1、离岸中资美元债，是一个波动率非常大的市场，虽然是可以反弹的，但要记住只是一个反弹，因为基本面的问题没有解决。3、很多人不知道，香港每年新增的房子只有一万多套，它的供给端是被牢牢控制，就像茅台一样，所以它不会暴跌，很难（暴跌），除非房贷利率一下涨到像以前8%、10%那样。
4、个别企业像万科是经营最好的房地产企业之一，它还是非常稳健的。当时市场上，万科美元债跌到收益率50%- 60%时，我是推荐大家买的，但是抓到低点的人不多。
5、很多人关注各种负面新闻如外资撤退，市场涨回来又说外资抄底。我们要理性客观的分析。
一些便宜，分红率高的情况，比如有一些银行分了10%的分红，现金非常充足，有120万亿的存款，它可能不会马上涨。但这时候你做这样的（入场）决定，我并不觉得你会亏钱，因为安全垫非常高。这些安全垫是别人给的，因为他们太悲观了。
所以悲观的人可能永远正确，但是可能只有乐观的人能挣钱。在近日的一场线上路演中，思睿集团首席经济学家洪灝深入解析了中资美元债市场波动、香港房地产走势。洪灝，现任思睿投资集团首席经济学家，中国首席经济学家论坛理事。曾历任交银国际研究部主管，中金公司首席全球策略师，并曾在花旗集团、摩根斯坦利等国际金融机构的伦敦、纽约、悉尼办公室工作。洪灝曾担任CFA (特许金融分析师) 品牌代言人，曾被《亚洲货币》杂志机构投资者投票评为宏观经济和市场策略第一名，被彭博誉为“极少数几个精准预测了2015年泡沫顶峰的人“，“中国最精准的策略师”，曾被《新财富》杂志评为“最佳海外策略师”。 以下是投资作业本课代表（微信ID：touzizuoyeben）整理的精华内容，分享给大家：
问：最近好多人关心房地产的中资美元债，尤其像万科美元债跌了那么多。很多开发商关心美元债现在的价格，有些人关心能不能抄底，你怎么看？洪灝：离岸中资美元债，从2021年见顶的时候一直在下跌。去年年底随着市场的回暖，有一波很强的反弹，很多都涨了三四倍。所以如果胆子够大，那一波也赚到了。但是现在又跌回到了去年四季度的水平。本来可能去年四季度出来政策，依照以前的经验大家认为肯定会涨，很多人冲进去，第一波反弹赚到了，但可能很多人没出来， 所以虽然是可以反弹的，但还是要记住只是一个反弹，因为基本面的问题没有解决。生活需求改善的空间，没有以前那么大。我们可能长期可持续的每年新增需求大概就是在1400万到1500万人口，大概是500万个家庭左右。每户大概100平米，可以很容易算出来就是5亿到6亿平方米。那就是6万亿到7万亿的销售额。所以市场预期要重塑，只有重塑之后，稳定下来之后，把新的预期计入价格，市场可能才稳定下来，这是第一点。过去很多投资者都是中资企业。因为2021年之前是非常好的环境，人民币也升值，美元债给有七八个点的利息，抱团一起去买。到了去年问题就出现了，很多中资企业都披露的公开信息，有的亏了有十几亿美金。这时候，它们手上拿的东西，都很脆弱，只要价格抬一点，就会扔出。所以压力一直会持续到这些弱势买家出清为止。所以虽然有反弹，但是非常难把握。要看大家的风险偏好了。我是一个非常保守的人，美元债的赌性太强了，所以我是不会轻易出手的。 个别企业像万科，我觉得万科是经营最好的房地产企业之一，它还是非常稳健的。而且明年，12个月到期的债基本上没有了。它还可以通过债务的置换。比如三年期的债务，置换成十年，有很多事情可以做。只要在现金流续上，销售持续等等，并没有特别大的问题。所以当时市场上，万科在下跌，当时的到期收益率大概是50%到60%。我是推荐大家买的，但是抓到低点的人不多。 问：香港的房价在这两年有些下滑，差不多回到2018年的房价水平。你觉得接下来香港房地产市场是会怎么样？洪灝：对于现在香港的年轻一代来说，不说买房，租房都很难，因为实在太贵了。但是香港的房地产市场有自己的特色，空置率非常低。大概是1到2个点左右。而内地的空置率大约是四五个点。所以我觉得香港的供需还是可以的，但是它实在是太贵了，是全世界最贵的市场。而且没有那么多支撑，把房价顶在这么高。如果大家都透支了，剩下来谁买。 商品价格不断上涨、不断的提升，的确会不断有人追，因为价格一直在涨，但涨到一定的时候，炒家买不起了，就是很尴尬的局面。最近香港也出了很多大招，比如降低首付，外来人口没有香港永居的，可以暂时不交印花税，原来是30%，非常贵。还有高才和优才的计划在吸引内地的人才，但是后来发现内地人才去了去卖保险去了。因为虽然这些人都是人才，学历资质都非常好，但是没有相应的工作经验，而西方市场特别讲究相关的经验。现在的确出现了一下反弹，因为大家觉得有希望了，后来看还是卖不出去，又开始往下走。香港还有一个特点，每年新增的房子只有一万多套。这个很多人不知道，它的供给端是被牢牢控制，就像茅台一样。所以它不会暴跌。很难，除非房贷利率一下涨到像以前8%、10%那样。从2001年到2003年，房贷率是很低的。因为美联储实行零利率政策，香港跟着美联储走。所以香港房贷率当时非常低，但不妨碍房价暴跌，这就是供需的关系。但如果是2003年买了谷底，到现在那就赚翻了。问：今年香港希望吸引优秀人才，在原来“专才”“优才”的基础上推出了“高才”，最近又开始搞投资移民。看到一个说法是未来希望能够到1000万，会有这么大的供应量吗？ 主要是房子太贵了，还不如在上海呆着，也是国际性都市，去哪里都很方便，购物也很方便便宜。香港的比较优势在缩小，以前优势是很明显的。但是现在香港和内地的差距正在缩小。洪灝：大家不要去了，新加坡的房子比香港还要贵。如果各位觉得香港没法住，那新加坡更没法住，不仅房子小而且很热的。问：最近中央财政明确将在今年四季度增发2023年国债1万亿元，你认为在这个过程会有哪些连锁反应，或者对未来有什么影响？洪灝：这个显著的意义并不在于发多少钱，而是在四季度改掉了全年财政赤字的目标，这才是最重要的。历史上如果没有记错，这是第二次在一年结束之前，把财政赤字目标改掉，发行特别的国债。这是很显著的，以前都觉得需要躺平了，现在很明显没有躺平了。今年会先发出一部分，还有一部分留到明年，明年也有明年的计划。今年5%（GDP增长目标）没有问题，明年再发力，明年5%（GDP增长目标）也没问题。 最近发了一个展望，去年这时候很悲观，今年好像大家更悲观。因为本来预期可能的反弹并没有出现。或者说出现之后又没了，所以大家觉得应该躺平了。对于“做多错多”，我不太同意这个说法。今年的（GDP增长目标）是5％，但今年的房地产卖地收入减少50％，房地产投资减少10％，销售减少8-10％，与房地产相关的所有数据都很难看。但是中国经济增长了5%，制造业和基建投资增长百分分之十几，是有别的方面在增长。换个角度思考这个问题，如果中国经济继续投资房地产，其实是一个更坏的消息。所以没有必要太悲观。当然现在价格很便宜，如果有仓位，是需要有一定的风险偏好。因为大家都在关注各种负面新闻，说外资又撤退，但市场涨起来外资回来，又说外资抄了底，我们要理性客观的分析。一些便宜，分红率高的情况，比如有一些银行分了10%的分红，现金非常的充足，有120万亿的存款。它可能不会马上涨。但这时候你做这样的（入场）决定，我并不觉得你会亏钱，因为安全垫非常高。这些安全垫是别人给的，因为他们太悲观了。所以悲观的人可能永远正确，但是可能只有乐观的人能挣钱。 我觉得最终市场自己会有调控的手段，永远是做的好的企业它能够长久的活下去，然后提供价值的企业能够更好的去发展。
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