韩志峰：基础设施REITs盘活存量资产 形成良性循环
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星期三
2020年5月
文章来源： 清华PPP研究中心
清控伟仕咨询
国家发展改革委投资司副司长韩志峰出席中国REITs论坛2019年年会并作题为“中国基础设施REITs 前景”的演讲。他表示，相比于其他盘活存量的方式，REITs有更独特的特点，包括权益性、公募、标准化。这些特点PPP、ABS都不完全具备，PPP、ABS可能各自具有其中某一方面的特点，但是这三点共同集合到一起只有REITs。通过发行基础设施REITs盘活资产，将收回资金用于新的基础设施补短板项目建设，从而形成良好的投资循环。
发言实录
大家都知道REITs的主要应用领域一个是房地产、还有一个是基础设施。虽然基础设施规模小于房地产，但也是一个非常重要的组成部分，所以我想借今天这样一个机会，结合中国基础设施领域建设和发展的现状，给大家探讨一下REITs在中国基础设施领域的发展前景。
我想从三个方面和大家分享：
推动基础设施REITs正逢其时
我们来看一下中国基础设施进入了存量时代，“存”是什么情况。以前讲基础设施“铁公鸡”——铁路、机场、公路。以铁路为例，2002年以来中国铁路完成的累计投资约9万亿元，运营里程突破13万公里，其中高铁的运营里程接近3万公里，这只是简单的每年投资累加，如果把铁路资产的价格进行重估的话，数字会非常惊人。而且当中很多铁路项目经济效益并不差，比如京沪高铁，已经成为第一条盈利的高铁线路，而且正在酝酿上市。从公路看，2001年以来中国公路建设完成投资累计接近20万亿元，通车里程约500万公里，其中收费公路里程超过16万公里。公路建设的迅猛发展得益于改革开放以后收费还贷政策的推进，尤其80年代大量外资进入高速公路，很多高速公路的收费经营状况也非常理想。现在中国老百姓已经进入了车轮上的时代，每到黄金周、小长假，高速公路堵的水泄不通。从机场看，目前中国民用航空机场已经达到了235个，2018年全年旅客吞吐量超过12亿人次，2003年以来完成航空运输投资将近2万亿元，其中大家都熟知的北京首都机场，去年旅客吞吐量超过了1亿人次，已经成为世界上第二繁忙的机场。大家去机场有一个感觉，以前去机场给人感觉是高大上，现在是跟火车站、菜市场差不多，人也很多，找一个坐的地方很难。从我们出行的舒适度来讲它下降了，但如果说机场的经营角度、发行REITs的角度这恰恰是好事。从港口看，2018全国规模以上港口完成货物吞吐量133亿吨，其中超过1亿吨的港口41个。
另外，大量人口从农村进入城市，从小城市进入大城市，与之相伴的城镇化迅猛推进。以地铁为例，全国共有34个城市开通了城市轨道交通，投入运营的线路155条，运营总里程达到了4642公里，正在建设还有很多。地铁的特点是造价非常高，每公里大概是七八亿元，北京可能每公里超过10亿元。当我们乘坐地铁时，地下埋着大量的资金沉淀。跟城镇化密切相关的城市供水、污水垃圾处理等，也取得了迅猛的发展。
大量的存量资产怎么盘活？很重要的一个手段就是推行基础设施REITs。盘活存量有多种方式，比如PPP，大家熟知的TOT就是存量资产的转让， ABS也是盘活存量资产的方式。为什么推行REITs，我个人觉得相比于其他盘活存量的方式，REITs有更独特的特点，包括权益性、公募、标准化。这些特点PPP、ABS都不完全具备，PPP、ABS可能各自具有其中某一方面的特点，但是这三点共同集合到一起只有REITs。通过发行基础设施REITs盘活资产，将收回资金用于新的基础设施补短板项目建设，从而形成良好的投资循环。
基础设施REITs有利于防范债务风险、降低企业杠杆，这对地方政府和从事基础设施建设、运营的企业来说，这一点非常重要。对地方政府来说有利于盘活公共资源、降低负债水平。对广大从事基础设施建设、运营的企业来讲，有利于实现轻资产运营、降低财务风险。现在很多企业要搞轻资产运营。怎么样才能实现轻资产运营，我觉得必须有制度的创新、金融的创新，如果没有这些创新，资产只是在企业之间简单的物理转换，从A企业转到B企业。只有通过金融产品创新、通过制度创新引入更广大的投资者，把资产分散化，才能真正实现整体的轻资产、降杠杆的目的。
基础设施REITs有利于落实中央部署、推动重大战略实施。党中央、国务院推出了一系列重大战略，如粤港澳大湾区、雄安新区等，每一个地方都要承担新的历史使命。要加强新发展，一个很重要的特点就是要进一步提升基础设施建设的质量和水平。比如说粤港澳大湾区，大家觉得珠三角是中国最早改革开放的地方，经济基础也很好，但是如果去珠三角看，现有的基础设施很多方面也是不足或者相对落后。如果再按照建设粤港澳大湾区一个更高的标准来讲，建设任务也是非常重的。比如雄安，大家知道雄安的基础比较薄弱，但它要为中国的城市发展树立一个标杆。雄安的城市规划标准非常高，毋庸置疑需要大量的资金投入。但是资金投入又不能走传统的老路，必须走出一条新的基础设施投融资的路。REITs有利于盘活存量资产，像粤港澳大湾区的存量资产，又为未来的资产打好基础留好接口。
还有一个很重要的是，基础设施REITs有利于提高股权融资比重，促进中国的资本市场发展。大家都知道要降杠杆，但是真正降杠杆是要改变国家资本市场的融资结构。如果资本结构不改变，可能实现局部的降杠杆，但宏观和整体的降杠杆很难降低。我国直接融资占比低于15%，其中股权类的比重更低，这样的融资结构之下要建设、要发展，又要控制杠杆的难度非常大。基础设施REITs是一种重要的直接融资工具，发行基础设施REITs能够有效缓解直接融资占比过低的问题，另外，基础设施REITs有利于吸引更广泛的社会资金参与到基础设施中来，为保险资金、社保基金等机构投资者提供长期稳定的投资标的，同时有利于丰富广大老百姓投资的品种。
推动基础设施REITs最后一个意义是引入专业机构、提高综合效率。基础设施长期以来市场化程度相对偏低、专业化程度不高，管理比较粗放、效率不高，很多项目基础设施收益不够好。原因有很多，一方面是跟基础设施本身的特点有关系，也跟管理水平、管理能力有很大的关系。如果通过基础设施REITs，吸引更专业的市场机构来主导项目的投资和运营，有利于用市场化的方式提高投资建设和运营管理效率。
适合发行基础设施REITs的项目特点和重点领域
发行REITs的基础设施项目应该至少满足四个条件。
首先要合法合规，REITs相当于项目的上市，对规范性要求很高。但是很多基础设施项目的手续完备性不够。2016年大家我们和证监会曾经联合开展过PPP项目资产证券化的试点，当时特别深感到这一点，很多项目很想发ABS，但是经过审查，很多项目的规范性不够。所以合法合规非常重要，而且是各个方面都要合法合规。
第二点，资产的产权或权益要清晰，要能够合法转让。无论是项目公司的股权还是收费权、特许经营权等，只有能够清晰的转移到REITs产品中，才可以发行。目前来看，因为收费权和特许经营权在现实当中受到了很多限制，比如说有的项目特许经营权多少年内不许转让。因此，以项目公司股权为底层资产转让面临障碍可能会小一些。
第三点，现金流稳定。没有稳定的现金流、符合不了市场的需求，在市场上也不会受欢迎，所以项目的收益水平要与市场的回报要求要基本匹配。
第四点，原始权益人要具有发行意愿。原始权益人不想发行，再好的资产也发行不了。我们了解到很多国企、央企，尤其拿了大量PPP项目的企业，为防范企业风险角度、降低资产负债率，发行REITs的意愿比较高。
关于适合发行REITs的具体领域，我觉得有六个。
第一个是铁路、收费公路、港口等交通设施。交通设施投资规模大、收益稳定，发行REITs的潜力大。比如，东部地区某高速公路项目资产估值超过20亿元，未来剩余经营年限中年均净运营收入增长率预计最高可超过15%。
第二类供水供热供气等市政设施。这一类项目有个特点，即具有很强的排它性。排它性意味着什么市场竞争很小，从而收益比较稳定，现金流很明确。近些年PPP项目很多集中在这一领域。此外，使用者付费项目比较适合发行REITs产品。
第三类是电力、石油天然气等能源领域，特别是一些新型能源设施。这些项目效益好、收益率较高并且稳定，也属于国家重点支持的领域。比如，某海上钻井平台日租金高达20万美元，年收入可达到7千多万美元，这样的项目如果发行REITs，我相信很多投资者非常感兴趣。
第四类是一些园区开发和物流仓储的基础设施项目。这类项目具有资产成熟、权属清晰的特点，也是比较理想的REITs底层资产。比如，某仓储物业均于一线城市、成熟运营多年，出租率达到了99%，估值超过50亿元，从首年开始现金收益率可超过4.5%。
第五类是污水垃圾处理、固体废物治理等生态环保领域。这个领域跟供水、供热有相似的特点，也是排他性比较强、收益比较明确清晰。
第六类是科技园区和科技设施。科技设施有一定公共性和外部性，属于新型基础设施，其中一部分项目也符合REITs发行要求。
推动我国基础设施REITs持续健康发展的建议
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第一，聚焦重点区域和重点领域，包括粤港澳大湾区、海南自由贸易试验区、京津冀协同发展、长三角地区。这些区域基础设施比较好、人口净流入、有政策支持，思想观念更开放一些，管理水平比较高，总体来讲比较适合做REITs。
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第二，要选择合适的底层资产。要有现在的收益，也要有未来的收益。有时候并不是项目真的不行，可能是项目本身的潜在商业价值没有挖掘出来。
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第三，坚持权益融资。如果做不到权益性融资，刚才分析的去杠杆等很多作用都发挥不出来，做REITs的意义就不是很大。
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第四，坚持公募发行。只有充分提高二级市场流动性，改善基础设施项目资产的流动性，才能吸引更广泛的投资者参与。
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第五，培育专业的运营机构，改变传统的基础设施运营方式。
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第六，要结合中国国情，推动中国特色的基础设施REITs制度。既要从金融产品角度去研究REITs，更要结合中国基础设施的投融资现状，从资产属性和资产端去研究基础设施REITs的特性，从而设计出符合中国实践的基础设施REITs。所以我想，有没有可能在基础设施领域，中国REITs先迈出它的第一步！
谢谢大家！
编辑：小颖 审核：摅羽