最大化，用於開發房屋的土地越少，意味着房屋的成本越高，價格越高，他們賺取的利潤就越豐厚，他們不願意看到房價下跌。第二類人是擁有私人住宅的高、中產階層。房屋是生活所需，也是一個家庭的主要投資專案，他們希望房屋不斷增值，家庭財富不斷增長，這會令他們對未來充滿信心。

社聯計劃在業成街興建一棟4層高的過渡性房屋（香港文匯報資料圖片）

以上兩類人的想法是可以理解的，在過去二十多年間，香港的房價也是按照他們的願望不斷上漲。問題是凡事有度，逾越了某個臨界點，就會帶來社會不能承受的負面效應。從2014年的「佔中」，到去年以來的暴亂，為什麼有那麼多年輕人會受到蠱惑，動輒就當街縱火、四處打砸？許多人連《逃犯條例》是怎麼回事都沒有弄懂，甚至連政治口號也懶得喊，上街之後直接開始發泄。這些年輕人絕大多數來自社會底層的家庭，絕大多數都是「蝸居」一族。熱血賁張的年輕人長期居住在狹小的空間，心中早就積累了向社會發泄不滿的慾望，一遇火星，就會被點燃。

長期居住在狹小得令人沒有隱私、無法維持基本生存尊嚴的空間裏，必然令人心理發生變化。擁有基本的住房，已經是維持一個人、一個家庭基本生存尊嚴的事情，這也是基本人權之一。香港的每一位社會成員都應該認真考慮，我們是要和諧安寧的社會環境？還是要維持自己的既得利益？

借鑒內地經驗盤活存量

建房需要大量土地，香港的癥結就在於土地供應嚴重不足。從總體上看，土地供應量小，不能滿足建屋需要；從結構上看，政府掌握的土地資源很少，大部分掌握在房地產開發商手中。對此，我們不妨借鑒內地棚戶區改造的思路，從盤活存量入手，增加一部分土地供應。

香港有許多房屋年代久遠，設施落後，配套不齊，存在安全隱患，土地的利用率不高。這些房屋有公屋，也有私人住宅。對這些房屋，政府可以考慮進行大規模拆遷改造。

未入伙的火炭公屋駿洋邨徵用作檢疫中心（資料圖片）

最近20多年來，內地在這方面積累豐富的經驗。比如，舊城改造。有的由政府投資公司實施，有的由民營企業進行。在徵得房屋業主同意後，拆掉低矮破舊的樓房，興建高樓。對業主有兩種補償方式：一是按照建築面積1：1.12的比例，原地償還一套新房子。二是按照拆遷時當地的市場價，給業主支付一筆錢，稱為「貨幣化安置」。房屋的建設周期一般為兩年，兩年過渡期的房租、搬家費等，由開發商另外支付。

這種做法至少令三方受益。一是業主滿意。拆遷改建後，業主的房子不僅面積增大了，而且社區的居住環境提升了。二是開發商滿意。除了給業主補償之外，開發商還有一批房子可以出售。三是政府滿意。拆遷改造後，城市變漂亮了，城市形象提升了。

公共屋邨（香港文匯報資料圖片）

內地舊城改造的情況很複雜。比如，內地的住宅絕大多數屬於私人住宅，要徵得100%的業主同意，才能拆舊樓建新樓。相比之下，香港要這麼做還容易一些。香港的公屋不少，拆遷改建不存在多少障礙，私人住宅的改建，也可以協商解決。

放眼長遠拓展新的居住空間

據查，香港土地面積1111平方公里，已建設土地佔24.3%，其中房屋用地面積僅佔6.9%。從這個比例來看，香港的土地開發嚴重不足。因此，在盤活存量的同時，有必要擴大增量。筆者建議，可從三個方面來出謀劃策。

從近期看，應該在現有土地上增加建設用地。香港還有75.7%的土地屬於郊野公園、水塘等，這些土地真的一寸也不能開發嗎？政府每次提出增加土地供應，環保人士都會站出來反對。這恐怕並不僅僅是為了環保吧？不排除某些既得利益集團在幕後充當「提線人」。其實，只要我們按照智慧城市、綠色家園的理念，在這些土地上開發住宅，並不會造成多少「環保負擔」，科學合理開發這部分土地，適當減低人口居住密度，生態環境反而會更好。

港土地面積1111平方公里，已建設土地佔24.3%，其中房屋用地面積僅佔6.9%（資料圖片）

從中期來看，應當適當考慮填海造地。並非所有的填海造地都會引發生態問題，關鍵是要科學論證、精心實施。特區政府提出的「明日大嶼計劃」不失為一個好方案，建成後可提供十五萬至二十六萬住宅單位，其中七成為公營房屋，解決100萬人的居住問題，將徹底改變「坐困愁城」的尷尬，這個方案應該得到市民的更多支持。

從長期看，應該在大灣區的框架下考慮住房問題。粵港澳大灣區是「9+2」城市的共同家園，廣東九市擁有廣闊的空間，香港擁有世界一流的醫療資源，香港可以與九市合作，在這些城市共建康養社區，引導香港的老人到九市居住生活，引導年輕人在九市就業創業、租房購房，減輕香港的住房壓力。

解決住房難題，還需要許多方面給力，但以上三處最為關鍵，香港市民不能再等了，大家一起來化解難題！

（本文作者為港區全國政協委員、香港新時代發展智庫主席）

註：《大公報》獨家發表，如有轉載，請註明出處。

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