银行抵押贷款业务风险案例（二）
1案例
某公司在抵押贷款逾期后，债权银行通过司法处置，抵押物已成功拍卖，后期分配拍卖款项时法院提出了土地未单独抵押，无法就房屋落地面积之外的土地拍卖款优先受偿。经调查，该笔贷款在发放时厂房尚未建造完成，抵押时只能以在建工程的形式进行抵押，贷款操作人员办理抵押手续时未单独办理土地使用权抵押，且在建工程登记证上仅记载占用范围内土地随之抵押。加之司法部门对“占用范围”的限缩理解，导致债权银行无法就房屋落地面积之外的土地价值优先受偿。
2风险分析
一直以来，我国法律法规在房屋土地的抵押问题上都遵循“房地随同”的原则，物权法第182条的规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”目前，我国大部分法院就未单独抵押的土地使用权，主张以房屋落地面积的土地使用权为占用范围，其他包括绿化地、道路等无房屋附着的土地使用权拍卖款作为普通债权款项进行分配。各家银行均不同程度地存在房屋抵押贷款没有单独办理土地使用权抵押登记的情况，一旦该类抵押物进入司法处置程序，将会面临无法就拍卖款全额受偿的风险，极大的影响金融债权的实现。
因此，各银行应重点排查房屋及在建工程抵押贷款的土地使用权抵押手续是否齐备，对未办理抵押手续的及时补办，由于目前处于不动产权登记制度更新的阶段，对于无法单独办理土地使用权抵押手续的，建议对涉及该房屋或在建工程的不动产权做二次抵押，以防止土地使用权脱离抵押的情况发生。
1、案例
某公司将自有厂房进行抵押在银行申请办理抵押贷款，考虑该抵押物地理位置便利，建造规格高且房地产形势上行等因素，评估公司出具了较高的评估价值报告。贷款到期后该公司无能力归还，债权银行依法拍卖了该抵押物，但最终成交价值低于债权总额导致贷款遭受损失。本案例中，该笔贷款操作人员未对评估报告进行分析比对，默许了高于市场价格的评估报告，导致发放的贷款实质上抵押率偏高，为日后处置埋下风险隐患。
2、风险分析
抵押物评估价值虚高的现象一直为银行业所诟病，外部评估公司由于利益驱动，有时会按照客户的贷款金额需要进行评估，存在评估价格高于真实价值的现象。同时，信贷人员为了提高自己的贷款增量，往往会忽视对抵押物评估情况的核实。因此，从内部和外部两方面角度出发，谈一谈如何把控抵押物评估环节的风险。
（1）对贷款操作人员进行房地产评估专题培训，提升自身专业素质。尽量在银行内部配备既精通银行业务又有房地产评估专业知识和技能的贷款审查人员，改变单纯通过房地产评估机构出具的评估价格再乘以抵押率的操作方式来确定贷款额度，以便有效控制房地产抵押价值的高估风险。
（2）不少银行在房地产评估环节，是依靠指定外部评估公司来完成的。这些评估机构，虽是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后，谨慎选择的风险性最小的评估公司，但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下，这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会。建议在有条件的情况下，由银行自己建立内部评估体制，对辖内标准化的房地产进行内部评估，彻底杜绝因外部评估机构评估价值虚高带来的风险。
1、案例
商业用房买受人陈某在办理按揭贷款时未取得房产证，银行以办理预告抵押登记的形式对其发放了贷款，但在贷款发放后，债权银行一直未办理正式抵押登记。根据物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。按照上述规定，仅办理预告抵押登记是无法享有正式抵押登记抵押权利的，且该预告登记自可以办理正式抵押登记时已超出三个月，预告抵押登记也失去了效力，导致该商业用房在拍卖处置后，债权银行面临无法就该拍卖款优先受偿的尴尬局面。
2、风险分析
在该案例中贷款管理人在贷后管理中存有严重疏漏，没有及时办理正式抵押登记导致银行债权遭受重大损失。在抵押物贷后管理中，如果是发放时仅办理预告抵押登记的，管理人员必须随时关注和跟进开发商及购买人的产权证办理进度，在抵押物产权证办理完毕后的三个月内及时办理正式抵押登记手续以保障抵押权的有效实现。
在司法处置某公司抵押于银行的房产时发现，该房产已被异地法院首先查封。当地法院立即发函与异地法院协商移交抵押物处置权，但异地债权银行要求结清其诉讼费用后才同意移交，由于双方协商不一致，异地法院不配合移交处置权，极大的影响了该抵押物的处置进度。从本案例的情况分析，如果贷款人涉及异地银行授信的或与异地人员有经济纠纷，应当在贷后管理中关注异地银行的还贷情况及其他任何异地纠纷情况，如果一旦发现异地银行贷款逾期等情况存在被诉讼的风险，应该及时对本行的抵押物进行财产保全，争取日后处置的主动权。
根据现行法律与司法解释的规定，执行程序中应当由首先查封法院处分查封财产。这个规则符合查封制度的法理，也有利于调动申请执行人的积极性，及时发现、控制财产并实现生效法律文书确定的债权。但是当该查封财产上存在其他优先债权时，如果首先查封法院迟延处分财产，就会损害到优先债权人的利益。实践中，导致首先查封法院迟延处分查封财产的原因较为复杂，有制度不协调的因素，也有地方保护主义的因素经调查。
近年来，全国各地法院陆续制定了一些规范性文件来解决这个问题，但是由于司法解释层面的规则不清晰，地方法院的做法面临依据不足的困难。为回应司法实践的需求，最高人民法院于2016年4月14日正式施行了《关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》，批复中对于首查封处置权移交的时间做出了明确的规定：“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有优先债权，自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。首先查封法院应当在收到优先债权执行法院商请移送执行函之日起15日内出具移送执行函，将查封财产移送优先债权执行法院执行，并告知当事人。”该批复的施行将会对首查封法院与优先债权法院就查封财产处置权的移交问题提供明确的法律依据，提高了抵押物的处置效率，更大程度上保障了优先债权的实现。
来源：银通智略
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