做了这么多年信审，重视还款来源和还款意愿竟是谬误？
今天，不少信贷专业者在强化自己思维方式的错误；过去的信贷思维方式在当前的经济下行的环境下极可能是极大的谬误。
不重视对借款人资产价格的评估，只重视还款来源和还款意愿就是其中的一大谬误。
经济下行是生产资料的要素分配出了严重的问题，直接反映到借款人身上就是借款人的资产出了问题。
下行期最大的风险是借款人资产的迅速贬值，而不是现金流，更不是还款意愿。
不重视对借款人现存的资产价格进行重新的评估，而看中借款人的现金流和所谓的还款来源和还款意愿是大错特错了。
活下来的企业不一定是好企业，特别是靠融资活下来的企业。
因为他们手上握的是现金资产，现金资产是产生高于银行利息的价值的吗？显然不是，如果是的话，他们显然就是我们的同行了。（比我们更厉害的同行）
如果借款人的资产是来自高杠杆率的现金资产，这借款人注定会崩盘。
“现金为王，杠杆为王”？
能持续保持住杠杆才是真正的王！
不然只是死得早或者晚而已。
我们把未来的现金收入作为了我们最可靠的还款来源，因为现金就像是企业机体中的血液，现金流就是血管中的血液在流动的情况。
这里忽略了两个问题：
1，企业本身的身体状况怎么样？借款人活下来靠的是输血还是自己能够造血？
2，现金流对外融资的依赖度有多高，通常我们讲的杠杆率有多高（其实又该讲有多长）。如果企业本身的机体有重大问题，甚至已经病入膏肓，它的现金流仍然可能很好。这样的案例举不胜举。
有大量的融资支撑就会暂时出现现金多，存款就多的假象。这个时候仍然备受各家金融机构青睐，争相给予贷款，我曾经见到过13家银行同时给一个借款人融资。
因为忽略了一个最基本的东西：没有认真的去探究在《资产负债表》中资产的现状，在当下的真实价值情况。对当下的资产价值是否还有在表上那么值钱呢？这些资产能带来未来的收益吗？
我们多么忽略对企业在经济下行期借款人企业自身新陈代谢的分析啊！
一、市场法（市场价格比较法）
是指通过比较被评估资产与最近出售类似资产的异同，并根据实际情况将类似资产的市场价格进行调整，使被评估资产接近其最为市场认同的价格。
1、适用前提
（1）需要有一个充分活跃的资产市场。
（2）拟交易物应有较多的交易范例A，且其可比较指标、技术参数B可收集。
A:也就是，一般情况下运用市场法进行评估的交易物多是较为常见
B:和运用普及的通用物品，比如说车辆、房屋、土地等。一些专用设备，如专门用于生猪屠宰的机器设备，专门生产方便面的自动设备，由于用途较窄，短时间内交易数量较少的、缺乏交易范例的，不适用市场法；无形资产由于千差万别，各有各的特点，相同或相似的范例较少，一般不用市场法。
市场法主要是通过被评估物与成交范例的比较，来调整被评估与成交范例的异同，以达到获得被评估物最为合理的市场价格。比较就必须获得两个或多个待比较物的比较指标和技术参数。
2、运用市场法需要考虑的差异调整因素。
我们运用市场法对交易范例进行挑选，最好的结果是交易范例的交易物与我们待评估物无论是生产功能、新旧程度、技术含量等完全一致，那么我们完全可以把交易范例中交易物的价格移植到我们的待评估物上。
但实际运作中，交易范例中的交易物往往与我们的待评估物有着这样那样的区别，我们就必须对这些不同进行调整，使交易范例中交易物的交易价格在经过调整后成为待评估物最为合理的市场价格。
我们经常考虑的调整因素有以下几个：
（1）时间因素。不同的交易时间对交易价格的影响，如折旧、通货膨胀等的影响。
（2）地域因素。尤其是对房地产的影响。
（3）功能因素。主要是功能过剩和不足的影响。
我们简单分析一个范例：
比如交易范例是一台生产电子元气件的设备，生产能力为1万个/日，已经投入生产3年，还可用7年，交易价格50万元，交易时间为2001年3月。
待评估物是一台同样生产该种电子元气件的设备，生产能力为10万个/日，已经投入生产2年，还可用8年，交易基准日2001年6月。
我们假设基准定价是以生产能力为标准，定价应为500万元（10/1*50）。但是我们应考虑这两个设备的时间因素和功能因素。时间上两者折旧时间不同，交易时间不同，都会对价格产生不同；功能上后者的生产数量是前者的10倍，比方购买者仅需要日生产能力为7万/日的设备，则该设备的生产能力显然过剩，对购买者来说10倍的价格显然是难以让他接受的。
最后经过调整，该设备以375万元成交。
二、收益法
这是一种对被评估资产未来预期收益的估算，并折合成现值，借以确定被评估资产价值的方法。
收益法的前提是：资产的效用越大，未来的获利能力越强，他的价值越大；而不是单看资产本身的现实价值。打个比方，一个高科技企业仅拥有资产800万元，但其拥有先进的产品，未来广阔的市场，具备高速发展的巨大潜力，以后年收益预计为100万元，未来可持续10年以上的高速增长，那他的价值将远远高于帐面上体现的资产价值。相反，一个拥有亿元资产的企业，生产经营维持，产品无市场、无销路，积重难返，濒临破产，那么在购买者的眼中，他的价值将远没有帐面上体现的巨大（整体购买）。
简单的说（资金的时间价值要求）：
评估值=未来每年获得的收益*折现系数①
资产成交后，会给新的所有者带来一定的收益，购买者愿意支付的货币量不会超过期望收益的折现值。
折现系数一般包含以下三个因素：
1、风险利率。指资产在一般条件下的获利水平，我们一般以国债的利率衡量。
2、通货膨胀率。
3、风险报酬率。将资金投入企业必然要考虑企业面临的经营风险、财务风险、行业风险、国家政策风险等的影响，高风险必然要求高回报。
折现率=无风险利率+通货膨胀率+风险报酬率
三、成本法
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
1、重置成本
是按现行市场条件下，重新购建一项与被评估资产功能
相同的全新资产所付出的全部货币总额。
*重置成本与原始成本的内容构成是一致的，但反应的物价水平是不一致的。
重置成本分为：
A、复原重置成本：是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、技术等，以现时的价格复原这项全新资产所发生的支出。
B、更新重置成本：是指利用新型材料，并根据现代标准、设计、技术，以现时价格生产具有同等功能的全新资产的成本。
2、实体性贬值
资产在投入使用后由于磨损、自然力的作用（如风吹雨淋、腐蚀等），其性能将不断下降，价值逐渐减少，通称实体性贬值。
通常，我们以计提折旧来反应这种贬值。
3、功能性贬值
新技术的运用与推广，使企业的原有资产与社会上的新技术相比较处于一种明显落后的状态，导致资产价值的间接贬值。
4、经济性贬值
由于资产以外因素（政治因素、宏观经济因素等）的变化，对资产价值的降低。比如国家新的政策、法规对某项行业发展的抑制（如纺织的压锭），必然会导致相关企业的相关资产的贬值。
来源：国培机构整理自延文金融工作室（天涯明月刀 杨延文）、中国资本联盟
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