中国的房子，还炒得动吗？
冰川思想库研究员 | 关不羽
近日，一位朋友向我诉苦。
他在北京工作多年，七辛八苦买了一套“老破小”。去年准备南下到苏州工作，想在苏州买房，主要是为了孩子读书。限购政策之下首付门槛大幅提高，于是他把京城的房子挂牌出售。可是，挂了多日无人问津，南下的事就卡那儿了，一次事业提升的机会也许就这么黄了。
听他唉声叹气，我也没有什么办法。
中国人真是为房子操碎了心，有房没房、买房卖房的都不容易。几年强调控，并没有让身边刚需购房的朋友买房更轻松，反而感觉难上加难。贷款难，贷到款、买上了，又开始担心利率上升。像那位朋友那样刚需置换的，就更难了。
“房住不炒”是对的，但是当下楼市还有多少“炒家”？
01
银行上浮房贷利率合理吗？
近日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。央行“两个维护”一出，引来市场热议。
这不能简单地理解为调控政策放松，而是金融管理部门释放了纠偏的信号。此前部分银行以调控为名，采取了一些损害住房消费者合法权益的过激举措。
比较典型的是，此前“两集中”制度要求银行控制房贷比例，造成了部分银行对合法合规、合情合理的住房按揭贷款“紧缩”。
媒体的调查和报道显示，包括北京、郑州等在内的多个城市二手房信贷额度不足，房贷时间延长，甚至有城市的部分银行直接对二手房“停贷”。这对刚需购房、刚需置换的打击无疑是沉重的。
如果说房贷“紧缩”是政策压力所致，尚能理解，那么房贷利率上浮的举措就有借调控为名、行增收之实的嫌疑了。
今年1月27日起，中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行等四大行的房贷利率将全部上调，此次上调包括首套房和二套房。
这难道符合“房住不炒”的调控定位吗？莫不是在四大行看来，买第一套房的住房消费者就是在“炒房”了？
这着实让人感到不可思议。
即便是二套房的利率上浮也难以让人接受，明显增加了刚需置换的成本。
刚需置换的卖出和买进之间存在时间差，这是刚需置换中的普遍现象。只要买进时还没有完成第一套房的交易，置换就成了“购买二套房”，刚需置换者就不得不因此承担更高的利率负担。而住房按揭短则十多年，长则三十年，仅仅几个月的时间差竟成了长期的家庭负担。
这样的措施对房价调控能起到多大作用存疑，银行增收倒是确凿无疑的。当然，这些措施都可以用“增加炒房成本”“打击炒房”为理由。问题是，任何增加购房成本的措施，都是如此。
这真的合理吗？
02
拥有多套房就是“炒房”吗？
把所有购房者都视为“炒房客”，显然是荒谬的。拥有多套房就是“炒房”，其实同样站不住脚。
由于特殊国情所致，中国家庭拥有多套房，却仍有合理购房需求的情况非常普遍。
例如，“新市民”的异地购房需求。经历了多年持续的人口迁徙，中国一、二线城市有很大比例的“新市民”，其中有不少在原籍拥有住房，在落户城市依然有住房刚需。这不是合理的购房需求吗？
还有，人户分离的购房需求，在大城市中普遍存在。户籍上“三代同堂”，实际生活需要分开居住，造成了统计上显示一家多房的情况。这不是合理的购房需求吗？
拆迁补偿造成的多房家庭仍需购房。伴随着大规模的城市改造和扩容，早年拆迁以住房补偿为主，动迁房又多在远郊。这类多房家庭仍有工作、学习而不得不购房的需要。这不是合理的购房需求吗？
还有，为未成年子女准备的储备性购房，尤其是二胎开放后，不少二孩家庭更倾向于未雨绸缪。这不是合理的购房需求吗？
这些合理的购房消费，基本上都可以归类于大众认同的刚需购房，而不是“炒房”。但是，在统计上都属于“拥有多套房家庭”，成为了调控政策的主要限制对象。
这些完全正常合理的购房需求、置换需求被强行限制，对国计民生都没有任何益处。调控政策在实际执行中误伤刚需的情况远比想象中普遍，类似情形违背了打击炒房的良好初衷。
到底“炒房”该如何界定，迄今为止缺少准确的标准，是造成调控误伤刚需的直接原因。更为根本的问题是，我们对中国房地产市场的实际情况，缺少冷静客观的观察。
03
当前“炒房”的人多吗？
政策打击炒房，却也不能因噎废食。目前的中国房地产市场发生的交易中，“炒房”不可能占很大的比例。
“炒房”不是自住消费，也不是正常的不动产投资行为，而是一种投机行为。和所有的市场投机行为一样，“炒房”只能发生在特定的市场条件之下。那就是标的物的市场波动大、价格变化频繁，才能“炒”。“炒股票”、“炒期货”莫不如此。
而房产作为不动产，流动性较差、资金门槛较高，正常情况下并不是理想的投机交易对象。中国一度炒房成风是转轨条件下的特殊现象，不应视为常态。
中国房地产市场经历了从无到有的急转过程，稀缺性井喷导致价格信息迅速释放，是“炒房”成风的根本原因。但是，经过二十年的快速增长后，市场分化明确，价格信息基本清晰。投资价值高的热点城市房价高企，“炒房”收益降低、风险加大。
前几年“炒房”下沉到三线后，已经是强弩之末了。近些年来，除了一二线热点城市外，很多三线及以下城市要么房价下跌，要么交易量锐减、有价无市。
整体而言，中国房地产的价格快速上涨阶段已经过去，已经不具备炒房的市场条件。
2019年，全国二手房成交量为426万套。2020年，央行发布了《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，仅有10%左右的中国城镇居民家庭，拥有三套及以上的住房。这一比例与庞大的二手房交易量相比，显然不具备囤积抬价的能力。
热点城市的一手房交易更是天量，2019年一手房交易金额排名前十的城市，合计交易了28424亿元。接近3万亿之巨的庞大市场规模，怎么可能是投机性的“炒房”为主？于情于理都是讲不通的。
如此庞大的市场规模，“炒房客”在少数热点城市或许还有零星的存在，但绝不可能是住房交易的主流。
更何况，中国普通家庭也没有财力“炒房”。
2020年上海以人均可支配收入7.22万元位居中国各省市首位，这意味着上海的普通三口之家年收入不超过15万元，不吃不喝不消费，一年能买个市区3平方？不吃不喝不消费10年，能存出个首付？
不仅“炒房”已经和普通人无缘，长期持有、以抗通胀为目的的投资性购房，对大多数家庭而言也是可望而不可及的。
因此，可以作出判断：目前中国房地产交易中，刚需购房、改善型购房的合理需求是主流，但把打击炒房作为政策目标，限制住房消费，是纠枉过偏了，只会伤害合理的住房消费需求。
04
限制交易是好办法吗？
总有人试图论证“中国人不缺住房”，把纸面上的统计数据当作了金科玉律，却忽视了市场实际需求的复杂性。
所谓“中国家庭户均1.5套住房”“中国有30亿套住房够全国人民人均两套”，就是这样出笼的。这些“数字信仰者”要么是对中国房产市场的实际情况一无所知，要么是对住房消费者的合理需求视而不见，一味在纸面上做“沙盘推演”。
当这种纸上谈兵与实际市场表现（住房供应不足）之间存在明显的冲突难以解释时，“数字信仰者”只能以夸大炒房的市场影响力，强作解人，从而造成了政策执行层面的纠枉过正。
年交易量400多万套、十大城市一年3万亿交易金额都是在“炒房”，这种荒谬结论就是这么出来的。不实事求是、不相信市场的纸上谈兵，再加上一些“利益驱动”，导致在实际执行中，限制正常市场交易大行其道。
即便从抑制炒房的角度讲，限制交易也不是良策。市场投机无非是利用短期价格异常波动牟利，限制交易只会人为制造市场稀缺的恐慌情绪，让下一轮价格异常波动更为剧烈。
这在二手房市场上的表现最为明显。限购政策并不能满足真实需求，而限售政策只会导致供应短缺，两者叠加后造成了波段性的价格大幅上扬，在多轮房地产调控中已经反复出现。
限制市场交易的做法，导致“涨了买不起、跌了买不到”，显然无助于缓解合理的住房消费需求，更无助于抑制房价快速上涨，反而为投机炒作者创造价格窗口期，而倒霉的只会是合法合规的住房消费者。
要解决住房难的困境，最根本的办法是增加供给。一手房的供给取决于土地供给，先有足够的面粉才有足够的面包，这是经济学常识。但是，这又涉及到财政政策、产业政策的复杂博弈，缓不济急。
那么，至少应该在二手房交易环节上回归市场机制，降低交易成本，才能起到缓解住房压力的作用。这样也才有利于“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。
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